吴建斌：房地产市场仍处于青春期 物业服务将大放异彩

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乐居财经讯王红11月8日，由明远房地产研究所主办的“2019中国房地产CEO峰会”在深圳举行。

阳光控股执行董事吴建斌表示，房地产市场仍处于青春期，房地产企业应该从经营中寻求利益。

以下是精选的演讲:

1.今年房地产市场非常困难，不仅中小房地产企业如此，大型房地产企业也是如此。每个人都有自己的困难。有土地储备的公司很难，没有土地储备的公司也很难。

2.我不太同意房地产行业或学术界对房地产市场的定义。我暂时定义了黄金时代、白银时代和钢铁时代。我认为这些都是个人观点或个人感受，没有任何正当理由。

3.根据今年1月至10月整个房地产市场的销售数据，估计今年我们的总销售额将达到16万亿。

4.我认为中国的房地产市场仍处于青春期。什么是青春期？也就是说，一个人易怒、不耐烦、有一个大梦想并且充满激情，这是青春期的表现。这是中国房地产的表现吗？这是大型和小型开发人员的表现。这就是为什么我说青春期。

5.最近，很多龙头企业都公布了1月至10月的销售规模，而且都发展得很好。一些在一线城市、二线城市和三线城市主导的战场上取得了优异的成绩，一些在三、四、五线城市取得了优异的成绩，表明市场潜力很大。

6.为什么有些中小企业压力很大？但是，你的品牌可能不太出名，你的产品可能不符合目前消费者的要求。市场是存在的，不是市场消失了，但是你的产品现在可能不符合买家的要求。

7.由于严格执行国家政策，市场已成为一个政策城市。在这种情况下，这种政策会导致更强，因为有那么多的社会资源，那么多的银行资源，而许多资源会集中在龙头企业。因此，我们的中小企业很难做到资源不到手。如果你想利用这一资源，你将不得不付出沉重的代价，融资成本非常高。我听说有些中小企业的融资成本超过20%，融资成本达到20%以上，所以这项业务不能做。

8.今年1月至10月的开发面积没有增加，但我们的销量和总销量都在增加。如果今年的销售额达到16万亿，与去年相比，销售价格平均会略有上升。有些城市可能会增长多一点，有些城市可能会增长少一点，有些城市可能不会增长，但总的来说它们仍在增长。这就是现实。

9.在目前的房地产市场上，我认为在布局上，如果我们想继续增长，继续追求高成交量，我建议最好是大力投资弱势的二线城市和三、四线城市，效果可能会更好。目前，我国人口不足500万的城市户籍管理已经放开，这是一个优势。如果你的企业在未来的股票市场上追求经营管理，从经营到盈利，或者变成一个轻资产的公司，你不是在追求高周转率。在这种情况下，建议布局在一线城市和强大的二线城市。

10.事实证明，整个国家的住房企业，无论大小，都增加了足够的杠杆，许多住房企业增加了80%到90%的杠杆。这个时代已经基本结束了。你必须停止考虑使用高杠杆继续促进房地产企业的发展。这个时代已经不存在了。

11.适当的杠杆意味着作为一个企业，你的净负债比率不应该高于100%，超过100%是非常危险的。在这种情况下，房地产企业被迫从杠杆驱动向经营驱动转变，并从经营中寻求利益。

12.如果中小型住宅企业偏离了住宅行业，你现在就很难转向其他行业。事实证明，如果你想在这种环境下迅速扩大你的企业，你应该坚持以快速销售的房子为主要产品来实现你的目标。与其他行业相比，房屋总是很容易出售。

13.当房地产市场处于最佳状态时，每个人都瞧不起物业管理，但现在物业服务将大放异彩。从去年到今年，所有房地产公司的股票都被资本市场赋予了很高的价值，其中许多股票翻了一倍、1.5倍甚至一倍。现代服务业正好迎合了现代生活的需要，现代服务业从商业逻辑上进行了一场革命。

14.我们必须强调现金流管理，尤其是现在或未来一段时间，也就是说，你必须有可以随时调动的资金，而不是上亿的资金，应该有几十亿的资金可以随时调动，这样你的财务才能灵活。

15.中小型企业必须找到更多的大型开发人员在您的项目级别进行合作。在确保你的利益的基础上，他们必须找到大的开发商来合作，转让一些股权，并转让你最好的项目，这可以转化为现金，或者你不必作出新的投资来渡过难关。不要不愿接受一个好的项目。谈了很久，没有结果。一定要得到最好的项目，吸引大的开发商，让他融资和交易，许多问题会很容易解决。

16、市场是巨大的，关键是我们如何做。降低杠杆率是大势所趋，现金必须为王，这将推动经营管理的全面改善。

来源：广州新闻直播