观点直击 | 新战略半年 恒大中报会“秀”减负控速答卷

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观点房地产网可以说，无论是出于外部压力还是出于自身的财务安全考虑，降低风险都是今年房企季中报最重要的命题。

作为中国最大的开发商之一，恒大自然无法回避这个话题，尤其是今年年初，恒大宣布将全面实施高增长、控制规模、减债的发展战略。

每个人的目光都集中在这上面。因此，在这次中期业绩会议上，恒大管理层最重要的任务就是展示新战略实施半年来的最新成果。

具体是什么情况？

战略1:高增长

高增长战略分为两个方面。首先，恒大希望利用庞大的土地储备和网上售房的优势，实现合同销售额的快速增长。其次，必须实现销售回报的高增长。

今年上半年，由于疫情期间及时采取了应对措施，公司于2月13日宣布，其在中国的所有房地产都将在恒大通网上购房，并开展了一场声势浩大的促销和优惠活动，恒大取得了有史以来最好的半年度销售业绩。

截至6月30日，恒大实现合同销售总额3488.4亿元，同比增长23.8%，实现年销售目标6500亿元的54%。截至前7个月，恒大累计签约销售额达到3991.4亿元，同比增长约23.9%，完成年度目标的61.4%。

夏海钧认为这大部分是由于恒方通。今年上半年，我们的销售一直处于领先地位，而恒方通的销售网络也做出了很大贡献。他列出了数据。上半年恒大3488.4亿元的销售额中，约有2860亿元来自网络销售，即82%的销售额来自网络销售。

恒方通推动了恒大的持续销售，今年实现6500亿元的销售目标不成问题。夏海钧说。不过，恒大今年还有一个内部目标，那就是冲刺8000亿元的销售额，所以下半年需要布局更多的商品。

上半年恒大新开63个项目，下半年我们还有约9000万平方米的可售商品投放市场。

据夏海钧介绍，在传统的黄金九月和白银十月销售期的推动下，按照6500亿元的全年销售目标，9000万平方米的可销售面积可以减少37%，全年目标可以实现。按照8000亿元的内部销售目标，9000万平方米的可销售面积仍只需降级54%，尚未达到60%的一般降级率。

对于开发商来说，保证销售回报比把握销售增长更重要。销售和取现可以确保恒大有效覆盖和减少负债。

由于采取了2-3年免息首付分期付款政策和面向消费者的全额分期付款政策，以及不合理的退房服务，恒大2018年的年销售回报率为80%。2019年上半年，恒大的回报率为66.5%，全年回报率约为80%。

因此，恒大今年非常关注回款问题。上半年，公司成功收回销售利润3120亿元，同比增长66.5%。回报率跃升至近90%，达到89.4%，是恒大近年来的最好成绩。

至于下半年的回报目标，集团力争下半年实现3800亿元的销售回报。夏海钧说。据此，恒大的年销售回报金额预计约为6920亿元。如果按照8000亿元的内部销售目标计算，回报率至少可以达到86.5%。

策略2:控制规模

规模控制策略，即恒大应该控制土地储备的总规模。根据规划，从2020年到2022年的三年时间里，恒大的土地储备每年将减少3000万平方米，最终目标是三年内减少9000万平方米，总土地储备控制在2亿平方米左右。

然而，为了每年减少一定量的土壤储存，有必要在土地征用一级进行合作。因此，未来三年，恒大每年增加的土壤储量将控制在4000万平方米左右。在过去，我们每年增加6000-8000万平方米，在未来，它将是每年4000万平方米左右。

在数量上，恒大在6个月内购买了111个住宅用地储备，并进一步购买了19个现有项目的周边土地，新增土地储备建筑面积5459万平方米。作为恒大2019年储备理念的延续，要么现在买，要么永远不买。

我们持有现金等待机会，大量小企业可以接受并购。一旦机会完成，债务比率将降低到一个合理的水平。夏海钧在去年年中说。数据显示，今年上半年恒大5459万平方米的土地中，21%来自并购。

恒大这几年快速发展的基础是极其低廉的土地成本。

尽管恒大的土地成本也在一路攀升。截至2019年底，恒大土地储备的平均成本仅为1800元/平方米，目前已达到2122.5元/平方米左右。

从新增土地储备成本来看，2018年恒大新购买的土地储备建筑面积为4993万平方米，当年的平均底价为1611元/平方米。2019年新增土地平均成本为2101元/平方米，到今年年中将达到2455元/平方米。

不过，从另一个角度来看，恒大在今年上半年确实实现了土地储备总量的下调。截至6月30日，恒大的规划总建筑面积为2.4亿平方米，比6个月前的2.93亿平方米减少了5000多万平方米。在规模控制策略的层面上，这基本上抵消了该期间新土壤储存量超标的影响。

另一方面，恒大仍持有一个秘密武器，那就是旧城改造项目。在目前的国内房地产市场，开发商希望获得高利润和相对便宜的土地储备，这不过是把土地集中到高能量的城市群。第二种方式是参与城市更新市场。

城市更新是未来开发商的战场。夏海钧指出，恒大在全国有近104个老装修项目，几乎是老装修资源最丰富的企业之一。

这些项目大多集中在粤港澳大湾区:深圳，那里的房子平均售价较高，已登陆55，大湾区有12个其他地方，太原11，石家庄4，昆明4，贵阳3，郑州2等。

策略3:减少债务

减债是恒大新战略的最终目标，高增长和规模控制实际上是围绕着它进行的。

年初，恒大提出从2020年到2022年降低总计息负债的计划。今年上半年，恒大的计息负债减少了400亿元，预计全年将减少约1000亿元。夏海钧透露。

除了增加销售和销售回报、控制土地储备规模之外，恒大目前正计划推出一种新的减债方式:拆分优质资产并上市。

本集团将逐步拆分部分优质资产，为公司创造更大价值。这个目标实现后，公司的负债率可以大大降低。夏海钧提议。

最近的分裂案例是恒大地产。这家物业管理公司的管理面积为2.5亿平方米，合同价值为1.5亿平方米，目前估值约为750亿元。

8月14日，以上述估值推出了战争投资，吸引了刘銮雄之妻、中国房地产创始人陈凯云、中信资本、农行国际、光大控股、腾讯控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等14家战略投资者，融资235亿元。

据了解，恒大正积极与香港证监会和香港联交所就物业管理公司分拆上市事宜进行沟通。我们希望在不久的将来实现物业上市，并争取在今年完成。一旦分拆完成，恒大的净负债率将下降19%。

因此，恒大未来将拆分并上市一些优质资产。夏海钧说。

以下是中国恒大集团2020年中期业绩会议问答记录:

现场提问:业绩报告显示，上半年恒大的销售和支付都逆势而行。公司如何在下半年保持这一增长势头，实现年度目标增长有什么挑战吗？

夏海钧:今年上半年，恒大的销售额达到3500亿元，回报率为3100亿元，回报率约为90%。去年同期，其销售额超过24%，回报率超过67%。这是恒大历史上的新高。

为什么恒大在全球疫情中取得如此好的成绩？主要来源于恒大成立时民生地产的发展理念。恒大的发展主要是在产品设计上，我们主要关注的是需求。我院设计了约120平方米的产品单元，占整个产品设计的80%，144平方米占97%。也就是说，基本上97%是面向中国的刚性需求市场，只有3%的单位是高端的。这款产品的定位可以看出，经过这么多年的销售，85%的人都是以自我为中心，而不是以投资为导向，这就是我们客户的产品结构。

第二，在恒大的发展过程中，我们有几个项目:第一，它是一个先进的战略土地储备，主要集中在中国具有发展潜力的一线城市、二线城市和具有核心竞争力的三线城市。以相对合理的价格，我们可以看到恒大的地价约为2000元，加上建设费和装修费，约为3000元。恒大的总成本约为6000元。

但是8000-9000的售价对中国人来说是可以接受的。在国际上，家庭收入和房屋销售价格之间有一个比例，大约是6倍，这是合理的。我们大概卖一套房子，100平方米90万元，不包括装修费用80万元左右。与2019年城乡居民12.7万元的家庭收入相比，80万元约为6倍，基本上是普通人的承受能力。我们的房子有100平方米。如果普通人支付30%的首付款，月付款将是30年，大约2900元，他们可以负担得起恒大的建设。大多数中国大学生都可以通过家庭支持支付首付来买得起恒大的房子。这是民生地产为普通百姓建造经济适用房的重点。这是我们的目标。通过我们对民生地产的理念，恒大多年来实现了销售的快速增长。这个基金会的核心是民生房地产。

为什么今年增长更快？主要是今年疫情爆发后，从2月1日到13日，由于疫情爆发前中国所有销售部门基本关闭，我们2月1日到13日的销售额为0。在这种情况下，经过仔细研究，公司推出了恒方通。恒方通是一个在线销售系统，最初主要面向战略合作伙伴和所有员工，已经运行了几年。

在疫情下，我们向社会开放了恒方通系统。开盘后，应该说恒大是今年上半年第一个推出网上销售的开发商，所以今年上半年，我们的销售一直处于领先地位，我们的恒方通销售网络贡献很大。在3500亿的销售额中，恒方通带来了2860亿，其中82%是通过网络销售带来的。这次销售为网上销售奠定了基础，今年也取得了良好的销售业绩。随着恒方通的不断扩张，目前已有数千万客户，形成了一个闭环的房屋买卖网络。

未来，恒大的网上销售将推动恒大的持续销售。今年实现6500亿元的年度目标没有问题。目前，上半年我们的销售已经达到了全年目标的54%，下半年我们还有9000万平方米的可销售商品。如果达到37%，全年6500亿元的目标基本可以实现。因此，根本没有问题。今年我们力争实现8000亿元的销售额，而我要投放9000万平方米的可销售商品。

现场提问:在融资问题上，最近国家加大了对房地产的调控力度，设立了三条融资政策的监管红线。公司对此有什么看法？如何回应？

夏海钧:近年来，中国的房地产调控取得了很好的效果。主要成果是中央政府设定的房地产三大稳定性，即稳定的地价、稳定的房价和稳定的预期。这三个稳定性已成为我国房地产调控的核心，并取得了良好的效果。我们看到在过去的三年里，基本上没有土地国王。

第三，基本销售价格稳定，普通人的预期稳定。这三个结果的原因是，我们的房地产曾经是金融属性或商品属性。在最近的房地产调控中，我们提出了住房投机的概念。房地产回归住宅物业是这一监管成功的基础。无论是近期对金融机构的控制还是对房地产企业的控制，这些措施都希望房地产行业能够健康、稳定、快速地发展。

作为恒大，我们坚决支持房地产调控。对于国家监管部门提出的指标和管理要求，我们严格按照这些指标来推进公司的战略，以尽快实现我国房地产的稳定增长。事实上，恒大在今年年初就提出了高增长、控制规模、减债的大战略目标，国家才提出对这些指标的控制。我们为什么提出这个目标？我们认为，当房地产发展到一定阶段，我们不能靠规模取胜，而是靠效率，稳定一个合理的价格。

因此，我们采取的第一个措施是迅速增加我们的销售额。去年我们达到了6000亿元，今年我们设定了6500亿元的目标。我们力争内部达到8000亿元。增加现金提取、销售和现金提取可以有效减少我们的银行贷款，减少我们的负债。

二是保持土地的合理增长，这导致我国土地储备规模每年都出现负增长，并减少了一些新购买的土地，这样可以节省一些资金。

此外，我们还分割了一些权益。最近，我们看到大家都在关注恒大地产。我们最近正准备在香港资本市场分拆上市。这第一阶段的估值将导致75亿美元的大战，其中包括中信、光大、阿里巴巴、腾讯、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等。相对高质量的投资者已经在我们的战争中投资了，占235亿，占整个股本的28%，所以在这一块进入之后，我们相信在下一步，公司将逐步拆分并上市我们的一些高质量资产，通过资本市场的释放，我们将为我们的股东创造更大的利益，同时实现公司负债的大幅减少。我们非常有信心，在不久的将来，公司的各项指标将完全符合我们各监管部门的要求。

另外，谈到今年的销售增长，正如我们刚才所说的，因为我们的量是足够的，实现年度目标没有问题。今年净负债率、负债率和总负债将大幅下降。我们在今年第一季度提出来之后，因为年初我们应对疫情的时候，我们担心疫情资本市场有问题。年初我们发行了60亿美元的债券，付款之后是3月底。我们可以看到，情况基本上是可控的，所以公司很快提出了一个大的目标，减少负债。上半年，公司负债总额下降了400亿元。我们相信全年还会有进一步的下滑，预计在1000亿元左右，这样公司会逐步的更加稳健的发展，这也符合房地产监管的要求。同时，房价已经稳定了这么多年，恒大还没有赢得一个地王。近三年来，恒大的销售价格基本稳定在9000-10000左右，房价稳定。

现场提问:恒大地产上市有没有具体的时间表？公司的哪些其他业务或资产将有上市和拆分计划？

夏海钧:恒大地产大约在7月底上市，我们的竞标也开始了。投标的质量非常高。为什么很高？事实上，恒大地产应该是中国最大的地产公司之一。我们现在管理的面积是2.5亿平方米，合同价值是1.5亿平方米。每年，恒大移交的楼盘都会移交给恒大地产。对于这样一个5亿平方米的物业公司，我们上半年的销售收入为73亿元，净利润为9.2亿元。对于这样一家物业管理公司来说，拆分的目标是中国最大的物业公司。可以看出，我们第一阶段的估值只有750亿元，吸引了大量投资者。我们相信，随着公司的上市，对投资者来说这将是一笔非常好的投资。

同时，在未来，我们会认真落实下一步工作，即高质量资产可以拆分上市，逐步拆分一些高质量资产，为公司创造更大的价值，为股东提供更大的利益。这个目标实现后，公司的负债率也可以大大降低。

现场提问:新战略提出后，恒大如何减少负债？下半年减少负债的具体计划是什么？

潘:我们提出新战略后，第二季度的计息负债比3月底减少了400亿左右。下半年减少负债的第一个计划是增加销售额和销售回报。我们可以看到，1-7月份的合同销售额达到3993亿元，销售利润为3542亿元。下半年，我们力争实现3800亿元的销售回报。二是严格控制土地规模，实现土地储备负增长。力争平均每年减少3000万平方米左右。三是集团优质资产拆分上市。最近，金碧地产推出了235亿港元的战争投资，使净负债率降低了19%。主要措施有这三点。

现场提问:此次疫情无疑是近年来最大的黑天鹅事件。你如何看待疫情对房地产行业的影响和重建？你对未来房地产行业的宏观形势有什么判断？

夏海钧:今年，所有人都没有想到疫情会对房地产市场产生巨大影响。在一月和二月，它对房地产产生了巨大的影响。每个人都对市场持悲观态度。三月之后，情况逐渐好转。我们看到了两种情况:一是大型上市公司，中国领先的房地产企业的业绩稳步增长和发展。然而，大多数中小企业和房地产行业仍然面临着非常困难的局面。主要原因是人们的期望因为流行病而改变了。过去，人们认为我可以买任何房子。疫情过后，他会担心小开发商会因为信用问题和实力问题而交出自己的房子，并选择他们有限的资金购买大开发商的房子。在这种情况下，它实际上有利于大开发商的发展。

在过去，当人们可能没有流行病时，对房屋的需求并不那么迫切。当然，中国人还是想买房子，但是在疫情过后，他们觉得有房子对人们来说更重要，所以这刺激了这个市场的变化。人们真的觉得他们有钱的时候还是有房子的。面对疫情，情况甚至更好。在这种情况下，房地产行业正在经历大龙头企业的转型或向好的方向发展，而小企业正在逐渐退出这个市场。市场集中度将随着疫情的变化而逐渐变化，产业集中度将进一步提高。

第二，根据疫情的变化，判断住房的总体趋势。首先，上限是最高的，而房地产开发的增量相对较小，主要是因为应该在存量上努力。城市更新是开发商未来竞争的战场。也许你可以看看我们的ppt。我们有104个项目在国家的老改造项目中。这104个项目大部分集中在大湾区，深圳有55个。大湾区有12家，太原有11家，石家庄有4家，昆明有4家，贵阳有3家，郑州有2家。旧的改造项目，即我们所说的城市更新项目，是未来房地产开发商的战场。

第三个变化是，房地产开发商将更加关注高科技含量的房子，即智能社区和绿色建筑，这将是开发商在未来的考虑。因此，我们在该物业引进了腾讯和云峰基金，主要是希望借助我们股东的科技实力，帮助我们的物业实现更有效的智能社区发展，并通过智能社区、绿色建筑和预制屋提升我们产品的竞争力。

现场提问:目前，行业集中度将会提高。我们知道，在整个行业流动性收紧的同时，中小房地产企业将面临一场巨大的债务危机。恒大未来在并购方面有这样的布局吗？此外，恒大在大湾区还有很多老装修项目。请告诉我们恒大在这方面的规划。

夏海钧:我们有一张大湾区土地银行的地图。如你所见，大湾区有127个项目，总规划面积3653万平方米，价值1.26万亿元。这个土地储备主要是中国的一个城市更新项目。

我们房地产开发商，国家鼓励房地产企业在未来这样做。也就是说，如果我们的增量没有了，我们如何才能做出好的股票？这是开发者的新课题，也是我们努力的方向。因此，我们在过去两年主要做市区重建的工作。

市区重建也有两种情况，一种是直接与政府签订的市区重建计划，另一种是一些小发展商，他们曾经承接这些市区重建计划。由于目前的疫情，阶段性支持无法继续，所以我们接手了。因此，在整个房地产土地储备中，恒大收购了50%的项目。因此，这也是因为M&A增加了很多旧的改革和很多市区重建项目。

我们相信，随着时间的推移，这些项目将会给公司带来巨大的影响，尤其是在大湾区。我们从2016年开始在大湾区布局。在过去的四年里，我们应该取得非常积极的成果。目前，我们是大湾区最丰富的房地产开发商之一，这部分土地储备主要集中在旧房改造，主要是城市更新，完全满足了我国房地产转型升级的需要，也满足了我国房地产存量和减量增量的要求。因此，我们认为恒大的利润增长点

来源：广州新闻直播