跨过千亿后的第二年 融信中国降低融资成本与谨慎拿地

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观点房地产网络是2020年不平凡的一年。在整体经济低迷的背景下，房地产行业面临诸多挑战。年初，销售部门关闭，土地转让暂停，施工和竣工进度影响了结转，资本市场受到沉重打击。

到了下半年，房地产企业面临的挑战似乎并没有减少。最近关于“三条红线”的讨论和融资环境的收窄让人们恐慌，减债成了房地产企业的口头禅。

《中国日报》报道接近尾声时，荣鑫中国也在8月的最后一天发布了上半年业绩报告，延续了年初的基调。谨慎拿地、注重销售回报、降低融资成本成为今年上半年的主题。

8月31日中午，荣信中国中期业绩报告显示，公司实现总收入210.66亿元，毛利率31.4亿元，本期利润16.46亿元，归属于公司所有者的核心净利润11.11亿元，毛利率23.9%，净利率13.2%，未派发中期股息。

去年同期，荣鑫中国实现营业收入266.16亿元，毛利润63.614亿元，利润35.1亿元。归属于公司所有者的核心净利润为19.563亿元，毛利率为23.9%，净利率为13.2%。

近两年来，随着扩张步伐逐渐放缓，荣鑫中国开始关注利润增长，同时对现金流和债务指标有了一定的要求。然而，如何平衡规模、利润和负债仍然是荣信中国未来面临的难题。

一些参加投资者会议的分析师告诉视点房地产新媒体，荣信中国管理层表示，在目前不确定的环境下，荣信中国主要是一、二线土地收购，其毛利率会较低，但安全性会高得多。

未来，公司将通过内部运营提高效率，进一步优化融资成本，更加注重项目的盈利能力。预计明年后毛利率将逐渐回升。

卖回土地并谨慎收回土地

事实上，房地产企业本期结转的大部分项目都是两三年前收购的。荣信中国管理层详细解释了当前的利润变化，并对未来的结转水平充满信心。

上半年结转的项目主要是2016年下半年和2017年收购的质量较高的项目，受价格限制政策影响，毛利率较低。当然，这并不是故意今年结转，而是只达到基本周转节点，顺其自然。此外，一些被收购项目在收购节点出售，毛利相对较低。

荣鑫中国解释说，随着该部分的高价结转，明年的毛利率将逐步提高，今年上半年合同销售的毛利率将在20%至25%之间。

值得一提的是，除了关注目前的利润表现外，荣鑫中国上半年的销售也引起了市场的关注。

根据最新数据，今年1月至7月，荣鑫中国的合同销售总额约为725.02亿元，同比增长4.23%，合同总建筑面积约为317.95万平方米，平均合同销售价格为每平方米22803元，同比增长9.98%。

根据视点指数发布的2020年1-7月中国房地产企业100强销售排行榜，荣鑫中国前7个月的销售规模超过725亿，在房地产企业中排名第21位，高于年初的排名。

上半年，荣信中国在杭州、南京、福州、上海、温州、郑州、苏州、宁波和湖州的合同销售额排名第一，杭州、南京和上海分别占集团合同销售额的36.58%、12.81%和6.56%。

据投资者介绍，在疫情的影响下，荣鑫中国在销售策略上进行了新的尝试，包括无理由退房、网上销售部门和现场颤音销售等。集团的大部分布局都在长三角，长三角的房地产复苏明显高于其他地区，所以整个销售流程加快的非常快。

截至今年8月底，整体销售完成率接近60%，仍受年初设定的销售目标驱动。今年下半年的总供应量将高于上半年。如果我们看看今年上半年68%的淘汰率，我们对今年的整体销售目标还是有信心的。

此外，2020年上半年，荣鑫中国实际投放价值887亿元，实际淘汰率为68%，实际回报率为81%。在今年下半年，它预计将推出价值1300亿英镑，预计淘汰率超过70%，预计回报率为80%。下半年，合同销售主要集中在长三角和海西。

在土地储备方面，报告期内，荣鑫中国新增项目21个，新增土地储备461万平方米，土地总成本292亿元，权益收购土地138亿元，单方土地成本8550元/平方米。此外，旧太原项目新增确认48万平方米，单方土地成本为1222元/平方米。

据投资者称，荣鑫的一级和二级联动是从2016年参与郑州时代城开始的。从2017年到2020年，共确认474万平方米，其余502平方米有待确认，预计总建筑面积为976万平方米。

截至上半年，荣信中国共有219个项目，总土地储备面积为2803万平方米，股权土地储备面积为1421万平方米，平均土地成本为7767元/平方米。其中，一线和二线城市占82%，土地价格销售比例为33%。

一些投资者担心荣鑫一、二级联动项目的转型速度稍慢。荣鑫管理层表示，上半年疫情仍对其造成影响，疫情控制是重中之重。因此，公司和政府放慢了旧的改造速度，这是由今年的特殊环境造成的，并没有影响项目确认的确定性。

荣鑫管理层似乎对上半年土地市场取得的成绩感到满意，并告诉投资者，今年在长三角赢得的项目在征地窗口期间把握得很好。

至于下半年，一些业内人士表示，荣鑫的重点是长江三角洲。自2018年以来，政府更加谨慎，并关注土地收购成本。通过内部管理和城市深度培育，建立长期的区域经理团队，准备更充足的现金流，继续寻找更好的土地投资窗口。

今年的土地收购强调深度耕种和盈利。另一方面，加快老改造项目改造，积极关注项目收购机会。年度征地预算是征地资金的30%-50%匹配销售收益

此外，今年8月，荣鑫在上海土地拍卖市场赢得了足够的眼球。一是与陆家嘴抢上海前滩地块失利，与徐汇共同以45亿元赢得闵行宅基地，再以48.71亿元赢得嘉定南翔镇宅基地。上海两次征地的地价都超过了35%。

降低融资成本，调整债务结构

负债是观察住宅企业未来发展的稳定性和安全性的重要指标，提高融资能力是住宅企业优化负债结构的良好渠道。

中期报告显示，融信中国的负债率为91%，总计息负债为689亿元。一年内到期的债务从2019年的30%降至27%，融资成本从6.85%降至6.67%。融资成本下降11.87%，从去年年中的3.12亿元降至2.75亿元，主要是由于非资本化利息支出减少。

上半年，受疫情影响，内债发行环境相对宽松，荣信也开展了多渠道融资。今年3月和4月，荣信中国分别发行了12.9亿元和11.06亿元资产支持证券(abs)，年利率为5.9%，由本集团的物业销售应收款项担保。

海外债务方面，2020年6月，融信中国发行了2.5亿美元的优先票据，2023年到期日为7.35%，之后又发行了1.6亿美元的优先票据，合并形成单一系列，创造了公司长期债务的最低利率。

今年8月5日，融信中国还在SGX发行了2024年到期的2亿美元高级票据，年利率为6.75%，票据利率进一步下调。

此外，截至今年6月底，荣信中国发行的境内公司债券总额为121.76亿元，占集团贷款总额的17.66%。

目前，融信的现金和银行存款为312.6亿元，现金负债率为1.7，总授信额度为1432亿元，未使用授信额度为1059亿元，其中金融机构授信占88%，其他授信占12%，计息负债占总股本的168%。

数据显示，融信中国债务偿还压力较小，手头现金充裕，能够满足来年的基本营运资金支付。从2018年起，债务减免也是集团达到数千亿美元时要跨越的一个重要门槛。

至于上半年的生息负债增长，荣鑫管理层表示，今年与更多企业合作收购土地，所以一般以10%-12%的利率借款，实际负债率仍为80%。

据投资者介绍，荣鑫管理层认为，这三条红线对开发商提出了更高的要求，公司在规模、融资能力、产品实力、生息负债等方面具有优势。到今年年底，初步预计这三条红线不会被打破。

我们高度重视金融安全，金融政策仍在稳健的基础上均衡发展。今年年中，荣鑫的净负债率已略高于90%，全年将控制在管理目标范围内。全年负债总额与中期负债总额基本相同。

来源：广州新闻直播