百年老店在路上 世茂商业资产优化与存量改造新途

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观点房地产网政策调控，融资紧缩，市场低迷，房地产开发商的债务压力，过去的2018年一直动荡不安。

至于今年，一些人曾认为这是过去十年中最糟糕的一年。

有些人放慢速度，有些人迎头赶上；有些人很焦虑，有些人改变了他们的方式。房地产业有很多人，开发商为了生存仍在寻求新的突破，但新的发展机会隐藏在其中。

随着股票时代的到来，房地产行业迎来了新的发展浪潮。住宅业务举步维艰，而商业地产正变得越来越受欢迎。

尺度的声音是说话的权利。即使市场波动，房地产开发商总是对追求规模和速度充满热情，无论是住宅还是商业。

在这里，世茂已经做出了很大的努力来转换其股票。

有人曾经说过，房地产业是一个容易受欢迎和被淘汰的行业。随着消费者需求变得越来越多样化和复杂化，世茂商业也必须做出相应的改变。

不断更新和改造老项目正符合世茂适应市场的强大能力，成为一个百年老店。

2018年9月28日，重生的上海世茂广场正式启动。该项目历时一年，投资超过3亿元。这个由百货商店转型而来的购物中心不仅很快成为上海最古老的商业区南京东路步行街的热点，也拉开了世茂商业大象回头的序幕。

旧项目升级

规模至上仍然是房地产开发商的发展信条，一线城市的高品质项目难以获得，因此许多房地产企业选择陷入三线和四线继续寻求规模发展。与此不同，世茂商业把股份制改造作为一项重要的发展战略，其2018年的关键词是更新。

上海世茂广场始建于2007年，历经十余年风雨。随着百货行业的夕阳西下，这个项目也面临着运营困难。如何解决这个问题是一个考验。世茂的选择是不断不立，决心对上海世茂广场进行一次大的改造。

巧合的是，虽然上海世茂广场原本是一家百货商店，但它最初是建立在购物中心的基础上。这也为该项目提供了一个可行的空空间，使其回归购物中心的属性，并对其结构、流线和立面进行大规模的改造。

翻修设计移交给了世界著名的建筑公司kokai工作室。整个项目引入了剧场的设计理念，改造后的外观更适合日益年轻的消费群体。

此外，上海世茂广场(Shanghai Shimao Plaza)在投资推广方面也发生了重大变化，超过90%的品牌被取代，其中包括大量符合市场消费口味的品牌，包括耐克(nike)的全球旗舰店和高乐。

从内到外的巨大变化无疑会在短期内使世茂付出很大的代价，而一年半的建设期内的租金损失也不是一个小数目。然而，从长远来看，通过不断更新和积极融入当前的消费市场，是保持商业项目活力和保证长期收益的有效途径。

开业近三个月来，上海世茂广场已与112个品牌签约，完成率达100%，其中许多品牌率先进入上海乃至中国。

对于在登陆资本市场之前就涉足商业地产的世茂来说，上海世茂广场只是其庞大商业版图中的一个项目。在积累了上海世茂广场升级的经验后，世茂商业于2018年开始逐步升级其他现有物业。

2018年12月28日，经过75天半封闭改造的昆山世茂广场进行了升级改造。改造面积为13，000平方米。像上海世茂广场一样，昆山世茂广场也引入了新概念，并增加了30多个新品牌。

放眼700公里外的南昌，年初也进入项目调整阶段的南昌世茂广场，是世茂商业投资的第一个在役改造项目。一年后，共有171家商户参与进口、调整、重新安装和局部装修，面积达25800平方米。改造后，租户品牌数量从113个增加到189个，开工率达到95%，投资置换率达到91.29%。

随着整体市场商业存量的快速增长，未来逐步扩大高质量区域项目越来越困难。除了获得新的项目，似乎我们也可能改变我们的想法，并投入一些精力在如何玩手中的牌上。

以上海世茂广场为例，改造后可以更有效地匹配市场和连接资金，从而使项目的运营收入最大化。

新模型扩展

不可否认，2018年也是世茂在全国取得突破的一年。

虽然老项目在不断更新，但另一方面，世茂也知道大量的粮食积累对于商业地产发展的重要性。为了获得高质量的项目和寻求市场突破，世茂商业每一步都走在了正确的节点上。

2018年3月26日，世茂深港国际中心项目开工仪式在深圳龙岗区世茂深港国际中心成功举行，世茂业务的顶级产品线世茂国际中心scc首次登陆深圳。

在房地产行业，大多数好项目都是不可避免的。事实上，在目前一线城市难以突破的市场形势下，许多房企已经转向受欢迎的二线城市。这样，不仅降低了获得项目的难度，而且保证了收益。

作为商业地产的老手，世茂显然不会错过二线城市的市场。2018年4月26日，位于青岛市城阳区世茂公园迪美商业区的世茂52+顺利竣工。

8月15日，成都世茂广场奠基，这是成都世茂的第二个商业项目，也是西部地区世茂商业的第一个世茂广场。12月29日，南京世茂商业第一个自给自足的项目正式启动。

截至2018年底，世茂商业已在全国26个城市规划了48个商业项目，总商业建筑面积近450万平方米。

在不断扩张的同时，世茂商业也在努力提升自身的内部实力。继2017年四大商业产品线和两大办公产品线发布后，世茂商业提出了“城市大生活”的品牌理念，在2018年推出了文化+活力+体验+技术+系列计划。

像大多数房地产开发商一样，世茂在规划商业项目时，大多采用了重资产商业模式。然而，以商业为导向的规模扩张对房地产企业的经营和资本构成了挑战。在这方面，世茂在2018年开始逐步尝试管理产出模式，并慢慢开始对资产进行测试。

2018年9月20日，上海世茂商业投资有限公司与扬州新中房地产有限公司签订了扬州凤凰水街项目购物中心管理合同。据了解，扬州世茂广场是世茂商业投资的第一个轻资产管理出口项目。

模式:世茂商业投资将以产出管理的形式为凤凰水街项目提供从招商引资到运营管理的全过程支持。

数据显示，凤凰水街项目总投资50亿元，占地250亩，毗邻瘦西湖风景区。世茂商业计划建造一个具有当地传统文化和现代元素的旅游和商业综合体。

对于房地产企业来说，虽然轻资产的好处较少，但投资较少就能达到快速规模扩张和持续品牌产出的效果。

第一个轻资产出口项目出现后，世茂商业的轻重资产终于开始逐渐倾斜。

可以预见，随着轻重资产的交叉发展，世茂的商业发展也将进入一个新的阶段。

来源：广州新闻直播