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观点房地产网,作为新管理层加入公司后的第一个完整财年,阳光城提前近一个月专门发布了2018年报告。

3月14日,阳光城市集团有限公司在上海召开演出大会,执行董事长朱荣斌、执行副总裁吴建斌出席。

虽然过去的一年对房地产企业来说是艰难的一年,但在新管理层的领导下,阳光城成功地进入了1000亿的阵营。

在演出会上,朱荣斌依然兴致勃勃,介绍了阳光城市一年来的业绩,分享了他在管理和运营方面的新想法。

根据年报,2018年,阳光城最终实现了1628亿元的全面销售和1183亿元的股权销售。期间,结算营业收入565亿元,同比增长70.28%,合并报表利润39亿元,同比增长75.3%,上市公司股东应占合并净利润30.18亿元,同比增长46.36%。

虽然各项指标都有所提高,但阳光城市2018年的净利润增长率仅为6.9%,与去年预期的8%相比仍有很小差距。

对此,朱荣斌坦言:我们过去的基础确实很差,2018年结转的大部分项目都是在2016年之前售出的。当时项目的销售价格和盈利能力都比较差,净利润率也没有达到我们的预期。

2019年,朱荣斌还提出了目标:全规模销售目标为1800亿元,归属于母亲的营业收入和净利润应符合公司制定的股权激励标准。

显然,与2018年1628亿的销售额相比,阳光城2019年1800亿的销售目标是相当谨慎的,同比仅增长10.56%。

然而,在朱荣斌看来,在规模达到1000多亿元之后,我们将不再仅仅关注规模,而是应该说我们的心现在更加平静了。

另一方面,他指出:阳光城市今年并没有特别注意供应,而是强调跟随市场灵活供应。然而,我们的优势在于,我们能够敏锐地抓住窗口机会,因此在进行供应规模的底线管理的同时,我们也做好了准备。只要有机会,我们就能飞。

业绩会直击 | 阳光城朱荣斌:千亿之后我们心里更淡定了(实录)

现在很多土地都在等待资金到位

加入双滨后,阳光城市在规模上并非没有野心,但在2018年市场低迷的大环境下,阳光城市受到了一定程度的制约,这体现在征地收缩和土壤蓄水增量不明显的数据上。

据视点房地产新媒体报道,2018年初,朱荣斌提出了800亿元的土地收购预算,约占年销售额的50%-60%,但最终仅完成了306亿元的权益地价,补充土地储备总面积约为1333万平方米,相应新增价值约为1700亿元。

截至2018年底,阳光城土地总储量为4418万平方米,估算值为5491亿元,其中76.87%为一、二线土地储备面积,85.8%为实测值。公司土地总成本为每平方米4339元,平均售价约为每平方米12900元。

对于一个年销售额近2000亿元的房地产企业来说,这个土地储备显然不多。

对此,朱荣斌解释说:确实,去年下半年,由于市场低迷,我们收缩了一个大的投资规模。最后,董事会没有把征地作为我们的考核指标。此外,2018年船舶消耗量较大,导致年末土地储备与年初相比基本未变。

不过,他也表示,在敏感形势下,阳光城市将安全运营放在了相对较高的位置。如果土壤储备的规模与公司的去化学和开发能力不匹配,融资成本太高,房价没有保持高增长,那么土壤储备大不一定是好事。

至于今年的征地计划,负责财务的吴建斌透露,我们的管理层有量化指标来收取和固定费用。原则上,土地收购将按照销售利润55%的比例进行,这也在财务预算中安排。但是,将根据市场、政策、销售情况和土地市场灵活调整。

在征地布局方面,阳光城市表示将收缩对一、二线城市的投资,适当关注一些经济相对发达、规模较大、人口吸附性较强的城市。

进入一、二级市场是大家的共识,所以现在大家都去一、二级市场,竞争变得很激烈。然而,阳光城市仍然有自己的游戏风格。例如,去年当每个人都不乐观时,我们经常开枪。朱荣斌接着说道。

他进一步透露,事实上,很多地方都在等待资金到位。如果没有意外,我们最近会有一些大动作。

融资成本和债务比率应该会继续下降

面对不确定的环境,朱荣斌一再强调安全的重要性,而这一切都取决于他的老伙伴吴建斌的财务控制。

数据显示,2018年,阳光城扣除预收账款后的资产负债率为60.84%,同比下降6个百分点,生息负债率为42.75%,同比下降10%,净负债率为182.22%,同比下降70%。

同时,平均收款率达到历史最高水平80.05%,阳光城的净经营现金流连续两年回升,2018年达到218亿元,同比增长147.55%,账面货币资金378亿元,占总资产的14.36%。

值得一提的是,随着国家整体金融环境的收紧,2018年阳光城市的平均融资成本上升至7.9%。

吴建斌对此毫不掩饰。他显然对近8%的融资成本不满意:这个结果很糟糕,但在去年这种特殊的环境下,我认为这是一个应对措施。但是,从公司的长远发展来看,这样的成本应该是不可接受的,未来融资成本必须降低。

如何降低融资成本?吴建斌指出,这一方面是为了提高内地和香港的评级,另一方面,充足的市场环境也有利于降低融资成本。

根据房地产新媒体的观点,阳光城目前在内地被评为aa+级,在海外被评为B级。经过今年上半年的努力,吴建斌希望获得国内AAA+评级;海外评级升级至bb。

此外,他指出,今年前两个月的融资情况明显好于去年。首先,市场资金充裕,融资成本大幅下降,所以我相信今年融资成本最终会降至7.5%。

关于净负债率,吴建斌去年提出阳光城的净负债率应在三年内降至100%以内。其中,到2020年,净负债率可降至100%以内。

为此,吴建斌预计国家将对固定收入增长开放:2017年,我们向有关部门申请增加固定收入70亿元,但未获批准。如果今年市场上有这样的机会,我们会继续申请。如果固定增长的问题能够得到解决,我们的净负债率将会迅速下降。

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尽管形势充满了许多不确定性,但吴建斌仍然乐观:我们仍然期待着2019年,因为市场正在好转,我们期待着建筑面积和销售。

以下是阳光城市集团有限公司2018年度绩效会议现场问答记录:

现场提问:阳光城2018年的净利润为39亿元,与560亿元的收入相比,还是比较小的。净利润约为6.9%,与去年持平。去年,据说净利润要求是8%。为什么它没有相遇?去年,我们获得的土地减少了。它会影响未来一两年的规模发展吗?

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朱荣斌:6.9%的净利润真的很低,没有达到预期,主要是因为过去基础差。2018年结转的大部分项目在2016年之前出售,当时项目的销售价格和盈利能力相对较低。

在土地投资方面,去年我们计划完成3000亿元。事实上,我们已经预留了大量的土地,现在我们正在等待资金到位。但是,由于去年下半年市场低迷,我们大幅降低了投资规模,最后董事会没有把征地作为我们的考核指标。因为如果你去年买的太多,那会是个负担。我希望每个人都能理解这一点。

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事实上,去年年底我们也开始拿地,但是因为去年我们消化了很多,年初有5900亿土地储备,年底大约有5400亿。土壤储存量的微小变化有两个原因。一是出货比较大,销售额超过1600亿元。另一个是我们重组了土壤储存项目,所有价格都恢复到今天的市场价格。就销售面积而言,超过5400亿元是一个非常准确的数字。

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现场提问:今年的征地计划是什么?去年融资成本增加了。今年的融资成本计划是什么?今年的负债率目标是多少?

徐爱国:在土地收购方面,稳健、精准的投资策略今年将保持不变。原则上,今年的投资规模将是我们销售回报的55%,这是行业的正常比例。具体来说,我们将根据市场、政策、销售情况和土地市场进行适当灵活的调整。

如果按照这个比例计算,今年的土地购买量将达到800亿左右。我们将主要投资一、二线城市,适当关注一些经济相对发达、规模较大、人口吸附性较强的城市,特别是大城市周边的城市群和二线城市,适度关注三、四线城市。

总的来说,将根据既定的战略进行适时调整,但在确保公司安全稳定的前提下,将根据财务状况的变化进行适时调整。

吴建斌:我想补充几句,因为我们的管理层有接收和固定费用的量化指标,基本上我们按照预计现金总额的50%到55%获得土地。这是2018年的水平,也是2019年的财务预算安排。

融资成本方面,2018年下半年融资成本大幅上升,境内外融资成本均有所上升,导致去年全年平均融资成本接近8%。这个结果并不好,但这是去年特殊环境下的一个应对措施。

从公司的长远发展来看,这样的成本应该是不可接受的,所以我们未来的融资成本必须降低。

有两种方法。一种方法是提高内地和香港的评级。如果评级提高,融资成本自然会下降。目前,我们在内地的评级是aa+,经过今年上半年的努力,我们希望获得aaa+的评级。我们在国外的评级是B,我们希望与投资机构沟通,将我们的评级改为bb。

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第二,今年前两个月的融资情况明显好于去年。首先,市场资金充裕,融资成本大幅下降。因此,我相信今年最终的综合融资成本将降至7.5%。

关于负债率,我们一直非常重视负债率管理。在去年困难的情况下,各种负债率指标都朝着积极的方向发展。我们希望在三年内将净负债率降低到100%以内,2018年约为180%,比2017年的250%下降了70个百分点,力争今年回到150%。我们希望到2020年,我们的净负债比率能够降至100%。

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另一个是有息债务比率。2018年有息债务总额为1100亿英镑,与2017年一致,略有改善。我们希望2019年的计息债务总额与2018年基本持平。

我们仍然期待着2019年,因为市场正在改善,我们期待着建筑面积和销售。在这种预期下,保持合理的有息债务与去年持平对我们是有利的。

现场提问:朱和吴都来自碧桂园。我想请你谈谈在高流失率模式的发展过程中如何避免一些问题。

吴建斌:今天舞台上一半的管理人员来自中国海运。

如何做好高周转率工作,2017年我和荣斌加入阳光城后,荣斌的理念非常明确,规模更上一层楼,品质树为两轮驱动树立了标杆。我们将在2018年这样做,并将在2019年这样做。高周转率和高质量是由两个轮子驱动的。

也就是说,在我们拥有高营业额的同时,我们一定会在安全、质量和开发质量方面做出努力。2018年,我们在这方面采取了很多措施,我相信2019年会比2018年好。

前50名都做得很好,这可以作为我们研究的基准。我们努力学习他们的好的方面,不一定是乡村花园,但是我们可以在任何好的地方学习。

朱荣斌:碧桂园、万科、中海、龙湖都是值得我们学习的例子。高周转率是我国房地产企业追求的共同目标。碧桂园是这方面的典范。

我们的产品主要集中在一、二线城市,一、二线城市的项目发展速度慢于三、四线城市。阳光城几个月来营业额很高,尽管它的基础相对薄弱,这是我非常自豪的。

我和简斌在碧桂园工作了很长时间,我们在碧桂园的工作经验对我们很有帮助。然而,在台上的这些人中,有三位是阳光城的老臣子,另外四位是在中海工作了十几二十年的同事。阳光城是一家多元化的公司,它融合了所有人的优势。

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简单地将两家公司的治理转移到阳光城是不准确的。我们的战略体系是阳光城市战略。我们应该把阳光城市的团队建设成一个有自己特色和基因的团队。

现场提问:在投资方面,ppt表示账面资本接近300亿,占总资产的15%。管理层如何看待这个数字?这是否表示这个数字在今年年底会维持不变,以及会不会完全公布土地征用等方面的情况?

朱荣斌:刚才说账户里有300多亿。事实上,去年我们在购买当地货币时非常谨慎。如果我们买了更多的土地,我们就不会有这么多钱。

从这一点上,我们可以看到,我们的团队已经把安全操作放在了一个更高的位置,如果我们活得长,我们就会活得好。在这方面我们仍然足够小心。如果市场好,我们会花更多的钱。

现场提问:世茂前总裁助理胡玉波加入阳光城,负责新的区域管理中心。新的区域管理中心的定位是什么?阳光城拥有一支强大的高级管理团队。你能告诉我们未来的人才战略吗?2019年的预期规模是多少?

朱荣斌:让我们以热烈的掌声欢迎胡玉波。他确实来公司工作了。由于波将军负责的新区域管理中心是我自己提出的阳光城市的特色。

我们30个地区的增长和发展阶段有很大差异。一些老地区已经存在了十多年,新的地区刚刚建立。团队和业务规模都有很大的差异,因此有必要实施分层和差异化管理。为此,我们将该地区分为成熟地区、发展中地区和新地区。

有十几个新区。根据地区情况,我们选择了7个目前贡献不大的地区。这些地区不会被视为重点,但最需要支持。因此,我的提议得到了董事会的批准,并成立了一个新的地区管理中心。这个部门是一个好的辅导员和教练,也加强了对该地区的监测,使新的地区的发展和增长将更加顺利。

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第二个问题是我们未来高层管理团队的人才战略。在过去的一两年里,我们的团队吸引了每个人的注意力。阳光城市过去专注于招聘人才,慢慢地我们会从公司内部挖掘人才。自去年以来,我们加大了招聘力度。我们推出的玉宝总是很棒。他是唯一一位被0/きだよ解雇的高管,但据估计,未来不会有太多高管被解雇。

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第三个问题是关于今年的规模。我们的目标是1800亿元。我们不特别注意目标,因为我们供应灵活。

今年,我们没有特别注意供应,这是阳光城市的特点。一切都围绕市场,跟随市场,顺应市场,或者取决于市场情况。我们的优势在于,我们将及时、敏锐地抓住这些机会。例如,去年11月和12月,一、二线城市的招标和拍卖板上有小窗口,我们可以以底价退市。

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现场提问:徐汇和新城提到,未来的征地目标主要集中在一、二线城市,一、二线城市的竞争会更加激烈,未来的成本会上升。如何考虑这方面?

朱荣斌:进入一、二级市场是大家的共识。随着近年来房地产企业的积累和发展,实力雄厚的企业越来越多,未来市场的竞争一定会很激烈。从我们这几天在成都和宁波参加的几次拍卖会上,我们可以看到,只要市场显示出复苏的迹象,房地产公司的动作就会非常快,竞争就会非常激烈。

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阳光城市有自己的游戏方式。去年,当每个人都不喜欢它的时候,我们拿走了很多土地。一月份,我们以底价买下了北京的土地,这在今天是不可想象的。在这个时候,每个人都非常渴望报名,我们报名的兴趣不高。

事实上,我们已经做了很多准备工作,而且我们有很多资源得到了公司的批准,所以我们不用担心。

我们在并购方面有优势。如果没有意外,我们最近会有一些大动作,可能很快会给大家带来惊喜。

现场提问:2018年,阳光城市的业绩有了很大的增长。有哪些主要贡献的城市和地区?2019年会是陆地上更好的一年吗?并购一直是阳光城市土地储备的特点。今年这种方式会继续加强吗?目前,一线城市新增用地相对较少,主要依靠旧城改造。阳光城市在这方面有什么计划吗?

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朱荣斌:去年销售方面,浙江、陕西、福建贡献了200多亿元,广州也是我们贡献比较大的地区。广州丽晶湾是一个皇冠销售项目,中国签约面积最大的单盘是陕西西县一号。

土地是房地产公司生存的基础。没有土地,就没有未来。土地储备的规模是未来发展的基础,因此土地工作是我们的重中之重。然而,土地投资是一个非常复杂的大学问题,需要时间和节奏。如果你在去年上半年买下这块土地,你会对目前的价格限制环境感到非常不安。拿错土地是一种负担,所以越多越好。

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我们的理解是,如果土地储备的规模与公司的去工业化和发展能力不匹配,融资成本高,如果房价不能保持高增长,增加土地储备不一定是好事,这可能是一个负担。M&A的确是阳光城市的力量。我们不会削弱这一优势,而是会加强这一优势。

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此外,一线城市很难获得土地。例如,我们在广州做了很多装修工作,但装修时间很长,存在很多不确定性。完成后我们会向您汇报。

现场提问:吴先生刚才提到三年内降低资产负债率的目标。有什么具体措施来减少净负债?刚才我也提到,如果释放固定增长,我们可以考虑引入战争投资。对于引入战争投资,公司有什么样的要求或期望?朱提到了1月份以来的有效供应量,他说,通过销售控制库存和通过销售固定产量之间没有比例。它适合所有地区吗?此外,有什么措施来控制库存?

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吴建斌:有以下措施可以在三年内降低负债率。第一,加快手头项目的开发、结转和结算。我相信,在2019年和2020年,我们将有机会实现上千亿的年度结算,这样利润和净资产将会大大增加。

第二,通过股权融资,当然,我希望它可以增加。董事会对我们领导这场战争有非常明确的指示。一方面,它可以帮助我们并带来协同效应。例如,保险公司、大型企业集团或那些在管理和资本方面有优势的公司都可以成为我们的战略投资者。在这方面,我们有很多方向,现在的关键问题是,我们需要中国证监会批准引进战争投资。

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事实上,2017年,我们向有关部门申请了70亿元的固定增长,但由于种种原因未获批准。我相信今年市场上会有这样的机会,我们会继续向有关部门申请。如果固定增长问题能够得到妥善解决,净负债率水平将会下降。

朱荣斌:我们的供应管理叫做有效供应。什么是有效供给?没有供应就不能实现销售,但是如果所供应的商品的市场不受欢迎,或者特别是在当前的现有环境下,一些商品的价格非常低,我们不愿意出售它们,所以我们的供应应该严格按照我们对去化学的预测进行。

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当规模达到1000多亿元后,我们就不再关注规模了。应该说,我们的心现在更平静了,我们应该有效地消除它。

2017年,我们做的最好的事情是签约率和取消率都达到了78%,非常高。去年,它略有下降,当然超过了70%。目前,住房不是投机,销售正在下降,库存存在于许多地方。因此,我们仍然要追求高淘汰率,所以我们提出有效供给,而不是把供给作为强制性指标。

来源:广州新闻直播

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