解局 | 普洛斯 150亿物流基金的“左右手”

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11月29日，普洛斯与中国多家领先机构投资者共同发起成立了一只新的收益型基金，投资规模为150亿元人民币，约合21亿美元，将用于投资中国已建成并稳定运行的现代物流资产。

其中，ProLogis担任基金经理和资产经理。毫无疑问，这是一项它非常熟悉的职责。毕竟，这不是普洛斯第一次参与在中国设立物流基金并发挥重要作用。

据披露，ProLogis基金是中国成立的第三只收益型基金，三只基金的总规模达到490亿元，只用了两年时间。

退市后，普洛丝加快了在中国的发展。2018年2月，中国人寿保险股份有限公司发起设立中国首只增收基金，承诺资金100亿元人民币，约合16亿美元。

当时，普洛斯中国副董事长诸葛文静曾表示，在中国设立一只增收基金是普洛斯的一个里程碑，使普洛斯能够根据业务发展战略选择合适的物流资产，进一步拓展全国物流基础设施网络。我们计划在中国设立更多新的创收基金。

话音刚落，ProLogis在6个月后再次宣布，将与新加坡主权财富基金新加坡政府投资公司(Singapore Government Investment Corporation)在中国联合成立一只新基金。基金类型为收益递增基金，总额为20亿美元。

据一些业内人士分析，从基金规模来看，ProLogis的国内资本雪球越来越大，其扩张加速度也将提高。

左手是膨胀

ProLogis的主要扩张策略之一是通过设立新基金来进一步拓展基金管理平台。

根据官方网站，加上这个基金，ProLogis目前有三个收入增加基金和两个物流基金。其中，两个物流基金的总规模已达到100亿美元，ProLogis作为资产管理公司，分别持有两个物流基金56%的股份。

设立基金只是一个行动，行动背后的关键词是资本。对普洛丝来说，吸收资本后最直观的效果是扩张更有信心。

就像这次成立的150亿基金一样，诸葛文静坦言，新的收益型基金将帮助普洛斯更好地抓住国内物流基础设施行业的发展机遇，扩大资产管理规模。

截至今年6月，ProLogis已进入42个城市，开发和管理了362个物流园区、工业园区和科技园区，总物业面积达4000万平方米。以这样的速度，截至2019年第一季度，ProLogis的国内市场份额达到了33%。

然而，经过多年的发展，物流地产领域的进入者越来越多，其次是万伟、尚易、玉佩等企业。今年第一季度，这三家企业的市场份额分别为6.1%、6.0%和5.6%。同时，物流地产领域的参与者还包括贾敏、安博、万宝、平安和枫树。

虽然ProLogis也在美国、日本等地部署，但毫无疑问，中国市场对ProLogis起着重要作用。为了在竞争日益激烈的物流地产中保持领先地位，ProLogis认识到有必要滚动资本并加速其扩张。

观点房地产新媒体已经和ProLogis谈过未来几年的目标，但在新闻发布前还没有得到企业的明确答复。然而，联合创始人兼首席执行官梅志明的声明可能会让人有所猜测。

该公司表示，ProLogis未来的愿景是成为现代物流解决方案的提供商，即为合作伙伴提供后台支持、战略、资本和资金筹集等平台。

右手边是出口

从ProLogis的角度来看，该基金存在扩张机会。但如果我们从另一个角度来看投资项目，这可能意味着一种退出方式。

ProLogis表示，此次设立的150亿基金计划投资约300万平方米的现代物流资产，分布在中国近20个具有明显区位优势的重要物流节点城市。

一般来说，通常的模式是先设立基金，吸收资本，然后用资本购买资产包，运营成熟后再投入基金，打包或出售，然后提取资金进行新一轮投资。在这种模式下，企业通过物流地产增值、基金和资产管理费、人民币升值等获得利润。

从这个角度来看，ProLogis建立的收益基金的性质与上述模型大致相同，但有细微的区别。

一位接近ProLogis的人士透露，该基金的设立是在先有资产的前提下进行的，资产是成熟的资产，已经运营了五到七年，实际上相当于替换了原来的投资者。

换句话说，它是一只拥有成熟资产的基金。事实上，在该基金成立之初，很清楚该基金将投资哪些成熟资产。据上述人士称，ProLogis之前建立的两个盈利基金也是类似的模式。

一些市场参与者指出，这种模式的优势在于其对基金投资者的稳定性，因为资产组合相对清晰，投资者心中有底，这些都是已经运营了几年的成熟物业。

此外，这些资产的原始投资者也可能拥有ProLogis，这也可以在资产投入基金后放松ProLogis的现金流，这有利于ProLogis继续腾出手来寻找其他投资机会。

对此，诸葛文静还指出，该基金的成立进一步反映出中国投资机构对普洛斯的基金管理能力和资产运营能力充满信心。与此同时，新的收入基金也将帮助ProLogis加速资本的循环。

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来源：广州新闻直播