阳光城潜入广州茶滘旧改 重返华南背后的大湾区野望

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观点房地产网阳光城收购广州荔湾区茶角旧房改造项目股权一年后，收购可能终于尘埃落定。

根据天空调查系统，阳光城的全资控股公司广州力比奇胜房地产有限公司早在5月6日就完成了这一过程，持有香港立成集团的子公司广东福建房地产投资集团有限公司63.5%的股权，而广东福建分公司和广州荔湾区茶胶街茶胶股份合作经济协会分别持有广州茶胶房地产开发有限公司25%和75%的股权..

从这个角度来看，虽然阳光城只持有茶胶老区改造项目公司的一小部分权益，但它实际上已经成为参与茶胶老区改造项目的主体。

关于茶胶旧房改造项目，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在2019年8月初的业绩发布会上表示:广州所有项目都在推进，因为这些项目都很复杂，从谈项目到真正确认权利的过程非常困难。

在经历了这个困难之后，阳光城市将在未来更深入地渗透到大湾区。特别是公司结构调整后，现在几个同级别的区域性公司已经合并成一个广州区域性公司，大湾区的重要性更加突出。

据悉，今年，阳光城市广州区域公司将有12个项目出售。

400亿元茶胶老改造项目评估

早在去年7月中旬，阳光城进入茶胶旧房改造项目的消息就已经传出，但当时一切仍在协商之中。至于有关此事的市场传言，朱荣斌当时表示:现在没有不透风的墙，这一消息的曝光也给我们的工作增加了一些麻烦。

很难知道这是什么样的麻烦，但据新闻报道，茶胶的旧装修涉及20多块未开发的地块，销售额估计高达400亿元。

根据早先的数据，位于广州市方圆村中部的茶胶村有58.01公顷的村庄建设用地，39.01万平方米的村民住宅，4.5万平方米的非村民住宅，42.7万平方米的村集体财产，18.11万平方米的村集体服务式公寓，7.71万平方米的国有土地房屋，48.94万平方米的融资和开发，建筑面积比为2

根据之前的改造计划，茶胶村的整体改造计划将历时6-8年，分三个阶段完成。

其中，第一期包括五个地块，总用地面积为10万平方米，计划于2009年至2011年完成。本期用地位于董娇北路以西、袁茂林周边地区和茶胶公寓以东。安置用房可先用村里的空土地修建，再拆除，以消除重建过程中村民无房可住的隐患。

第二阶段包括14块土地，总土地面积为30万平方米，计划于2011年至2014年间完成。这一时期使用的土地是围绕着茶角涌和茶角市场形成的交叉地带开发的，使得各地块的安置工作相互呼应，有利于形成完整的商业氛围。

第三阶段包括6块地块，计划于2014年至2016年完成，总用地面积为18万平方米。本期用地位于茶胶路与董娇北路交叉口，即茶胶湾大厦和原广州酒家。最后，安排保留建筑物进行装饰。

众所周知，在每个阶段都会安排相应的拍卖地块，以确保装修资金的来源。

事实上，在阳光城介入之前，茶胶旧区改造项目已经推进多年，第一块融资地块已于2017年投入市场销售。

首推的荔湾新城新月湾组团属于整体改造规划的4号地块，由4栋23-31层的房屋组成，总建筑面积约8万平方米。2016年12月获得预售证书，2017年1月上市。

根据今年6月的最新消息，荔湾新城心悦湾仍在出售建筑面积约66-123平方米的高层平房，平均装修价格约为42000元/平方米。

事实上，在万科2017年6月收购的广信资产包中，花地湾地块项目就在茶角村旁边。据报道，万华地块上的烂尾楼最近已被拆除，未来将会有大量的货物被放行。

阳光城市大湾区野生希望

随着茶胶旧房改造项目开发主体的明确，加入阳光城有望大大加快项目的开发进度。

据介绍，继分水花园和心悦湾之后，去年12月，我市茶胶村8a栋和16b栋两个面积超过11万平方米的安置房项目开工。

此外，今年预计将有三个安置地块开工建设，将建设6000平方米的安置用房和31000平方米的集体产权房。

事实上，按照以前的合作模式，老茶改革项目方原有的公司结构和团队成员保持不变，他们负责推动老村改造；阳光城负责二级市场的开发，包括相关地块的成熟和发展。

如果采用分合作模式，阳光城市的发展阻力将大大降低，以保证其熟悉的发展节奏。

在经历了茶胶的旧改革之后，阳光城市将会更深入大湾区。

去年8月，阳光城市响应茶胶老区改造项目时，披露阳光城市的投资是多元化的。除了开放的投资市场之外，它在并购方面也有着传统的历史，它还在研究和探索未来的行业，如转型和旧的改革方案，这些都是正常的业务范围。

大湾区阳光城市的布局雄心已经显露。2018年8月，广州区域公司在粤港澳大湾区的布局规划和南沙80万平方米的商业集群向公众公布。

当时，阳光城市集团在广清保护区开发了五大项目，价值500亿元。

在那次新闻发布会上，阳光城市集团广州区域公司在粤港澳大湾区的布局规划也首次曝光:第一个任务是拓展地盘。除了深入培育广州，我们还将继续把阳光地图拓展到清远、肇庆、惠州、韶关等二三线城市，形成广州经济圈的品牌影响力。

阳光城市对大湾区旧改革的计划可能着眼于一年前与旧改革之王凯撒的合作。

2019年5月，阳光城市宣布与粤港澳大湾区凯撒集团签署战略合作框架协议，双方计划共同成立项目公司，积极推进粤港澳大湾区及周边地区房地产开发合作。

因此，阳光城和凯撒将按相同比例投资该项目，阳光城的总投资额不超过45亿元人民币。当时，阳光城市在广东省有28个项目，其中粤港澳大湾区是重点布局对象。

然而，这些只是一个方面。随着公司去年11月的重组，与广州公司同级的几家区域性公司合并为一家广州区域性公司，大湾区的重要性更加突出。

据当时的新闻报道，结构调整后，佛山市南区总裁张平兼任广州市总裁，管理广东城市发展公司，全面负责佛山市南区、广州市和广东城市发展公司的管理工作。

阳光城市通过将几个分散的公司置于一个统一的管理之下并加强区域一体化，为大湾区确定了许多目标和想法。

在公司架构方面，朱荣斌在今年4月的绩效会议上表示，阳光城市在去年11月开始组织变革，稳步实现2019年全年业绩，全面调整集团、区域和基层三级架构。

一方面，它系统地梳理授权，并逐步加大分权。另一方面，本集团亦根据不同地区的不同职能和成熟度，灵活转换裁判员、教练员和运动员的角色。

就地区而言，组织变革的重点是务实和强大，目的是实现融合。我们以多种方式进行整合，例如大面积覆盖小面积、调整相邻区域以及合并相同大小的区域。达到1+1 2，1+1+1 3的效果，期望重建几个小的阳光城市群。

据了解，阳光城目前的28个区域已经合并为16个区域，其中3个A级区域被不断授权给区域集团管理。

根据阳光城市2019年年报，截至去年年底，公司总可销售面积为4523万平方米，可销售价值为6324亿元，主要集中在大湾区、大富建设等三大城市群。

据阳光城市广州区域公司称，今年应该有12个项目要出售。

来源：广州新闻直播