解局 | “千亿新丁”奥园的土地瓶颈

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今年，中国澳源衍生房地产公司澳源健康在香港上市，并拥有了第二个上市平台；集团总部和主要业务集团落户番禺万博商务区，房地产总部迁至深圳；百年人寿保险32.6亿股，与绿城竞争保险基金等等。

在接近年底的节点，奥林匹克花园的编年史又翻开了新的一页。12月2日上午，中国澳源集团有限公司公布了11月份的销售业绩，这是第一家公开公布上月销售业绩的房地产企业。

公告显示，澳远2019年11月未经审计的合同销售额约为126.5亿元，同比增长99%。1月至11月，澳远未经审计的合同销售额总计约1012.7亿元，同比增长37%。

这意味着奥林匹克公园已经正式进入1000亿元的门槛，成为一个新推出的1000亿元的住宅企业。达到1000亿对郭和郭来说是一个里程碑。

2016年至2018年，奥林匹克公园年合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元和912.8亿元，同比分别增长68.8%、78.1%和100%。目标完成率为125%-150%，复合年增长率达到89%。

然而，随着1000亿元的目标在望，奥林匹克公园决定放慢速度。由于行业环境等因素的影响，年初业绩会主席郭提出2019年销售目标在2018年的基础上提高25%，增速明显低于以往。根据这一计算，奥林匹克公园今年的销售目标是1141亿元，这将正式步入1000亿元的阵营。

除11月份销售额同比增长99%外，今年前10个月基本保持在30%-40%左右。

根据这一计算，为了实现年度目标，奥林匹克公园将至少在12月完成128亿元人民币的销售。据视点房地产新媒体报道，在去年11月举行的投资者电话会议上，澳远表示，预计年销售额将略微超出目标。

至于下一年的销售目标，澳远表示，全年同行增长将保持在20%至25%的水平。根据这一计算，奥林匹克公园明年的销售目标可能达到1500亿元。

此外，澳远表示，公司更注重排名，2021年进入前20名，前10名没有考虑到这一点。根据视点指数发布的房地产企业销售额100强榜单，去年奥林匹克公园排名第34位，截至今年11月1日排名第27位，与第20位相比，差距约为300亿元。

然而，与缓慢的销售增长相比，澳远在存储方面要快得多。

2019年上半年，奥林匹克公园新增项目34个，可开发建筑面积约726万平方米，土地成本处于行业内较低水平，仅为2321元/平方米。

如此低的土地成本与奥林匹克公园相对多元化的土地收购渠道和并购方式有关。

11月，奥林匹克公园获得的土地基本上是通过并购和旧的改革获得的。本月中旬，广东深圳、湖南郴州、广西梧州四个项目通过合作并购，涉及450亩土壤储备。项目包括深圳市平山区恩达电路板厂、湖南郴州长新广场和广西藤县旧一线至三、四线综合体的城市更新项目。

然而，在频繁的土地收购背后，土地储备的相对短缺也是为什么奥林匹克花园必须急于尽最大努力的原因之一。

根据年中报告，截至上半年，奥林匹克公园土地储备总建筑面积为4012万平方米，股权比例为81%，总价值约为4255亿元。据视点地产新媒体报道，在储土结构中，376万平方米为已竣工物业，1916万平方米在建，1720万平方米为未来开发用地。

根据这一计算，奥林匹克公园现有的土地储备约有60%已经完成，土地储备在建，其中包含大量已出售和未处置的资源，而用于未来开发的土地仅占40%。在某种程度上，这意味着没有足够的土地可用于未来的规划。

此外，除了在华南的大本营，今年，奥林匹克公园打算加强全国布局，先后在成都、重庆、安徽和常熟收购了土地。例如，6月份，在成都和重庆两地花了14.05亿元买下两个孩子，土地净面积为126.81亩，其中成都地块的地价达到121.19%。

11月26日，澳远的子公司沈阳澳远新城房地产有限公司以5673元/平方米的底价和11.86%的溢价中标了2019b-015新庄镇地块。

到年底，企业只有一个月的时间来影响销售和筹集资金。但是，对于奥林匹克公园来说，今年最重要的是1000亿元，而且这个任务已经提前完成了。

十亿经常是一个重要的发展节点，甚至是一个企业的分水岭。一些企业选择追逐2000亿元，而另一些企业选择在1000亿元后放慢脚步，解决过去几年规模冲击带来的后遗症，将企业调整到安全线，等等。

对于1000亿元的新奥园来说，1000亿元之后意味着什么？

来源：广州新闻直播