解局 | 董家渡一年和它的股东们

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观点房地产网宣布信托计划逾期付款，让上海外滩董家渡项目重新成为人们关注的焦点，该项目已经沉寂了近一年。

12月27日，强生控股宣布公司购买的上海董家渡金融城项目第42号安信安迎集合资金信托计划(优先)信托产品已逾期支付，该产品的本金和预期收益将从2019年12月27日统一展期至2021年12月30日。

信托计划的基础资产是上海董家渡项目，由精信信托45%拥有。强生控股表示，该公司于2018年12月17日购买了该产品，金额为1亿元人民币。

从长期无结果的开发，到换门换地，再到绿地的接管，再到现在的逾期信托问题，董家渡项目一路遭受了很大的损失。

但必须说，这次信任危机与董家渡项目本身无关。

该项目的大股东绿地控股对此公开回应称，董家渡项目目前进展顺利，安信信托只是该项目的股东，其未能安排信托计划的支付与董家渡项目无关。

董家渡项目是集团推广的重点项目。施工进展非常顺利。七栋办公楼全部竣工，住宅部分达到预售标准。预计预售批准将于明年初获得。一个接近绿地的人透露。

以前，现在

从股权结构来看，董家渡项目的股东为绿地、安信信托和上海滩投资，均为国有资产背景，分别占项目股权的50%、45%和5%。

在格陵兰接管之前，这个备受瞩目的外滩市场曾经有过股权转让的经历，当时被接管的是目前的第二大股东安信信托。

2016年12月30日，精信信托设立了安迎第42号信托计划，总规模为240亿英镑。信托计划设立后，安信信托将在每期使用1%的信托资金认购担保基金，剩余99%的信托资金将用于收购钟敏外滩房地产开发有限公司不超过50%的股权..

一年后，安信信托通过信托计划收购了钟敏投资和上海杜佳房地产持有的董家渡项目36%的股权和9%的股权，成为持有董家渡项目45%股权的主要股东之一，持股数量仅次于钟敏投资。

回顾过去，董家渡项目的前身中国民生投资有限公司一直发展不佳，这一信托逾期问题的根源在于安信信托。

根据规划，安信安迎第四十二信托计划的总设计周期为5年，与标的资产董家渡金融城项目的竣工交付进度一致。在总信托期限内，每期信托产品将按照每年的资金周期安排滚动发行，即到期产品将通过滚动发行新的信托产品进行赎回。

这样，如果新产品在总期限内顺利推出，安信信托的赎回将不成问题。截止日期后，一旦董家渡项目如期交付，销售回报无疑将为信托计划的赎回提供部分资金。

无缝连接的计划似乎相当理想。然而，现实终究是现实。

受经济环境影响，安信信托部分项目逾期，由此引发的舆论危机直接导致安信安迎第42号信托计划后续发行不畅，使得原来的滚动发行支付难以为继。值得注意的是，信托计划是安信信托在获得监管机构批准后仍可发行的唯一信托产品。

另一方面，董家渡项目本身没有产生销售回报等现金流，也导致安信信托未能按照信托合同约定的时间节点分配信托本金和收益，导致逾期付款。然而，根据最初的计划，该项目将在明年逐渐开始产生销售回报。

有鉴于此，精信信托要想在这场信任危机中生存下去，需要找到另一条出路。

绿地交易一年

根据该计划，安信信托的退出计划包括对外转让项目公司45%的股权。如果转让成功，信托计划的优先本金也可以用股权转让价格支付。

虽然这只是解决方案之一，但一旦项目的第二大股东被取代，是否会影响项目的开发和运营呢？

不，因为这个项目一直由格陵兰岛运营。相关人士给出了明确的回答，指出格陵兰接手项目后，项目的所有融资都是通过项目公司的平台进行的，不需要股东单独进行融资投资。

在接手董家渡项目的那一年，格陵兰投入了大量的财力和精力来推动项目的开发和建设。其中，今年6月28日、8月5日和8月22日，绿地分别为董家渡项目提供融资担保39.9亿元、80亿元和22.25亿元。

正因为如此，与以往的开发进度相比，董家渡项目今年的开发速度并不令人不快。

接管仅五个月后，格陵兰宣布项目总部办公区的七栋办公楼全部封顶，进入室内装修和绿化施工阶段；四座塔都在地面之上。此外，PICC和其他企业开始签订一个接一个的合同。

截至2019年11月底，本项目所有地块均已取得地下施工许可证，除K地块外，所有地块均已取得地上施工许可证，A地块已取得预售许可证。

据报道，该项目预计将于2021年全部完成。事实上，有些已经可以卖了，但因为预售证还没有下来，我们要等手续办完。

据有关人士透露，由于位于上海外滩黄金地段，无论是推出写字楼还是住宅产品，董家渡项目的价格都不会低。因此，政府在批准预售证书时应该三思。

据乐观估计，明年1月将会陆续有预售许可证下来，但审批进度不能由企业决定。这个人说。

一些市场参与者还指出，根据目前客户的协商，该项目的价格基本符合预期。

因此，格陵兰似乎很有信心通过这个项目获得可观的资本回报。该项目是在绿色空间同时推广的众多项目中的第一个。一位接近绿地的人士介绍了董家渡项目在绿地中的重要性。

无论是企业利润的内生驱动力，还是对政府要求的回应，所有因素都在推动绿地在外滩运行。

经过一年的交易，董家渡项目毫无悬念地进入了市场，但无论是住宅销售、办公运营还是财务数据的最终表现，绿地仍面临诸多挑战。

从外到内，观察和诠释工业、企业和市场的真实一面。

来源：广州新闻直播