成见 | 流拍频出的土地市场

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9月3日，这两个城市都出现了流动图片的现象。其中，武汉计划出售5块土地，但最终出售了2块，惠州市惠城区有4块土地投放市场，仅成功出售了1块。

事实上，在8月份，这种枪击事件时有发生。

例如，8月29日，南京一口气推出了11块土地，但在那一天，有一次土地拍卖，另有7块土地以底价出售。

即使像武汉和南京这样受欢迎的城市，在招标、拍卖和悬挂时也会有很多拍卖。土地市场的情况可见一斑。

较早前，有专业团体在报告中指出，今年8月份土地市场整体供求规模下降，土地出让金持续萎缩。交易溢价率也大幅下降，拍卖率连续三个月上升，土地市场的整体热度下降。

具体而言，在拍卖率方面，8月份在主要地级市共拍卖了55块土地，拍卖率为6.07%。其中，一线城市的拍卖率为0%；二线城市的拍卖率为4.62%，比上个月上升1.98个百分点；三线和四线城市的最高拍卖率为7.66%，比上个月上升2.58个百分点。

这与去年的土地市场情况十分相似。根据新媒体对以往房地产观点的报道，2018年，一线城市有21次土地拍卖，二线城市有519次，三、四线城市有1268次，全国土地拍卖数量达到1808次，同比增长93.16%。

人们认为这种情况在2019年已经改变和逆转，但在下半年，类似的场景再次上演，这种情况可能会更加突出。

郭盛证券固定收益分析师刘玉此前对媒体表示，开发商的库存处于高位，销售回报开始再次放缓，这将不可避免地让房地产企业对土地持谨慎态度。2018年下半年，土地拍卖潮已经提前预告，今年这一趋势将更加明显。

在8月份召开的中期业绩会议上，许多房地产龙头企业表示，他们将严格控制土地收购。

万科表示，很难拿到土地，所以会谨慎；恒大含蓄地表示，没有征地的紧迫性；融创表示，自4月份以来，土地收购已经开始趋同，孙宏斌甚至直言不讳地表示，下半年没有土地收购指标；龙湖回应说，未来仍有许多机会。

这多少代表了房地产企业对未来土地市场和房地产行业的态度。

事实上，从过往的经验来看，每当土地市场不景时，也是监管力度加大、物业市场交投减少的时候。作为房地产行业最重要的原材料之一，土地交易的起伏几乎与行业的变化曲线同步。

今年，监管和控制比去年更加严格。

据中原地产研究中心统计，2019年1-8月，全国房地产调控政策达到367次，同比增长17%，去年同期为315次。

因此，虽然大部分上市房地产企业发布的中期报告显示上半年销售仍表现良好，但一些房地产企业管理层对2019年下半年的销售和市场形势表现出谨慎甚至略带悲观的态度。

最直接的表现是价格和推的数量。例如，恒大宣布全面打折促销，而徐汇则表示将通过销售来固定产量，提高产量。

这些措施的效果如何还有待观察。然而，进入9月才三、五天，业内人士已公开预测，今年金九银十的盛况将难以出现，整体交易可能会弱于以往。

另一方面，如果金、九银、十银取得了好成绩，对许多房地产企业来说并不是一件特别开心的事情，这意味着房地产企业加大了促销力度，牺牲了利润率来换取营业额的增加。

至于什么样的结局会在现实中上演，我们将在两个月后亲眼目睹。

来源：广州新闻直播