现场丨许华芳面孔 宝龙商业上市里的资本长短板

本篇文章3123字，读完约8分钟

观点宝龙商业地产网上市没有具体时间表。越快越好。许的2019年中期业绩会是这样的。

早在8月份，宝龙地产申请分拆宝龙商业在香港上市就引起了广泛关注。自万达商业管理私有化并从市场退市以来，中国很少有专注于商业地产服务运营的上市公司，也很少有依赖巨无霸地产母公司的上市公司。

12月30日上午9点，许健康和许出现在香港证券交易所，并按响了门铃。茅台概念股贵州银行股价下跌7.26%。

与贵州银行相比，宝龙商业的股价走势似乎延续了今年以来地产股概念的资本热潮。开盘半小时后，发行价为9.5港元，一度超过10港元，收盘时为9.99港元，上涨5.16%，总市值为59.94亿港元。

如果说很久以前担任宝龙地产总裁的许仍然是其父许健康光环下的第二代接班人，那么在宝龙商业成功上市后，许也获得了宝龙商业董事局主席的奖励。

在宝龙商业的董事会中，将不再有父亲许建康，而由许直接担任董事长。同时，他的妹妹许华芬和表妹许卡琳也将担任公司的非独立执行董事，这是徐氏家族的年轻一代。在独立董事中，有一个像碧桂园前财务总监吴这样经验丰富的团队。

这条跑道有多宽

我没有任何感觉。许对宝龙商业的分拆上市非常冷静。

自1993年以来，宝龙商业的业务主要是为大股东宝龙地产提供物业服务。直到2007年，它才开始将其业务扩展到商业运营。

关于上市计划，许说:其实，一两年前我就想上市了。

2018年初，万达前总经理王绶青加入宝龙商业不到半年，之后离开加入徐汇。徐建康决定将许推上宝龙商务主管的位置。

也许正是从那时起，许就有了将部分商业地产拿出来上市的想法。然而，在过去，HKEx对那些母公司的业务和资产高度依赖的公司有严格的监管，很难通过听证会。现在，HKEx已经逐渐放开限制，允许这类公司上市。

从历史上看，许是宝龙商业独立分拆上市的第一功臣。在今年众多物业管理公司的分拆上市浪潮中，他决定追上这股浪潮，减肥，将宝龙业务的品牌和业务、物业的服务和运营打包在宝龙管理控股有限公司上市..

据视点房地产新媒体报道，宝龙商业将采用3+1模式。其中，向中小企业收取高额服务管理费的模式；出租国有资产；在并购中与母公司合作进行小股交易的概念。而+1是探索收购相对成熟的商业公司，以及收购团队和项目。

宝龙自称是中国首家拆分商业地产业务并在香港上市的轻资产商业运营服务提供商。过去，它是一瓶新的葡萄酒。许这一次无疑是新瓶老酒。他把同样的业务换成了华丽的上市，市盈率上升到30倍以上。

在房地产的白银时代，由于周边原因，传统的房地产业务往往被低估，而商业管理和物业服务公司作为房地产衍生品，具有房地产快速增长的红利，并且监管较少，提供稳定的现金流，这在资本市场很受欢迎。

为了上市，宝龙商业还大幅改变了债务结构，清理了其在上海人寿的部分股权，剥离了上市平台，偿还了大部分银行贷款，主要是母公司的借款。

ipo启动后，市场买家反应良好，多次超额认购，发行价为9.5港元，接近定价区间上限。四大基石投资者包括永辉超市、安踏关联方、恒安国际副总裁许连捷和兰花中国基金有限公司。

此次ipo的净收益约为13.36亿港元，而宝龙去年的营业收入仅为12亿元人民币，净利润为1.33亿元人民币。像其他讲述故事和上市的潮流引领者一样，融资的最大目的地仍然是战略收购和投资于其他商业运营服务提供商。

现在，虽然宝龙商业在ipo中取得了巨大成功，但它仍然需要足够多的案例来证明它的发展轨迹有多宽。虽然理论上这类轻资产服务运营公司没有行业壁垒和上限，但宝龙似乎仍没有高端业务和品牌运营方面的以往经验来确保未来取得一定的成功。

正如万科和戴德梁行的合作是为了弥补高端物业管理的不足一样，宝龙商业可能也需要找到这样的收购目标。

长板和短板

宝龙商务是商业运营服务和住宅物业管理服务的双轮驱动，其中商业运营服务是主要收入，占近80%，而物业服务在收入和净利润中只占很小一部分。

数据显示，截至2019年6月30日，宝龙商业总建筑面积约640万平方米，已开业的零售商业物业共45处；在物业方面，该公司共管理44处物业，总建筑面积约1060万平方米。

从城市选择来看，除上海外，主要城市都是二三线城市。目标是到2025年拥有150多家自营企业和第三方企业。

以同行业竞争对手为例，截至2019年中期，新城控股正在建设和开业的五岳广场总数达到119个；万达已经在中国开设了280家万达广场，物业面积达3586万平方米。

许表示，从横向比较来看，宝龙在差异化竞争中拥有丰富的产品线，以宝龙广场为主体，包括宝龙城、宝龙城、宝龙广场和宝龙世界四大产品线，以宝龙广场为主体，共36个位置。宝龙在规模上落后了。

宝龙商业管理的总建筑面积从2016年的约1440万平方米增加到2019年6月30日的1690万平方米，增长速度明显不快，规模需求不明显。

其中，保龙稳健而深远的行为的性格因素是存在的，但主要是资金的缺乏。商业地产初始投资大，回报期长，而宝龙商业主要集中在母公司建设的商业地产，所以不难理解为什么增长速度慢，同时公司收入的绝对值增长也不快。

数据显示，宝龙的业务收入从2016年的7.53亿元增加到2018年的12亿元，净利润从2016年的6290万元增加到2018年的1.33亿元。

宝龙商业共有59处签约零售商业物业，其中55处与母公司及关联公司有关，只有4处由独立第三方开发或拥有。

值得注意的是，宝龙商业2016-2018年的毛利率分别为21.8%、26%、27.1%，净利率分别为8.4%、8.1%、11.1%。与业内约30%的毛利率相比，宝龙商业并不突出。最大的原因是住宅物业服务和环渤海地区第二大商业重仓储区的表现不佳。

在渤海经济圈，宝龙商业在2017年和2018年分别产生了1780万元和980万元的总亏损。以山东几个宝龙广场为例，自2016年以来，入住率一直在50%-70%之间。截至2019年上半年，城阳为69.8%，宋丽为74.4%，即墨为75.5%，泰安为70.9%。

天津、山东有压力，对利润率影响不大，对品牌影响很大。许坦言，要尽快把区域标杆项目做好，把那些拖拖拉拉的项目拖回正轨。

在招股说明书中，包龙写道:品牌及其特征是我们的重要资产。在商业服务运作中，有品牌意识就有稳定的客户来源，环渤海地区的不良表现很可能会逐步演变成恶性循环。

宝龙认为，轻资产业务模式使其能够将成功经验复制到由独立第三方开发或拥有的零售商业地产中。我们的业务不是资本密集型的，但从环渤海地区的表现来看，快速扩张有时会带来相反的效果。

在这四个地区中，表现最稳定的是长江三角洲地区，有32个项目的平均入住率达到90%，毛利率超过40%，这是宝龙商业表现的支柱。

许认为，长三角是宝龙业务的绝对核心:上海是我们的唯一，也是整个核心的唯一。如上海、宁波等深度开发城市布局全面，规模效应明显。然而，前面提到的150个项目在2025年将达到长江三角洲地区的100个。

与宝龙商业相似，在宝龙地产，环渤海地区曾经与长三角地区对抗，然后逐渐衰落。2018年，土地储备只占不到10%，而大湾区成了宝龙的新目标，所以看看有没有机会在大湾区深耕。

11月，宝龙以20.5亿元的底价拿下珠海商业综合体地块，并踏上粤港澳热点。该地块位于珠海北高新区核心区域，建筑面积29万平方米，需要同时覆盖购物中心、办公楼、住宅和酒店，是未来的区域性商业中心。

该地区的核心是大量的土地，这是宝龙商务在大湾区树立品牌，逐步打造大湾区桥头堡的好机会。同时，宝龙业务面临的竞争也是巨大的。

现场|全面恢复采访、对话和问答网站。我们的标准是真实性和独创性。

来源：广州新闻直播