专访 | 胡敏杰：轻资产商管公司步入“优胜劣汰”

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宁波乐居金融陈碧湖许云纳

11月9日，第三届全国中小城市商业创新与发展论坛在宁波举行。宁波太平洋恒业控股有限公司董事长、中国中小城市商业运营专家胡敏杰在接受采访时表示，商业地产捆绑分红时代已经过去，现在是管理分红时代。三年前，浙江省有1500多名轻资产商业经理，而到了今年，这个数字还不到10名。是适者生存的时候了。以下是胡敏杰先生与乐居金融的对话:

乐居金融:中小城市吸引商业投资难吗？

胡敏杰:这是一个系统问题。首先，吸引投资的难度取决于该市的基本面是否一致。二是物业位置好。第三，结构设计合理不合理。第四，团队不专业。招募全额投资容易，但根据准确的定位招募全额投资非常困难。这是两个维度。我们很难根据自己的位置吸引投资，看看消费、商业竞争对手、城市的地段和规模，然后考虑我们应该做什么产品。

乐居金融:只有小业主面临这些问题吗？因为万达和恒泰有一些长期合作的品牌业务。

胡敏杰:我不能完全这么说，因为时代不同了，双赢的关系比人情关系更可靠。品牌要么大要么好，只有正确才是好的。什么样的城市，规模，位置和品牌。然而，一些小开发商不能做定位，他们可能无法招募相同的品牌。在乙方目前的市场中，首先他们应该信任你的操作和交易能力，然后他们才会跟随你。

乐居金融:你认为商业地产的轻资产战略模式如何？空发展怎么样？

胡敏杰:空的发展空间很大。我认为90%的现有业务无法启动。有些是因为物业结构不对，或基本面不对，或竞争对手的处理立场不对，或空内部的设计感不如别人，或规模太小。这需要一个专业的运营团队来改造和升级。

谁将在未来做轻资产？三年前，浙江省有1500多家轻资产业务管理公司，而到今年，只有不到10家公司。最终，它必须被具有核心竞争优势的公司所垄断，所有行业都是一样的。说白了，是适者生存的时候了。

乐居金融:在城市选择中，你更喜欢哪个地区？

胡敏杰:长江三角洲已经饱和，没有多少新业务的空间。例如，浙江只能做股票，但几乎没有新的发展。制造股票意味着什么？只是有些商场不太好，所以我会帮你成长。我会帮你从1000万的原始收入中拿出2000万。我们将把额外的1000万分成50-50，每个人都会赚钱。

增量市场的主战场基本上在湖南、广西和江西。明年我们将重点与广东合作。广东是两极分化的。它的大城市已经饱和，但它可能是一个正在下沉的市场。

乐居金融:浙江的三、四线城市发展迅速。你目前有什么定居计划吗？

胡敏杰:我们正试图在浙江陷入低谷。同样，浙江的商业已经饱和，现在几乎每个县都有购物中心。那你只能去中心镇了。作为人口基础，中心城镇是一致的，他们的收入是固定的和可观的。主要是人口，没有人口很难做生意。互联网再次沉没，所以现在它不是购物中心，而是生活中心和城市体验中心。购物中心的形式是不断重复的。

乐居金融:要实现业务的增值，应该从哪些方面入手？

胡敏杰:这是一件非常专业的事情。比如，做购物中心的重点是定位，这属于运营商。首先，想想人们是如何进来的，然后经济地管理商品。例如，整个商品氛围的定位应该以消费群体为基础，这就需要多个品牌的优化组合。如果商品太多，必须进行调整，更换不合适的商品。

乐居金融:你坚持“五不做”的原则，也就是说你不会做一个纯包厢的商业地块。这是什么意思？

胡敏杰:例如，目前一个6万平方米的购物中心需要投资3亿，但其土地本身的溢价收入只有3-4%，所以不值得单独投资购物中心。

现在该怎么做？例如，200英亩的土地，其中60英亩用作购物中心，140英亩用作房屋，从房屋中赚取的钱张贴在购物中心。一个盒子本身就是一种损失，所以必须捆绑在一起以降低购物中心的成本。没有其他形式的纯商业情节是一个纯粹的箱形商业情节。盒子不能单独出售，开发商不做，普通人也不买。我也鼓励房屋开发商要自给自足，保证:第一，房产升值；第二，商业增值。

乐居金融:你对城市更新这个话题有什么看法？

胡敏杰:我们公司暂时没有这样做。但是我知道上海有一座更好的八号桥。全国的大城市都在这样做，但是小城市还没有这样做。仍然有一些地方空是白色的。

我总觉得捆绑红利的时代已经过去，现在是管理红利的时代。过去，市场是供小需求的，但现在是供大需求和小需求的，消费者很挑剔。慢慢地从捆绑奖金到管理奖金，分工越来越细，没有专业精神你就活不下去。

来源：广州新闻直播