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安徽乐居金融王湘南

港股ipo四次受挫,万创国际的上市之路充满坎坷。

12月3日,HKEx披露,万创国际有限公司(以下简称“万创国际”)第四次提交的招股说明书处于“无效”状态。

根据招股说明书,万创国际是一家总部位于安徽的本土房地产企业。去年10月,它只是从发了财的安徽省淮南市搬到了邻近的六安市。2015年至2018年,万创国际分别实现营业收入4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元和13.03亿元;截至2019年4月30日,万创国际拥有土地储备,总建筑面积为983,800平方米。

迷你房企负债率暴降之谜

虽然这个名字被贴上了“国际”的标签,但它是一个真正的“苍蝇式”房地产企业。然而,小不一定是美丽的。

第四次冲刺失败了

6月初,万创国际在香港证券交易所更新了招股说明书。前三次是在2017年6月、2018年2月和2018年11月,但都没有在6个月内完成上市。

根据HKEx的惯例,上市公司在提交申请后,有半年的期限回答监管机构的问题。如果在6个月内没有完成对HKEx问题的反馈,申请材料将自动失效。要继续上市进程,企业必须重新提交材料。

自2017年6月以来,万创国际已四次未能成功发行香港股票。业内人士分析,大量债务得到偿还,杠杆率降低,同时借款利率较高。此外,单个城市的布局较小,经营业绩难以稳定。

根据最新的招股说明书,2015年至2018年,万创国际的资本负债率分别为608.5%、716.8%、1218%和180.4%。此外,万创国际只有90名员工;项目分布在安徽省淮南市和六安市;共开发了16个项目,其中12个已经完成,4个处于可开发状态。

由于内地对房地产行业的监管没有放松的迹象,早前有媒体报道,这可能会影响HKEx对内地中小房企上市规模和数量的控制。事实上,即使这些公司符合香港股票的上市要求并成功上市,它们是否会受到资本市场和投资者的青睐也不得而知。

迷你房企负债率暴降之谜

债“美针”

事实上,在第四次ipo中,万创国际在2018年的成绩单上“非常努力”。

去年11月第三次提交招股说明书时,万创国际因负债率超过1200%而被多家媒体公开报道。

根据最新更新的招股说明书,万创国际的负债大幅下降。2018年,短期计息负债为1.86亿元,较2017年的9.79亿元同比下降81%;2018年的计息负债总额为6.06亿元,比2017年的11.65亿元下降了48%。根据招股说明书,负债突然下降的原因是分别偿还华融资产和紫金信托约8.3亿元和1.5亿元的贷款。

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通过大量的债务偿还,2018年的财务指标将立即得到优化。当前比率增加了20%,达到1.2;资本与负债的比率从1218%急剧下降到180.4%。债务股本比率从600.8%降至23.9%。

然而,万创国际的孙子六安万创于今年4月与陕西国际信托签署了一份2.5亿元人民币的信托贷款协议,利率为14%,期限为18个月。同时,它以9.5%的两年期利率从淮南尚同银行借了1亿元。

这一系列的操作让人怀疑这种债务“美容针”效应能持续多久。未来的偿债从何而来?依靠借新还旧?毕竟,融资对万创国际来说不是一件容易的事情。

家庭色彩很浓

从公司的股东结构来看,万创国际具有浓厚的家族色彩。

其前身可以追溯到2003年成立的泉山湖房地产。重组前,联华实业(实际控制人为王明来)、汪继明(王明来的弟弟)和刘恩年(汪继明的妻子)分别持有公司95%、4%和1%的股权。

2015年,泉山湖房地产开始重组,将南山物业管理、易嘉云信息科技等非住宅开发公司的权益转让给联华实业。2016年,王氏投资控股(由王明来、汪继明组建的全荃信托持有)、万创中国、万创国际相继注册成立,泉山湖房地产通过层层控股成为万创国际的间接全资子公司。

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经过部分内部股权转让,万创国际和泉山湖房地产由王明来、汪继明、王磊(王明来之子)、张秀香(王明来之妻)、刘恩年持有,实际控制人为王明来。

根据招股说明书,汪继明为万创国际董事长兼首席执行官,王磊(王明来之子)为执行董事。前者负责战略规划和公司决策,而后者负责业务风险管理和行政。王磊,29岁,在房地产开发行业只有大约一年的经验,他的最高学历是合肥润安学院。据调查,这是一所集幼儿园、小学、初中和高中为一体的全日制私立寄宿学校。

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值得注意的是,王明来的名字没有出现在董事会名单上。据调查,王明来与六安供电局原副局长、康源电力董事长李震的职务侵占案有牵连。这可能是其隐瞒上市公司的主要原因。

万创国际要走出淮南,面对更大的市场,仅靠原有的发展模式和产业资源难以前进。

在经历了四连败之后,在王家族的带领下,万创国际未来将何去何从?

来源:广州新闻直播

标题:迷你房企负债率暴降之谜

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