特写 | 李川北：商业地产进入钻石时代

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观点2019年房地产网络风起云涌，商业地产机遇与挑战并存。消费结构的调整、新零售业态的兴起和资产模式的改变为商业地产淘金热开辟了道路。相反，金融压力、同质竞争和经营困难也对商业地产提出了挑战。

北投董事总经理李川北在2019年年度商业会议上从投资者的角度讲述了他对商业地产的独特看法。

在他看来，在未来，对于住房开发来说，它将进入白银时代，但对于商业地产来说，它可能会进入DIA时代。

这个时代充满机遇，商业地产将更加专业化，为城市做出更多贡献，人们的生活将更加优质。

商业地产必须有机会

在从事基金管理和投资之前，北投合伙人李川北曾在全球最大的机构投资者之一中投公司工作，之后加入了由前中投公司房地产投资团队核心成员组成的北投。投资、融资和资产管理业务扩展到亚太地区的美国和欧洲。这次经历让他对国内外商业地产有了深刻的了解。

在接受视点房地产新媒体采访时，李传贝从投资者的角度辩证地提出了自己对中国市场的看法。与国外成熟的市场体系相比，中国市场的透明度和标准化相对滞后。这也是外国投资者想进入中国市场却不敢的原因。

商业地产比住宅开发更注重管理，需要相对稳定的市场环境和规范的政策环境，才能通过长期布局获得回报。投资者应该对市场趋势、政策变化和退出机制有前瞻性。

即便如此，李传贝仍对中国市场非常乐观。据他说，在过去的五年里，北投观察并投资了欧洲、美国、澳大利亚和中国，发现美国太贵了，欧洲处于持续的动荡之中。虽然中国市场并不完美，但从非标准到标准、从不透明到透明的过程带来了很多机遇。

外国投资者也对中国的长期发展持乐观态度，希望进入中国。中国的法律环境和市场环境将会逐渐成熟，所以会有一个很好的时机跟随时代。同时，李川北透露，在未来5-10年，北投的配送中心也将在中国。

根据世邦魏理仕集团(CB Richard Ellis Group)的数据，2018年，中国商业地产领域的外国投资激增62%，达到780亿元人民币(91亿美元)，为2005年以来的最大值。

专业人士做专业的事情

旧商业地产改造是首创在城市更新过程中重点关注的一种商业地产投资模式。为此，首创集团与BTG集团共同发起成立首贝基金。2019年10月25日，由首贝基金投资的原北京兆龙大酒店经过一年的升级改造后正式开业，更名为首贝兆龙，成为亚洲首家以凯悦酒店为品牌的生活酒店。

BTG集团旗下的北京兆龙大酒店作为改革开放初期中国首批涉外酒店之一，一度受到市场的广泛欢迎，是北京最重要的城市名片之一。后来，由于设施落后、管理落后等问题，它在激烈的竞争中落后，并于2018年关闭进行改造。

同年5月，首贝基金进入昭龙大酒店，开始对酒店进行全面改造和产业升级。除了推出凯悦酒店集团旗下的生活时尚酒店品牌“生活乐趣”，它还加入了长期租赁公寓、餐饮和购物、联合办公、艺术展览、健身和娱乐等多种形式，努力打造集多种形式于一体的高端文化和商业综合体。

北投与BTG集团合作，在酒店方面有一些经验，知道如何避免酒店行业的缺点。李川贝表示，酒店业的投资回报率很低。为了降低由此带来的投资风险，北投在保留酒店业态的同时，打破了许多传统酒店行业的规章制度，将单一业态的酒店改造成多业态共生双赢的商业地产，不仅比单一业态的空增值更大，而且大大降低了单一业态带来的风险。这种资源整合，

在谈话中，李传贝还总结了物业选择的标准，如位置好、物业旧、管理差。他认为，作为一家资产管理公司，目标是实现资产增值。只有当财产具备这些特征时，他们才有机会增加价值。

他在采访中强调，提高效率是商业地产资产管理过程中最重要的工作，能否获得持续稳定的现金流是衡量商业地产项目价值的最重要因素。他指出，正是因为中国的住宅开发市场缺乏商业地产投资这一重要因素，所以外国机构投资者和专业投资者进入中国房地产市场的比例较低，即使他们进入，也大多以债权的形式进行投资。我相信，在未来中国商业房地产市场逐步扩张的背景下，更多的外国机构和专业投资者肯定会进入。

另一方面，在城市布局上，李川北强调一线城市。在华北的资本投资是渐进的，首先投资在一线城市的更好的地方，这样投资者可以看到回报，然后在其他地方投资。李川贝说道。

不过，他也认为一线城市之外也有机会，比如省会城市、省会城市、长三角和大湾区，这些城市人口密集，商业活动丰富。

对于下一年的计划，李川贝对上海和大湾区表现出浓厚的兴趣，并表示他想抓住这个机会。此外，他还透露，他对明年的债券市场也很感兴趣，目前正在为外国投资者对接国内开发商资源。

李传贝说，中国的商业地产时代才刚刚开始，无论企业是主动转型还是被动转型，只要努力就会有很大的机遇。

来源：广州新闻直播