碧桂园岁末融资 酒店、医院成ABS底层资产的证券化通道

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据消息称，碧桂园在资本市场频繁行动，并在12月左右大力开展资产证券化融资。到目前为止，它已涉及四个资产证券化项目，总财务价值为26.65亿元。

金额最大的是12月26日接受的国家中山证券-碧桂园资产支持专项计划。该品种是资产支持证券，发行金额为13.16亿元人民币。

特别是，碧桂园很少将该房产作为融资的基础资产。12月10日和24日，涉及碧桂园酒店和医院资产的两个abs项目的状态更新为“通过”或“接受”。其中，酒店最底层的资产是碧桂园十里阴潭酒店，医院是碧桂园安和泰医院。

众所周知，随着近年来行业融资形势的变化，资产证券化在我国加快了发展，尤其是资产证券化逐渐成为住房企业融资的重要补充。

与碧桂园一样，截至2019年6月，abs融资总额已达231亿元，占国内债券融资的49.5%。

如何为度假村和医院融资？

自去年12月以来，碧桂园已受理、通过或发行了4个资产支持证券项目，包括中国联合前海开元碧桂园安和台医院资产支持专项计划、2019年前海捷联碧桂园供应链应付账款资产支持票据二期、碧桂园十里银滩酒店资产支持专项计划、中山证券碧桂园资产支持专项计划。

其中，酒店和医院这两种最底层的资产吸引了人们的注意力。

12月24日，上海证券交易所披露，碧桂园十里银滩酒店资产支持专项计划的项目状态更新为“已接受”。

债券交易所披露的信息不多。据了解，上述债券为资产支持证券，计划发行金额为5.25亿元人民币。发行人为碧桂园房地产集团有限公司，承销商/经理为南方资本管理有限公司..

有相当多的资产证券化产品以酒店等商业房地产项目为基础资产。据《11月商业地产财务报告:资产证券化1000亿元激增》统计，截至2019年11月30日，中国大陆市场共有38种以商业地产为标的资产的资产证券化产品，规模为1022.45亿元。其中，abs共发出24个订单，总规模470.19亿元。

然而，在外界印象中，以住宅物业为主的碧桂园在商业地产项目建设和运营方面似乎并不太大。一些业内人士告诉视点房地产新媒体:可以作为资产支持证券的房地产资产一般都是成熟的项目，要么收入相对稳定，要么增值相对较大的空.

据公开信息，碧桂园十里银滩项目位于广东省惠州市惠东县崖坡角滨海旅游区。这是碧桂园建设的第一个滨海度假项目，集商业、住宅、休闲旅游设施和五星级酒店于一体。总面积144万平方米，预计10年内分阶段开发。主要产品包括滨海别墅、山景别墅、海景公寓和五星级酒店。

十里银滩酒店共26层，336间客房，全部为海景客房，拥有10个不同规格的多功能会议厅。酒店整体项目于2012年开业。

目前，没有显示入住率、回报率等的具体数据。但是从项目的整体位置和住宅销售情况可以大致观察到项目的运营情况。

据悉，十里银滩所在的区域是著名的浔寮湾，其独特的海岸线吸引了金融街、万科、R&F、世茂、和盛等基准开发商聚集开发金融街金湾、万科双月湾等大型旅游项目。

一位熟悉惠州市场的业内人士表示，碧桂园十里银滩项目虽然位于惠州，但主要面向深圳游客，主要位置是离深圳市中心最近的滨海度假市场，40多分钟就可以直达。

这位人士还说，项目刚开盘时，基本上山景别墅和别墅在本期已经售罄，比临海的中档公寓低80%左右。现在它应该仍然是惠东县最畅销的项目，平均价格接近每套1万元。

据中原披露的数据，2019年上半年，惠州碧桂园的总销售额为112.42亿元，其次是龙光地产和星河控股；碧桂园十里银滩单笔销售额排名第六，销售额为10.6亿元。

根据房地产新媒体的观点，碧桂园的半年度报告显示，2019年上半年mainland China前100名的签约销售项目包括十里银滩项目，总销售建筑面积464.75万平方米，竣工面积366万平方米，预售面积16.21万平方米。目前，该项目预计建筑面积为343，200平方米，预计于2022年竣工。

如果是同样的海景房投资、海南限购、大湾区政策、毗邻深圳等因素，惠州应该还是比较热的。至于酒店，业内人士表示:整个海岸线旅游资源丰富，而石栗银滩是一个相对优质的资产，节假日往往会爆满。

另一位不了解该项目的分析师表示，只有运营良好的酒店才能被批准作为资产证券化形式的基础资产。

除了酒店物业，碧桂园还使用安和泰医院作为资产支持型证券融资的基础资产。关于医院项目的消息不多。据公开信息，碧桂园安和台妇产医院位于广州番禺，由碧桂园集团和南方医科大学珠江医院共同建设。

该项目是碧桂园集团第一家中高档妇产医院，由碧桂园全额投资，由广州碧桂园建设，2018年11月正式交付使用。它属于碧桂园的大型健康产业部门。

据报道，在用医院资产为基础资产融资时，将考虑医疗机构的级别。根据宣传材料，该医院整合了华南地区三大医院的优势医疗资源、技术和团队。

证券化本能:数百亿资产证券化融资地图分析

对于碧桂园来说，虽然酒店和医院以前很少被用作融资的基础资产，但其他形式的资产支持型证券工具已经成为重要的融资渠道。

碧桂园试水abs融资方式主要始于2016年。当时，由于房地产市场过热，行业融资出现收紧迹象。例如，企业增加的资金不能用于购买空壳公司，住房企业筹集的资金不能用于购买土地。

另一方面，早在2014年底，中国证券监督管理委员会和中国银行业监督管理委员会分别颁布了相关的资产证券化条例，以促进其在中国的发展速度。

2016年1月，碧桂园首次发行本金金额为29.455亿元的资产支持证券，利率为5.1%；随后，在3月和6月，发行了三种资产支持证券，其中最后一笔购房款为应收账款，四种资产支持证券的总额为106.295亿英镑。发行所得用于为一些现有债务再融资和一般营运资金。

当时，碧桂园尝试的abs型主要是购房款。这种融资形式可以通过打包出售的方式提前从公开市场的投资者那里收回购房款的应收账款，并在购房款到位之前缓解资金压力。

同年9月，荣源方正证券-方毅恒荣碧桂园专项保理资产支持计划获批，规模达100亿元，成为供应链中首家成功发行资产支持证券的房地产企业。此后，在2017年和2018年，碧桂园先后计划发行供应链中的各种资产支持证券，单笔融资规模高达400亿元。

例如，2018年3月5日，由碧桂园牵头、方正证券承销的荣源-方正证券-方毅恒荣碧桂园35-82专项保理资产支持计划获得批准。该货架的总发行规模为400亿元，属于供应链金融保理的资产支持证券。

碧桂园于2019年5月发布的三个保理资产支持计划属于400亿以上的资产支持计划，总金额为21.21亿元人民币。

供应链资产支持证券受到碧桂园的青睐，也是房地产企业发行资产支持证券的主要品种。这种融资工具是指一种证券化融资工具，其从上游供应商到房地产开发企业的应收账款是基础房地产。

也就是说，碧桂园的供应商将其对碧桂园应收账款的债权转让给保理公司，保理公司作为原股权持有人，基于其对碧桂园的债权发起资产证券化业务。

因此，最终实现融资的是供应商，但此类项目往往由房企发起，产品的信用也取决于债务人的信用和履约能力，如碧桂园等房企，利率通常维持在5%-6.5%的低水平。

上述分析师还指出，对于碧桂园规模的房地产企业来说，发行这样的资产证券化工具并不难，而且募集资金的使用也是有限的，这不仅可以盘活资产，还可以调整融资成本。

年中报告数据显示，碧桂园上半年融资成本为6.13%，同比增长0.32%；此外，净借款率为58.5%，比2018年底的49.6%上升了近9个百分点。

不可忽视的是，由于房地产融资政策的收紧，自2019年5月以来，除了银行信贷、信用债券、不规范等传统融资渠道的压缩外，房地产abs审计也有所放缓。

风数据显示，从5月到6月，一个月内通过审计会议的房地产abs项目不到10个，与3月和4月的小阳春相比，直接减少了一半。此外，许多资产抵押贷款机构，如爱琴海、宝龙商业和施琅长期租赁公寓，也被暂停。

在这种背景下，碧桂园在2019年仍在进行资产证券化融资。除上述外，8月份还接受了规模为30亿元的天丰-碧强应收账款资产支持专项计划；11月28日，通过了2019年一期专项资产支持计划，这是华西碧桂园18.31亿元购房的最后一笔款项。

根据这一计算，如果不包括400亿的供应链资产支持证券，2019年碧桂园至少有11个资产支持证券项目将被接受、通过或发行，融资总额近120亿元。

资产证券化融资之所以能够逆市场进行，可能是由于之前批准的大规模供应链资产证券化，另一方面，企业主体的信用资格较高。

有分析师指出，发行人的资质是决定房地产abs项目通过与否的关键，核心资质低于标准的项目可能不予审核；其中，信用风险和现金流状况是监管和考虑的重要因素。

值得一提的是，在碧桂园高管与投资银行最近的一次会议上，管理层表示，碧桂园将在2020年实施全面的预算管理和现金流管理，并表示公司一直在争取国际评级机构给予更多的投资级评级。

来源：广州新闻直播