袁幸福与观点对话：传统百货的商业未来

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观点房地产网覆盖福州的三车道和七车道，是中国近代史的一半。这是用来概括福州三坊七巷出来的历史名人。林则徐、林觉民、严复和冰心只是我们最熟悉的名字。

三坊七巷形成于金、唐时期，但辉煌于民国，除了历史意义外，对福州也有重要意义。

因为它也是福州老城唯一一个在拆迁后被保留下来的部分，所以可以说它是福州真正的核心区域。

福州最早的商业区也是从这里发展起来的。

1957年，福建东白集团的前身福州东街口风景名胜区百货商店开业。

更换掌舵人袁幸福

最受欢迎的生意是东街口风景区的东白中心。在福州的几天里，说起这个城市的商业项目，大家首先提到并认可了东白中心。

东白中心旁边有三条车道和七条车道。福州地铁开通后，其地理优势是其他商业项目无法比拟的。

然而，东白中心火爆的零售表现背后，除了先天的地段优势外，还归因于两年前的颠覆性调整和改革。

2017年5月1日，此次改革的掌舵人袁幸福在他的朋友圈里写道:第三次职业生涯，开始。

这次，他选择了福建东白集团作为副总裁兼商业首席执行官。东白集团在加入公司几天后，就开始着手其商业项目。
当时，东白集团在东街拥有两家百货公司，调整和改革的第一步是将它们合并成一家，并更名为东白中心。

团队合并、整体规划和招商引资、整体工程改造，从规划到全新东白中心的开业，只用了6个月的时间就完成了160年来最大的调整和改革。

东白中心调整后的结果如何？一串数字可以解释

2017年？在2000年调整和改革之前，团队数量为325个，平均年龄约为39岁，业务领域为9？一万平方米；调整改革后，团队人数为224人(其中管理团队152人，外包物业72处)，平均年龄36岁，经营面积15.8万平方米，数量减少45%，管理面积增加75%。

合资销售额2017年为8.76亿元，2018年为15亿元，同比增长71.23%，预计2019年将保持30%左右的增长。

事实上，东白本身也想调整，但找不到准确的方向，直到袁幸福到来才下了这么大的决心。

我在银泰已经8年了，调到了3个大商场。袁幸福说。这些商店也取得了不错的成绩，这为他赢得了“转型狂人”的绰号。

先是银泰，然后是东白，他熟悉百货公司的调整。然而，有远远超过两个企业调整百货商店的形式，但没有多少成功。

在这方面，袁幸福认为，成功的关键在于放弃和获得，坚持和放弃。

超级百货新东白

对于调整后的东白中心，袁幸福提出了一个新的定义，叫做超级百货。

什么是超级百货商店？面对我们的疑问，袁幸福给出了如下的回答:东白中心是一个集百货商店的商品和运营力量、购物中心的体验和邻里的休闲生活场景于一体的新型零售业态。它既不同于购物中心，也不同于传统的百货商店，所以它被命名为超级百货商店。
事实上，在中国的许多一线和二线城市，都有标志性的百货商店，它们曾经是这些城市最重要的消费场所。

玻璃柜台上琳琅满目的商品、手写的价格标签、柜台后面的销售人员和收银员曾经是千千成千上万人的集体记忆。

随着房地产市场化的出现，商业地产的发展，特别是购物中心的出现，许多传统的百货商店逐渐变得冷清。如今，有名的百货商店不多了。

如何处理这些旧百货商店已经成为商业地产领域的一个实际问题。

你想深入百货商店，还是想成为一个纯粹的购物中心，还是想成为一个融合体？我们的答案是根据不同的地点、不同的结构和不同的客户群进行融合。袁幸福说。在他看来，传统的百货商店已经逐渐成为过去，但购物中心是否会成为商业地产的未来还有待商榷。

他认为购物中心的商业模式并非没有缺点。例如，在许多传统购物中心，零售转换率很低，越来越多的购物中心成为生活支持中心，失去了商业零售消费的本质。结合零售和消费体验的东白中心等超级百货商店，可以同时解决传统百货商店和购物中心的痛点。

据报道，这家超级百货公司是东白集团未来发展的主要模式。到2023年，东白商务的战略目标是规划出20个商业综合体。

以下是新房地产媒体对东白集团副总裁兼商业首席执行官袁幸福先生的采访:

观点房地产新媒体:东白刚刚发布了三个季度报告，数据都很好，其中收入增长来自商业零售收入的增长，那么商业零售增长的原因是什么呢？

袁幸福:最近几年的业绩增长与我们预先设定的目标基本一致。2017年，东白的商业销售规模为21.9亿元，2018年达到32.67亿元，同比增长49.19%。2019年，预计将达到66亿元左右，同比增长102%。

实现高增长的原因与东白业务转型和集团整体战略有关。

自2017年以来，东白集团实施了商业零售+仓储物流两轮驱动战略，商业零售是核心主业发展板块，我们在发展机制上进行了多次调整。

此外，在东白，迭代更新始终是一个关键词，我们不断创新自己，寻找一个可持续的商业模式，提高企业的核心竞争力。

观点房地产新媒体:东白现在提出的一个概念叫做超级百货。你怎么理解它？它和原来的百货商店有什么区别？

袁幸福:超级百货店是一个新的零售品种，它融合了百货店的商品力和运营力、购物中心的体验和邻里的休闲生活场景。如此复杂的商业模式显然不同于传统的百货商店和购物中心。

观点房地产新媒体:很多人认为传统的百货商店正在逐渐成为过去式，商业地产的未来发展应该集中在购物中心。你同意这个观点吗？

袁幸福:第一点，我不反对。中国每个城市都有一个传统的百货商店，它有很多共性，比如位于城市的中心，规模小，结构老化。

我不反对说，如果我们仍然按照以前的风格经营百货商店，传统的百货商店将成为过去。因为消费者在变化，所以需求也在变化，这是消费升级的实质。

第二点，我个人认为购物中心也可能面临洗牌，因为它的商业模式也有弊端。

传统购物中心的零售转换率非常低，但事实上，零售是所有商业实体中最大的产出形式。

在购物中心模式中，传统的模式是做二房东，缺乏经营和消费者的数据，整合商品资源的营销，经营相对粗放。在这个追求零售效率的时代，未来的压力也很大。

我们需要做的是将自己融入零售服务提供商，不仅是为了服务我们的消费者，也是为了更好地服务品牌所有者，并形成一个利益共同体，以实现双赢。因此，我们注重提高运营能力和服务水平，这是零售的本质。

观点房地产新媒体:百货商店的形式是否天生受地域限制，无法在不同的地方生存和发展？你认为这种情况的原因是什么？

袁幸福:百货公司是地区性的，但不是绝对的。因为民族产业资源是共有的，所以大多数品牌都是民族品牌。

中国有许多连锁百货商店非常成功。例如，我的老雇主银泰在浙江和安徽做得很好。东白在兰州开了一个24万平方米的购物中心，也做得很好。

每个城市都有一个自然形成多年的商业模式。如果你能进来并竖起一面旗帜，你必须首先做一个充分的调查，以了解什么样的商业模式可以在这里生存，并与竞争对手形成互补和差异化的竞争。

与住宅房地产不同，我们不能建造房屋并出售它。开店只是第一步，后期取决于运营能力。

观点地产新媒体:现在很多商业地产都在加强线上线下的互动。东白在这方面有什么合作或尝试？

袁幸福:我们已经开始设计一个在线平台，将于明年3月推出。我们要实现全球销售，第一个目标是销往全福建。

网上购物中心不会把所有的商品都放上去，而是专注于几个产品线。第一批是化妆品的标准品类。我们有信誉代言的优势，以确保100%真正的产品。此外，我们的化妆品品牌布局将在明年基本完成，到时候，我们将与中国一流的商场站在一起。

除了标准产品，我们还推出了一些排水产品。我们可以直接和制造商谈，这有很大的价格优势。

我相信，所有品牌的线上和线下价格将在一至两年内整合，这将更好地服务于消费者的全职和全球消费需求。

观点房地产新媒体:游于2017年加入东白，东白的调整和改革始于2017年。是你主动提出这个调整和改革，还是东白以前有这个想法，但是没有找到合适的人？

袁幸福:东白本身就想改变它，但它从来没有找到一个准确的方向，也不是那么坚定。

在我的职业生涯中，我经历了很多商业项目的重大调整，取得了一点成绩，积累了一些实践经验。

我们能够在6个月内完成东白中心的重大改造，主要是因为我们董事长的充分信任和我们团队的合作。

观点房地产新媒体:一个好的商业项目因素，比如位置、设计、运营和投资，你更看重哪个环节？

袁幸福:首先，这取决于这批货是否适合做生意，以及它做什么样的生意。如果周围居民的结构和未来的流动结构是首选，我们会考虑它。

为什么我们必须首先锁定3公里以内的客户群？因为业务是围绕消费者定位的，所以必须彻底分析。

其次，这取决于项目的能力以及是否有足够的发展空间。

在我看来，未来城市中的大部分企业将是基于社区的企业，这种企业很难覆盖整个客户群，可能只能真正为3公里范围内的客户服务，但即使如此，它们也能很好地运作，因为这些消费者是最方便的，而人和商场的粘性是最大的。

我们的方向是做精致的商业项目，即使做社区业务也是做好社区业务，服务于这个群体中的高素质和时尚人士，这也是我们想要做的。

来源：广州新闻直播