岑钊雄苦恼 全员卖房的时代：销售还未达标、买地已经翻番

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观点房地产网刚刚在中期业绩会议上表示有信心完成年度销售目标，并立即发布命令要求全民售房。

9月3日，一个市场传言引起了关注，称时代中国公司发布了卖房目标，要求普通员工到副总裁完成卖房目标，如果在规定时间内未能完成，他们将被解雇。

具体来说，在2020年1月15日之前，普通员工每人必须销售1套，经理和总经理每人2套，总经理每人4套以上，副总裁每人6套。

消息一出来，就引起了很多讨论。毕竟，它触及了敏感词裁员。

随后，时代中国迅速回应说，这是一个长期的国家住房企业营销。公司只号召大家积极推广和推荐公司项目；此外，裁员的信息并不真实，公司也没有设定硬性的目标要求。

虽然裁员是假的，但卖房是真的，所有员工都卖房。在这一略带无奈的举动背后，映射出的是岑钊雄对今年业绩背景的苦恼:销售尚未达标，土地购买量翻了一番。

销售镜

就在时代中国发布8月份业绩的前一天，所有员工出售房屋的时间节点爆发了。

9月4日，时代中国宣布，2019年8月，公司合同销售额约为63.28亿元，合同建筑面积约为43.7万平方米，分别增长14.33%和33.64%。

截至前8个月，时代中国累计签约销售额约431.4亿元，签约建筑面积约289.1万平方米，分别增长17.85%和33.16%。

虽然数据仍较去年有所增长，但17.85%的增速明显放缓，去年前八个月的合同销售额增速为56.89%。

最近几个月，中国今年的总体增长率约为20%，而去年保持在50%左右。

在这种放缓的情况下，根据岑钊雄此前提出的750亿元的年销售目标，中国上半年实现了41.64%的年销售目标，前8个月实现了57.52%的年销售目标；去年同期，两个节点的完成率分别为47%和67%。

在绩效会上，面对半年绩效的问题，岑钊雄显得很平静，说几乎每年都是一样的，上半年大概完成了40%到50%的年度范围。另外，对于年度目标的实现，他个人是有信心的。

虽然低于标准的销售额归因于公司正常的销售节奏，但很明显，这两年约20%的增长率是不正常的。

在2013年上市后，中国并没有借助资本的帮助而仓促行事，但似乎有点慢:从111亿英镑到416亿英镑，岑钊雄花了5年时间。

2017年后，从416亿英镑到1000亿英镑，岑钊雄似乎希望这家公司跑得更快。在去年年初的业绩会上，作为一个不到500亿元的房地产企业，岑钊雄誓言:我们离1000亿元的水平不远了。

2018年，时代中国实现销售额同比增长45.5%，实现年合同销售额605.9亿元，比550亿元的销售目标高出约10.2%。在此基础上，岑钊雄提出将2019年的销售目标定为750亿元。

目前，在接下来的四个月里，时代面临的销售压力不小。据测算，距离750亿元的目标还有318.6亿元，平均月销售额达到79.65亿元，而前八个月的平均销售额只有53亿元。

尽管有压力和痛苦，但必须指出，这不仅仅是岑钊雄的痛苦。据视点房地产新媒体报道，前八个月的房企业绩增速普遍处于下降状态，尤其是前20名，前三名的增速最高，为10.9%。

根据视点指数统计，就年度目标完成率而言，截至上半年，提出年度绩效目标的前100名平均完成率约为45%。

这不仅迫使一些房地产企业在中期业绩会上向投资者承认今年的目标不应该完成，也使许多房地产企业开始了全员售房的营销方式。

全员营销并不新鲜，但今年有不少，其中我们可以看到很多房地产企业相继推出了全员营销平台、全员营销月活动，甚至增加了推荐佣金的比例，使得促销成为目前最重要的工作点。如果房地产企业的董事长亲自起草文件，他将动员财务、开发和工程部门以销售为中心，全力以赴地配合销售目标的实现。

土地购买量翻倍

一方面，销售目标有很多压力；另一方面，时代并没有减缓土地收购的步伐。

据悉，2019年上半年，中国通过公开招标、拍卖挂牌、城市更新、一级开发、合作收购等方式，共购买了21块土地，总投资187.59亿元。就土地储备总量而言，截至今年上半年，时代中国在15个城市拥有约2308万平方米的土地储备，其中约90%位于粤港澳大湾区。

这与去年同期大不相同。2018年上半年，时代中国仅购买了11个新项目，总规划建筑面积为169万平方米，土地购买额为61.15亿元。

不仅半年征地量超过同期，2018年中国实际征地量仅为129.67亿元。

当然，这并不是购买土地数量的意外增加。早在年初的绩效会议上，岑钊雄就表示，与去年土地收购的缓慢步伐相比，今年土地收购预算将随着预期支付的增加而调整，预算约为302亿元。

在中期业绩会上，岑钊雄对上半年土地收购金额的增加做出回应，称上半年的销售和支付情况相对较好，因此对土地收购支出进行了比例调整。

另据了解，7月29日，时代中国在广州建仓，以8.54亿元的总价，相当于6601元/平方米的底价，夺得广州南沙新区明珠湾起步区的土地；8月16日，《时代》以27.78亿元的价格，以近16500元/平方米的单价，赢得了温州瓯海中央单元的宅基地。

据粗略计算，中国目前已经获得了超过220亿元的土地。根据年度土地购买量，前8个月已经使用了73%以上。

土地购买的增加将不可避免地导致融资和负债的增加。据报道，今年上半年，中国总负债首次突破1000亿元，比去年年底增加142.95亿元，达到1110.52亿元，资产负债率上升1.4个百分点，达到76.37%。但与此同时，中国的账面现金略有下降，至257.83亿元。

此外，加速征地也使时代中国的融资成本上升。截至今年上半年，时代中国的融资成本从2018年同期的2.47亿元上升至4.32亿元，同比增长74.9%。在这方面，时代中国还声称，这主要是由于与土地收购和房地产开发和扩张相关的银行融资金额增加。

到目前为止，《泰晤士报》今年已经进行了六次融资，频率远高于去年。

最新进展是在9月4日晚，当时时代中国宣布，预计新发行的6.75%的1亿美元债券将于9月5日获准上市交易，并将与2023年到期的6.75%的4亿美元优先债券合并为一个单一系列。

来源：广州新闻直播