专访 | 祝军华：商业地产规模化发展阶段将变过去时

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宁波乐居金融陈碧湖许云纳

11月9日，第三届全国中小城市商业创新与发展论坛在宁波举行。绿城管理集团副总经理朱俊华在接受采访时表示，随着信息化和电子商务的进程，即使人们生活在不同的层面，许多消费理念和理念是一致的。他指出，商业地产投资已经到了极限，整个复苏周期太长。再加上融资环境，规模发展阶段即将过去，将会出现更多定位精准、多元化、同质化最小化的商业模式。以下是朱俊华先生与乐居金融的对话:

乐居金融:与传统的城市社区商业相比，绿城商业有什么不同？

朱俊华:大家都很清楚，这个小镇所处的环境离主城区有一定的距离，有着自然和文化的特色，有着原始的商业和工业结构。因此，在一个小镇上最重要的内容实际上是生活的内容，它应该考虑到几个方面。

一方面，我们应该考虑一般社会的商业设施，即所谓的超级市场、美容院和洗衣店，它们属于生活满意度的基本内容。另一方面，所有的小城镇都必须有特色。如果他们以农业为导向，他们必须有一定的耕地面积，特殊的农业安排，农产品的包装和加工，周末农贸市场的设施、设备和场地，以及政策指导。

也就是说，在特色城镇的经营中，除了满足基本生活的需要之外，城市文明的福利和便利在农村是无法实现的，必须得到满足。还有一点，要满足特色农业原有定位的产业要求，这可能是一个复杂的要求，它不同于其他传统的城市社区商业。

同时，可以考虑工商部分的人文内容，年轻人通过载体进行社交、交易、创造和创新文化。

因此，我认为小城镇商业的难度系数还是比较高的。生意取决于交通。没有交通，就没有生意。因此，小城镇经常面临同样的问题，首先是解决交通问题。

在特色城镇中，如南京的一个特色城镇，80%是商业用地，没有太多的土地用于住宅开发。在现有人口尚未达到自我消费高峰的过程中，如何引入年轻人或中产阶级的主要消费者来产生这样的城市交通？当时，我们设计南京有一条秦淮河。南京城外有哪条河？我们在河边做了很多文化和创意产品，还有餐馆和美食街的设计。后来，这种定位非常流行。

乐居金融:如今，许多商业地产已经转型为无资产化和运营化，但事实上，近年来已经建立了许多连锁渠道，并实现了线上线下的整合。这两者之间是什么关系？这是竞争关系还是合作关系？会有冲突吗？

朱俊华:这个问题很微妙。我认为这是一种竞争与合作的关系，但良好的合作关系可以在竞争的过程中形成。所谓的社区管理、交通导入等。从微观的角度来看，我们是一种有利的行为，根本没有问题。我认为这是一种知识体系输出或能力输出的亲子产业运作模式，并且有一定的市场空空间和运作机会。然而，事实上，我们经常面临的整体业务定位是不可行的，也就是说，如果一个定位偏离，70%和80%的命运已经定位。如果我帮你操作，我需要我自己的资金来帮你提建议，帮你公开号码，推广h5，等等。这些是后面的内容。如果整体业务定位有问题，你以后的运营效率相对较弱，这是一个非常明显的问题。因此，每个人都在做这个看似低门槛的行业，但实际上它有很高的淘汰率，而且它的失败率特别高，这就是现状。这是我们在大量中小城市或一些主要城市的企业面临的问题，将会有大量的商店和大市场被倾销。这不是一家商店和一家运营公司可以解决的，这是一个整体的想法，这是一个反思。

因此，未来城市转型是整体内容，它从商业定位和功能出发，做出新的定位。这样，面对资源的聚集，我们人口的功能设置，包括所传达的文化特征，将发生巨大的变化。这种氛围的改变可能是我们开发者未来要做的事情。

乐居金融:我们可以看到，许多公司已经从房地产行业转移到文化旅游、医疗保健和养老保健等细分市场。你想问一下绿城在这个地区的布局和发展方向吗？

朱俊华:绿城和所有公司有什么不同？在过去的25年里，绿城最重要的目标是让顾客满意。因此，为了给客户提供最好的产品和最优质的服务，我们围绕人的整个生命周期，包括房屋的整个生命周期，构建了一个服务体系。

第一家做物业服务的公司，这也是中国第一家也是客户满意度第一的公司。然后，人们发现物业服务更多的是为物服务，而不是为人服务，而且更难。因此，我们提出了以人为本的公园服务体系，由健康、文化、教育三大系统构成。许多活动都是由绿城组织的，最早的活动都是由绿城组织的。就像十年前启动的海豚项目一样，所有主人的孩子都参与其中，除了主人之外的孩子也不例外。他们可以在已经开放十年的绿城公园免费学习游泳。多达10，000名儿童在我们的游泳池学习游泳，这也是一项吉尼斯纪录。

它不是作为一个特殊的独立线路开发的，而是为各地的业主提供服务的。开始时，我们有土地红利和非常好的人口红利，空的利润足以支持这些产业的发展。但是现在不行了。在过去的五年里，所有的生产线都必须独立发展。我们提议更好的建筑和更好的生活。绿城在这方面的思想一直源于它最初的内心。现在，它已经成立了一个生活服务集团、一个养老集团、一个拥有房屋的4s公司和一个技术建设集团，所有这些都是围绕着一个美丽的建筑和更好的生活的框架而建立的。

乐居金融:你现在打算结合一些新技术和新内容吗？

朱俊华:是的。在中国所有的房地产公司中，绿城对甲级设计院的管辖权最大。我们认为核心竞争力是设计、美学和对美的把握。所有新技术、新工艺和新材料都涉及到这一过程。我最近去日本和日本最好的技术房屋公司交流。第一阶段由我领导，从设备和工厂到研究机构、模型区、公司总部，到整个大楼，整个产业链向你开放，花了七天六夜的心血。我们的外部步伐从未停止，我们一直在跟进。只有一些公司愿意提这个概念，比如科技房、绿色房等等，但是我们都是按照这个技术标准来做的。

乐居金融:如今，许多企业都同质化了。绿城在这方面有什么经验可以分享吗？

朱俊华:同质化不愿意被同质化。有两个原因:首先，一旦有一个成功的案例，许多人会学习它。这一成功案例是可复制的，其背后的事实是，成功的运营可以确保投资安全，在规定的时间内回收，并产生较好的区域商业辐射和商业运营能力。所以如果你成功了，我将复制你的，这是安全的，因为大量的资源可以同时使用。像万达的轻资产一样，中国商业发展的第一阶段是规模的过程。如果没有尺度，就没有发言权。规模需要标准化，标准化需要复制。因此，同质化在这个过程中有品牌和基础。

同样，中国市场非常复杂和多样化，学费将在我们快速复制的过程中支付。我们发现有些城市根本不适合这种商业模式，或者商业成本太高，所以我们需要修改。

我相信规模发展阶段很快就会过去，因为你承受不起任何进一步的发展，你的投资已经到了极限，整个复苏周期太长，融资环境也不可行。这不是好的想法。思维敏捷的企业可以赚钱，并在合理的周期内运作。因此，我认为在第二阶段，将会有一个定位准确、同质化最小化的多元化商业模式。现在，一些人引进了韩国室内动物园，不是在宁波，而是在六线城市。那时人会很满，流量会很大，一些扩展的市场，如医院宠物市场会衍生出来。我们要感谢信息化进程和电子商务进程。尽管我们生活在不同的层次，但许多消费观念和观念是一致的。

乐居金融:现在很少有纯商业和纯住宅的模式，一般都是复合和综合的。绿城在复合综合发展中有哪些作用？

朱俊华:首先是全面发展的过程。在开发一个新城镇的过程中，政府不能给你提供一个单一的房子或一个简单的企业，但必须给你根据城市总体规划，这将包括体育场，博览会，企业，房子，办公楼等。在以往的传统思维模式中，我们可能更关心的是其他成本是否可以通过房屋运营来降低，而其他的东西都是从属的。但不是现在，它是一个相互发展和综合的定位服务。

首先，商业肯定会促进住宅档次的定位，包括写字楼和酒店人群能否覆盖和重复商业人群，重复率是多少？在这种整合中，有创新部门、商业管理、市场营销、绿城大学和商学院。在我们开始开发市场之后，我们还有很多事情要做。我们既没有经验也没有能力，既没有团队也没有资源。此时，我们需要孵化器一起孵化。因此，封闭的自我运作必然会从最初的开放，这是一个更清晰的社会合作过程。

现在，整体将成为收入部分的一个组成部分。有必要这样想，成为一个在这个城市有强大影响力的群体，有必要与更好的社会资源进行更多的合作。这是两个明显的特征。

至于轻资产，我们将于明年在香港上市，这将成为第一个发展。因为这三年是最好的，杭州在2012年进入了外国品牌的第一年，并开始拥有外国品牌。前十名中，只有绿城和滨江。杭州就是这样，更不用说三、四、五线城市了。既没有产品优势也没有品牌优势的房企，另外，只要这个市场没有价格限制，我们绿城的溢价能力就很强。计算所有成本后，你可以获得2000万英镑的净利润。我们从市场溢价中赢得这笔钱，而且没有成本。大量的市场需要品牌公司寻求新的发展，并使用一套绿城品牌和一套标准来引导品牌去面对数千亿个企业。我们80%的客户来自中小企业，自2019年以来，特别是融资环境恶化后，中小企业又增加了一项功能，那就是资本输出。我们不能投资自己。我们可以通过第三方平台为他们融资，以提供流动性支持等。所以他们更依赖我们。

乐居金融:绿城一直在培育中高端市场。除了中高端市场，还有一些基本的消费场所，比如社区邻里中心。你觉得这个怎么样？

朱俊华:首先，作为传统住宅开发的开发商，他不会主动选择商业项目。当面对商业项目时，我们都面临这个问题，这些项目在开发过程中是不能被忽略的。我有这个能力。我会主动与政府沟通，如何在旧城改造过程中进行规划，以及如何更好地引入商业力量，从而使整个城市的生活消费水平得到提高，伴随着质量的增长等。这是我们必须做的。住宅企业都是一流的。如果社区中心不在我们公司的考虑范围内，那可能是恒泰一直在做生意，公司内部可能会分成很多条线，有些是大项目，有些是商业区改造，有些也可能是社区中心改造。他们会细分它，我们希望考虑大品牌的商业内容。

来源：广州新闻直播