行业价值步入新阶段 房地产如何立新突围

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随着中国房地产股票时代的到来，行业的快速增长已经成为过去式，房地产进入了一个平稳健康发展的新周期。随着经济环境不确定性的增加，市场结构分化逐渐加剧，焦点趋势越来越明显。同时，中国城市化已经进入中后期阶段，城市群将成为中国扩大内需和经济转型的重要引擎。展望2020年，中国房地产该何去何从？在城市化的新阶段，城市群会带来什么新的产业趋势？如何解读新房地产时代的金融？面对市场的“强淬灭”，企业如何取得新的突破？

11月19日，由新房地产金融主办、Caijing.com与金融经济联合研究所联合主办的第15届中国房地产金融年会暨首届城市发展论坛在京召开。围绕“差异化与聚焦，强淬灭下的新突破”年会主题，业内专家、学者和企业高管齐聚一堂，充分讨论城市发展、金融资产管理、房地产运营等热点话题。，为房企的发展寻找新的动能转折点。

联合媒体集团总裁戴晓静致开幕词；徐善达，联合财经研究所专家，原国家税务总局副局长；中国银行业监督管理委员会原副主席蔡鄂生；中国银行国际研究公司董事长兼经济学家曹远征；著名经济学家、国际金融战略专家向松佐；邢志刚，北京思源兴业房地产服务集团有限公司副总裁；和中国城镇改革与发展中心首席经济学家李铁。五矿地产城市事业部总经理赵金明、清华大学可持续住宅研究中心主任孔鹏、安纳亚首席品牌官田海成分别发表主旨演讲。此外，还深入讨论了“工业赋权与城市发展机遇”和“房地产股票时代对‘产品’的再认识”两个主题。

在城市群时代，共有产权住宅将成为城市发展的总趋势

中华人民共和国成立70年来，特别是改革开放40年来，中国城市化取得了快速发展，城市化率接近60%。中国城镇改革与发展中心首席经济学家李铁在年会上指出，虽然与国际水平相比，中国城市群在面积和人口上具有优势，但与发达国家相比，人均国内生产总值仍有差距，中国城市群仍处于发展阶段。

在李铁看来，城市群与房地产的关系主要体现在以下几个方面:一是房价随中心城市向外辐射，房地产价格下降，但辐射范围有限；第二，中心城市第三产业取代第二产业是发展趋势。工业郊区化将推动未来空住宅的变化，而通勤时间、成本和交通方式也决定了房地产辐射的半径；第三，中心城市周边的中小城镇可以起到缓解房价、为中低收入人群提供住房的作用，但也有必要加强郊区轨道交通建设；第四，城市群公共服务的差异决定了房价的差异，中心城市的房地产属于郊区化，而未来集体建设用地入市改革将改变房价格局。

在现场，原国家税务总局副局长、财经联合研究所专家许善达表达了类似的观点。他在讲话中进一步指出，中国的住房需求随着人口的迁移而变化。“全国的公共服务水平差别很大，而且城市越大，公共服务水平越高。居民收入增加后，必然需要享受更高层次的公共服务，而且会有一个迁移过程:在财力允许的情况下，他们会从基层向上迁移，他们的钱越多，迁移的程度就越高。因此，在一线和二线城市，包括大多数三线城市，不存在住房过剩的问题。"

许善达还表示，住房的性质已经发生了变化。过去，住房主要考虑政府与居民的关系，必须解决居民的生活需求。然而，如今，住房具有双重属性。首先，需要解决居民的基本生活需求；其次，它已经成为劳动力成本的重要组成部分。基于此，由于市场需求旺盛，需求旺盛意味着房价上涨，这将导致企业劳动力成本上升，而劳动力成本上升将抑制企业的发展。因此，他建议，只有共享产权房制度才能解决房价上涨和控制企业劳动力成本之间的矛盾。他认为，未来一、二线城市和一些三线城市的住宅发展总趋势将是共有产权房，共有产权房将成为这些城市住宅建设体系的主体。

住房企业新的财务需求将形成财务监管，需要提高透明度

房地产是国民经济的重要组成部分，房地产的开发、建设和销售与金融密切相关。

中国银行国际研究公司董事长兼经济学家曹远征在讲话中说，中国利率市场化的进程主要可以通过利率市场化、利率形成和利率调整来衡量。他指出，以2015年存款保险制度的出现为代表，中国的存贷款利率全部放开。利率市场化导致了利率的远程传导、金融产品的丰富和利率市场化的加速，但也形成了一种特殊的产品——影子银行。“在2017年金融工作会议上，有人提到，为防范金融风险和加强金融监管，重点是消除影子银行。房地产行业最重要的融资最初依赖影子银行。在去影子银行背景下，住房企业融资难、融资成本高的问题尤为突出。”

同时，曹远征指出，房地产企业将形成新的金融需求。他认为，对于房企来说，财务安排将由短期向长期转变，房企需要考虑租金收入的长期资本化安排。例如，他说投资老年房地产需要全面安排个人金融服务。虽然房企一次性投资建房，但需要通过服务业增值收入获得的现金流来弥补成本。他说:“循环投资为金融创新提供了机遇，金融创新也对房企提出了要求，推动了房企转型。我希望房地产业与金融业紧密结合，为金融创新和房地产可持续发展创造条件。”

在现场，著名经济学家、国际金融战略专家宋佐告诉记者，金融改革与房地产金融密切相关。"只有改革和回归原始，才能真正释放经济活力."他说:“中国经济转型的关键在于民营企业的活力。不要指望钱无所不能，房地产无所不能。”

中国银监会副主席蔡鄂生建议金融监管应该提高透明度，从而增强市场信心。对于结构复杂、行业专业人员认知不足的产品，监管者有责任通过监管方式、各种教育惩罚手段、法律规范或案例的改革，让人们更好地理解这些问题。此外，他指出，金融监管不应忽视投资者和各界人士的问题。

新常态下住宅企业如何抓住机遇迎接挑战

随着城市群时代的到来和金融监管的收紧，房地产企业如何在市场的“强淬灭”下取得突破？嘉宾们深入讨论了城市更新、产城结合、科技住宅、老年房地产等行业热点，并提出了建设性意见。

“从存量资源来看，城市更新和城市织补将是未来房地产业的主调。”北京思源兴业房地产服务集团有限公司副总裁邢志刚举例说，过去15年中央企业和国有企业工业产能面临的设备陈旧、产能淘汰和升级等问题，将降低整体价值创造。然而，从效率的角度来看，存量土地本身的价值可以为企业提供新的授权。"存量土地开发正进入窗口期，时间红利转瞬即逝."邢志刚指出，目前大多数企业缺乏资产管理意识，对现有资产管理粗放甚至没有管理。事实上，资产管理的系统解决方案可以促进住宅企业从低效率向高效率的转变。

在城市化发展的中后期，推进产城一体化是我国新型城市化建设的要求。鉴于生产与城市的融合，五矿地产生产与城市事业部总经理赵金明在年会上提出了三点建议。他指出，首先，我们必须明确整个产业链的产业概念，并用物质产业来支撑它；第二，生产与城市一体化的发展需要政府的配合，统筹规划，滚动发展；最后，我们需要学会利用投资促进机构、大数据机构、金融机构和其他专业机构的力量来发展。他说:“生产与城市的融合应该从精品园区和专业园区开始，从小到大发展。从小而美，小而专，然后进入不同的城市做规模，这样我们才能真正发展。”

此外，清华大学可持续住区研究中心主任孔鹏指出，如今，通信业已经开始探索6g，而住宅仍处于手工业时期，人们对住宅的使用、维护、运营和管理仍极其粗糙，造成了惊人的浪费。基于此，他认为房地产在绿色数字人居方面有很大的探索，应该努力用大数据连接所有的房子。

安纳亚首席品牌官田海成在主旨演讲中表示，时代已经发生了巨大的变化。从物质上获得幸福的时代正在慢慢结束，从内心寻求和平的社会已经开始。他认为时代的变迁改变了开发文化旅游地产的逻辑。“文化旅游地产背后的逻辑是，一群人已经开始要求更好的生活。他们追求生活方式、休闲旅游和精神繁荣。”在田海成看来，文化旅游地产实际上是人类行为和土地发酵的产物。文化旅游项目需要价值观引领时代，引起共鸣，创造文化旅游项目价值的独特性。

最后，年度颁奖仪式在年会上举行。北辰集团、金科、红阳集团、凯撒集团、三盛集团、新城控股、钟君集团和中南建筑荣获“2019年esg优秀企业”奖；大发地产、蛋壳公寓、海伦堡、天研查、翔盛地产集团荣获“2019年度最具突破性发展企业”奖；北京投资发展、孔雀城和荣盛发展荣获“2019年最具品牌影响力企业”奖；南昌新立水头金耀富、阳光城市西山月、广州灵动碧湖之都、富裕小芸东升荣获“2019智谋品质地产”大奖；郑融地产荣获“2019智谋精品”奖；鑫源集团荣获“2019中国房地产技术创新奖”；昭泰国际中心荣获“2019年最核心价值商业地标项目”。

来源：广州新闻直播