袁一泓：告别速富心态，存量资产仍有机会

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从表面上看，一些窗户正在被关闭。

据报道，12月4日，四川宣布将在全省范围内禁止p2p。此前，山东、重庆、湖南等省已经宣布禁止p2p。

整顿网络金融市场秩序是防范和化解重大金融风险的重要内容。当普通人购买p2p产品时，他们对其高回报感兴趣。但常识告诉我们，高回报往往伴随着高风险。购买p2p产品造成巨大甚至巨大损失的案例很多。

金融监管体系的规范和完善堵塞了一些风险漏洞，这也意味着一些人认为快速赚钱的方式是不可持续的。

不仅仅是在互联网金融领域。我曾多次说过，一些人急功近利心态的形成，与过去几年房地产市场的迅速发展所带来的资产价格的迅速上升有关。

以房地产为代表的资产价格持续上涨有其深刻的外部因素。由于历史原因，房地产的商品属性一直处于休眠状态，其价值被严重低估。1998年房改后，特别是2004年全面实行土地招标、拍卖和挂牌后，房地产商品的产权为苏醒，其价值以快速爆炸的形式呈现出来。众所周知，最明显的形式是房价的持续上涨。

推动商品房价格持续上涨的几个主要因素包括改善住房条件的刚性需求、土地价格上涨导致的刚性成本上涨、“货币过度”和投资需求。一开始，这是一个资产价格的重估过程，这是合理的。世界上大多数经济体正处于快速增长阶段，伴随着资产价格的重估，而房价往往是先行因素。但资产价格的另一面是，重估和价值回归的过程将脱离基本面，随着市场的惯性向前推进。更有甚者，在中国房地产市场的快速增长跨越了最初的升值过程并进入第二阶段后，投资投机需求日益成为推动房价上涨的不可控制的因素。

在2016年10月的这轮监管之前，投资投机性购房者获得了巨额利润。在过去的10年里，房价上涨了5倍、8倍甚至10倍，这是许多城市的普遍现象。长期以来，由于旺盛的需求和神话式的房价只会涨不会跌的预期，房地产转让的成本已经转移到了买家身上。作为投资者的卖家，收益远远超过房地产的原始价值，这几乎是纯收益。因此，投资买房成了无风险致富的路径依赖。当感染扩散时，它会扩展成一种社会心态。

我国资本市场经历了这样一个过程。在上海和深圳证券交易所成立的初期，股票被严重低估，许多股票甚至需要动员起来购买才能发行。随着资本价值的苏醒，股票价格爆炸性地上涨。大量上市公司的股价与基本面完全脱节，基本面是由投机需求驱动的。虽然大量投资者在股票市场获得负回报，但仍有少数投资者获得超额回报。而后者作为一个富裕的神话更具传染性。

人们有一种神奇的造字能力。投机购买房地产被称为房地产投机，投机购买股票被称为股票交易。这两种“投机”，最底层的心态是追求快速致富和快速赚钱。当然，人们知道两者的风险因素不同，股票交易的风险远远大于房地产投机的风险；同样，房地产投机的社会影响远远大于股票交易。这就是为什么我把快速致富的社会心态归因于投机购房。直到今天，一些朋友还问我在哪里投资买房更好，收入更高。

关注资本市场的朋友们都知道，近年来，相关部门在制度建设方面做了很大努力，尤其是监管体系的完善。虽然通过股票交易快速赚钱的心态仍然存在，但它已经被驱散得更弱了。

2016年10月以来的调控实际上是房地产市场的制度重建过程。即建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。核心原则是房子是用来居住的，不是用来投机的。在过去两年左右的时间里，对购买、贷款和销售的限制，以及房地产金融的重新收紧，服务于“去投资”的监管主题。

如果说房地产市场直到去年下半年才受到这一轮监管的影响，那么直到现在，房地产企业都感受到了这一轮监管的“痛苦”。取消率低，交易延迟，支付缓慢。过去18个月传递的信号表明，这是一次真正的调整，不同于2008年和2010年的短期调整。这可能是资产价格的又一次回归。但是你不能走到另一个极端，认为房价会跌落悬崖。你都没想过这个。

没必要混淆。资产市场并非没有机会。增量已经达到上限，但股票空室打开了一个蓝色的海洋，即泛城市更新领域。在一、二线城市，过去快速建设时期存放的大量资产不得不闲置，因为它们不能满足现有需求。这不仅指城市中的村庄和所谓的“破旧房屋”，也指不完整的住宅建筑，包括商业地产和工厂。他们的数量非常大。

将闲置或不合适的资产改造成创意建筑、长期租赁公寓、商务旅行酒店或联合办公空客房的潜力仍然很大。在这方面没有政策障碍。当然，这需要大量的资本投资。根据我个人的观察，我们不缺乏私人股本。但投资机构也需要摆脱快速赚钱的心态。举个不恰当的例子，当国内生产总值增长率从9%下降到大约6%时，你的投资股票资产的回报率从超过20%下降到大约10%，这是稳定和可预测的。什么是不可接受的？

选择很重要，但心态更重要。

来源：广州新闻直播