恒大研究院：什么是房企资产负债率的合理水平？

本篇文章2515字，读完约6分钟

乐居财经讯11月15日，恒大地产研究院发布了一份关于房地产行业的调研报告。

住宅企业的稳健经营对金融体系和实体经济的稳定健康运行起着举足轻重的作用。资产负债率是衡量企业财务是否健康持续的最重要指标。那么，是什么因素决定了房地产企业的资产负债率呢？房企资产负债率的合理水平是多少？

通过与其他行业和发达经济体的比较，观察a股房地产上市企业的资产负债率水平，结合行业发展阶段、公司业务构成和会计准则等因素，探讨资产负债率的决定因素和合理水平。

摘要:

住宅企业资产负债率的四个决定因素

1、行业发展阶段

与存量房阶段相比，房地产行业在大建设阶段资产较重，负债率较高。房地产开发建设周期长，征地建设占用大量资金，导致大量资金长期沉淀。因此，它是一个资本密集型行业，这就决定了该行业在大规模建设阶段资产较重、负债较高。过去二十年的快速城市化和快速经济增长释放了居民巨大的住房需求，中国房地产业进入大规模建设阶段。从1998年到2018年，住房建筑面积从5.1亿平方米增加到82.2亿平方米，年均增长14.9%。房地产开发完成投资从3614亿元增加到12.0万亿元，年均增长19.2%，约占城市固定资产投资的20%。因此，房地产行业的负债率相对较高。2018年，a股整体资产负债率为84%，其中排名前五位的行业为银行业92%，非银行金融84%，房地产80%，建筑装饰76%，公用事业65%，均为重资产行业。

2、住宅业务构成

发达经济体住房企业的商业模式更加多样化，融资需求减少，负债率降低。首先，有许多非开发业务。例如，中国香港的住房企业采取了房地产开发和自我维持租赁相结合的经营方式。2018年，前十大房企的房地产投资收入平均占收入的47%，租赁业务利润率高，利润丰厚。现金流量大，资金内生能力强；二是提供轻资产住房建设业务，如日本领先的房地产企业住友地产。2018年，住宅建筑业务占其收入的22%。轻资产业务有助于减少资本占用和提高资本周转率；第三，通过期权以低成本控制土地。例如，2017年，美国三大住宅企业的期权控制的土地平均占总土地储备的35%，这也有助于减少资本占用。在房地产行业处于大规模建设阶段的背景下，mainland China的房地产业务仍然以房地产开发和销售为主，因此房地产企业的资产负债率较高。2018年，日本上市房地产企业整体资产负债率为68%，美国为57%，英国为38%，香港四大房地产企业平均资产负债率仅为32%，均明显低于a股上市房地产企业。

3.信用创造模式

中国主要以间接融资为主，而发达经济体主要以直接融资为主，股权融资比重较高。2017年，美国、英国和日本的直接融资比例分别高达79%、67%和57%，其中股权融资比例分别高达66%、60%和51%，而中国分别仅为37%和28%。在间接融资环境下，土地抵押贷款在整个社会的信用创造中发挥着关键作用。金融体系的信贷周期和扩张需要充足的抵押品，而住房企业拥有大量高质量、低信用风险的抵押品，既满足了金融机构和居民的合理投资回报，又保证了投资的安全性，是金融机构的首选投资方向。2017年，国内房地产行业不良贷款率仅为1.1%，远低于18个行业1.8%的平均水平。不良贷款率最高的三个行业，即批发零售、农业、林业、畜牧业、渔业和制造业，分别达到4.7%、4.4%和4.2%。一方面，无论是房屋企业的预收款还是生息负债，大多数都是以房地产项目作为抵押品来吸收社会资金；另一方面，住房企业通过招标、拍卖、征地和建设等方式向地方政府、上下游企业和其他经济实体转移资金，促进了全社会的信贷扩张。

4.会计标准

我国企业财务会计的谨慎性原则和权责发生制原则导致了房地产企业虚假的高负债率。(1)我国会计准则规定，企业在向客户转让货物之前，如果客户已支付合同价款或企业已无条件取得收取合同价款的权利，则应将其记入合同责任账户(旧准则下的预收账款)。由于房屋企业只能在房屋交付后确认收入，并将风险完全转移给买方，因此房屋预付款在房屋交付前很长一段时间内被列为负债。(2)内地的商品房销售主要是预售，这是配合大规模建设阶段行业资金需求的一项重大改革红利。内地的预售制度成立于1994年。自2000年以来，按揭贷款和预售资金一直是房地产开发企业最大的资金来源，约占40%。2018年，商品房销售额占85%。在住房短缺的时代，预售制度在提高住房供应效率方面发挥着重要作用。

房地产业的预收款在所有行业中最高。2018年，a股房企预收账款占负债总额的32%，在28个行业中排名第一，明显高于餐饮行业的22.4%、通信行业的15.2%和建筑装饰行业的15.1%。

启迪

1.衡量房地产企业负债状况最常用的指标是资产负债率，但也应考虑预收账款的影响。目前，我国仍处于开发建设和销售导向阶段，房企资产较重，股权融资渠道重叠有限，这决定了债务管理仍是房地产行业的主要模式。2018年，a股上市企业中，以资产负债经营为主的银行、非银行金融、建筑装饰、公用事业平均资产负债率为79%，房地产平均资产负债率为80%，基本持平。同时，房地产业的绝大部分预收款将作为收入结转，房企可以按期完成建设和交付商品房。商品房预售所需货币资金明显低于预收款的账面价值，因此有必要在剔除预收款后全面考察资产负债率。

2.我们不能依赖任何资产负债率指标作为衡量房地产企业合理负债水平的绝对标准，指标的变化比绝对水平具有更强的预警功能。一方面，任何指标本身都有一定的缺陷，基于行业预售制度的资产负债率没有考虑行业特点；扣除预收款后的资产负债率不考虑支付方式与收入确认标准的差异；净负债比率没有区分计息负债的期限结构，也没有反映债务的期限风险。因此，房地产企业的偿付能力应结合流动性和现金比率、流动比率等指标进行综合评价。另一方面，无论指数是否处于合理水平，如果出现较大的负面变化，都有可能成为房企风险的预警信号，表明公司经营存在重大问题。此外，资产负债率等指标必须经过会计师审计后公布，时滞为3-4个月，不能实时反映企业当前的经营状况和风险变化。

风险警示:上市房地产企业与非上市房地产企业财务状况的差异

来源：广州新闻直播