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观点房地产网上海是外国企业梦寐以求的市场。然而,如果土地征用在一段时间内是不合理的,将需要很长时间来弥补其后果。

经过一年多的沉寂,上海火车站北广场金融街控股项目终于取得了最新进展。

3月13日,金融街控股与上海丰台地产签署了项目战略合作协议,双方将在上海静安新核心商圈建设一期大型标志性综合体。

据视点房地产新媒体报道,上述项目于2015年7月15日由金融街以50.12%的溢价通过公开招标和拍卖方式收购,土地总销售面积为77,273.7平方米,底价为27,022元/平方米。

值得一提的是,上海火车站北广场项目是上海土地市场上总价惊人的地块。当时,它吸引了华润、龙湖葛洲坝和金融街的激烈争夺。最后,来自北京的老国有金融街被收入囊中,对价超过底价近30亿元。

尽管北京金融街项目已经成功建成,但对于金融街能否在上海复制其北京模式,市场一直持观望态度。

另一方面,随着上海楼市在限价令下逐渐降温,不得不随时间而改变的金融街一直发展缓慢。因此,为了促进项目的进展,引入合作伙伴或基金机构成为金融街的必然选择。

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与其他房地产企业引入房地产企业作为合作伙伴不同,金融街似乎更倾向于寻找资金。

数据显示,与金融街共同参与上海北站项目的丰台地产成立于2002年,是一家独立的私募股权房地产投资集团。去年10月,该公司以33.8亿港元收购了香港将军澳惠德丰的南国购物中心。

截至2018年9月30日,丰台地产的过去和现有资产累计超过105亿美元,投资于香港、东京、大阪、京都、上海和北京等14个泛亚核心城市。

2013年,本集团首次进入中国内地市场,投资于位于上海市静安区豫园路的大型零售及甲级写字楼项目。据悉,该项目当时的合作模式是丰台地产先参与投资和改造,然后合并项目股权,最后由丰台负责项目的招商。

据视点房地产新媒体报道,在此次合作中,金融街负责前期的物业建设,丰台从金融街购买后将进一步完善和升级这部分物业。

金融街控股相关人士透露,后期双方将共同运营该项目,并向其收取相关费用。

据报道,该综合项目总面积约为49万平方米,集住宅、办公、商场、文化、娱乐、休闲设施和公共绿化带于一体。其中,办公面积22万平方米,占项目总规模的63%以上,商业面积约6万平方米,占项目总规模的18%。该项目将按照金融街中心的一系列高端商业综合体进行建设。

金融街上海沉浮 地王项目再引援私募丰泰里的京沪之间

该项目的商业用地将分为两个阶段。一期工程包括5栋办公楼、retail/きだよ 0号房和大型绿色花园,总建筑面积约11.9万平方米,预计于2020年第一季度竣工;二期金融街荣跃中心共覆盖5栋办公楼和6万平方米的大型商场,总建筑面积约27.9万平方米,预计2021年第三季度竣工。

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据金融街控股称,与丰台的一期合作包括4栋高4至18层的办公楼,总建筑面积约7万平方米,其中包括5a超a级办公楼和空零售客房。

尽管金融街和丰台地产都对上海的经济发展和该地区的未来潜力表示乐观,但从目前的情况来看,他们可能并不乐观。

据了解,目前该项目的住宅部分已经开盘出售,单价约为每套9.2万元。相比之下,金茂大厦在大宁板块的单价约为10万元,离市区较远。

上海中原地产首席分析师卢文喜指出,由于火车站周边地区总是比较硬,无论是国内还是国际,火车站周边环境嘈杂,存在治安隐患,所以不可能发展成为豪华住宅区。此外,由于上海楼市的限价政策,金融街项目的住宅部分实际上并不尽如人意。

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至于商业部分,卢文喜认为,由于周边环境的原因,商业部分的档次不会特别高。即使超甲级写字楼开发出来,价格也离淮海路还很远。

值得一提的是,2017年底,金融街控股还发布了泰康金融街上海火车站北广场D座商业地产的债务投资计划。其中,安邦作为金融街的第二大股东,认购债权8亿元。

后来者金融街奔向上海

金融街控股作为典型的北京式国有企业,始于北京市西城区,并成功打造了其最著名的项目——北京金融街。

该项目占地1.18平方公里,是北京金融街首个大型金融产业功能区,其中写字楼面积占74%,公寓占3%,酒店占4%。据统计,该地区企业管理的资产达到18万亿元,资产集中度居全国前三位。

根据仲量联行去年发布的一份报告,北京金融街的写字楼租金排名世界第四,约为38.46元/平方米(净租金加上服务费和税费等附加费用),仅次于香港中心区、纽约市中心区和伦敦西区。

由于这个项目的成功,金融街控股一直是中国商业地产领域的领导者。然而,它过于依赖北京市场,金融街的发展开始放缓。

2014年,金融街实现房地产销售合同金额约130亿元,同比下降42%;上市公司股东应占净利润扣除非经常性损益后为20.68亿元,同比下降21.23%。

因此,向外扩张是唯一的办法。上海作为中国经济和金融最发达的城市,已经成为金融街重点规划的战略城市之一,但在异地复制的过程中,难免水土不服。

2014年初,金融街以总对价约52.3亿元收购了上海soho海伦广场和soho静安广场的全部权益,并首次进入上海市场。

虽然位于静安、虹口等中心城市,但与陆家嘴、虹桥商务区相比,上述两个项目并未处于突出位置,周边商业和办公氛围相对一般。

事实上,由于租售比的差异,如果地价和投资与上海相当,北京的写字楼租金相对高于上海,租金回报也较高。

根据DTZ 2018年第三季度发布的报告,北京写字楼的有效净租金按建筑面积计算为403.4元/平方米,比上个月增长2.2%,比上海高出108元/月/平方米,即高出36.6%。

因此,在项目的区位优势不如北京项目的情况下,上海金融街的投资回报可能远远低于北京。北京的房地产企业能否成功成为上海的主流企业,还需要经受住市场的考验。

来源:广州新闻直播

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