被“李嘉诚”收购的人生 三林信城印象汇与几个万科人

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我谈了半年多。新城董事总经理刘波说:他们也花了几个月的时间参观现场。无论是在工作日、周末、上午、下午还是晚上，都在不同时间段进行了详细的尽职调查。

此事最终在12月中旬得到解决，参与交易的双方是新诚地产及其共同投资者李因集团，以及由亚腾资产管理公司、工银国际和新加坡海峡贸易的房地产公司海峡房地产组成的财团。

交易对价为24.2亿元人民币，其中海峡商业银行将投资4.42亿元人民币，持有37.7%的股份，亚腾资产通过基金与工银国际组建合资公司，共同控制剩余的62.3%的权益。

李嘉诚回来了吗？

亚腾资产的交易预计在2020年第一季度完成。亚腾资产私人股本基金代理首席执行官大卫金(david kim)表示:2019年在成都和上海的投资显示了我们对中国商业地产的乐观信心。

2019年5月，亚腾资产通过与CICC资本和麦德龙控股的共同努力，收购了位于成都核心商业区的景洪汇购物中心。但市场最关心的是他们目前主持的林三印象交易所的并购。

外界将亚腾的资产与李嘉诚的庞大商业帝国联系在一起。2002年，长江集团和林在新加坡成立了这家房地产基金管理公司。在mainland China数次大规模出售资产后，此次收购被视为李嘉诚的超人回归。

然而，海峡贸易也值得关注。作为一家有着132年悠久历史的跨国企业，海峡商业银行已经从最初的锡冶炼公司发展成为在亚洲拥有多元化业务的投资公司。事实上，自2013年以来，它已成为亚腾资产的战略投资者。

亚腾资产于2017年完成私有化进程，海峡商业银行(控股21%)，林控股的jl投资集团和长实集团成为ara的主要股东，持股比例为48.8%，新进入的华平投资和信托分别持股比例为30.72%和20.48%。

此次收购将帮助我们将现有高质量但低收益的投资组合中的资本投资到潜在的高回报房地产项目中。海峡公司在一份声明中说。

自2019年以来，来自新加坡的资金加强了对mainland China业务的关注。人民币表现疲弱，加上许多国内开发商需要去杠杆化和激活现金流，促成了大宗交易市场的繁荣。枫树、吉宝和凯德置地先后落户大城市，借此机会寻找具有发展潜力和区位优势的商业地产。

例如，海峡商业银行在2017年完成了重庆悦迪购物中心的建设，近几年一直在观望，直到最近。

我认为这是他们购买这种资产的好时机。刘波说:经过一年多的全面运营，目前的运营效果已经比较明显。与此同时，未来将有稳定的增长预期，这符合外资对稳定回报的需求。

根据数据，上述交易的标的林三新城印象交易所是林三新城mo+综合体的商业部分，不包括地下停车场的空客房，商业建筑总面积约为83，074平方米。

其前身是上海林三商业广场。尽管它早在2010年就开业了，但由于管理不善和业务调整等各种原因，它别无选择，只能拍卖出售。2017年4月，刚刚成立三个月的新城地产以24.3亿元的价格中标。

这是我们的事

新城地产是万科集团前副总裁、深圳万科总经理周统离职后创业的结晶。神湾的两位副总经理刘波和张竹以及几十名员工也加入了他的创业行列。

除了万科的血统之外，新城地产还吸引了中国信达，一家国内不良资产处置巨头，目前持有万科37%的股份。

在赢得上海林三商业广场之后，新城地产升级了这个老商业项目，并引入万科商业平台李因作为运营商和联合投资者。其中，商业部分于2018年10月以印象交流的品牌重新开放。

根据官方数据，在开业的第一年，林三印象交易所实现了近10亿元的总销售额和近1500万人次的总客流量。自2019年以来，该项目净收入已基本超过1亿元。刘波透露:目前，林三印象交易所基本上是100%出租，但租金可能会有周期性变化，从而影响入住率。

根据海峡商业银行公告中的信息，目前林三印象交易所的空购买率为91.3%。不久前世邦魏理仕(CB Richard Ellis月31日发布的资产评估报告显示，该项目总价值约为26.59亿元人民币。

然而，亚腾资产财团的最终目标似乎并不遥远。王冠淇宣称:我们已经研究了该物业，并准备在交易完成后实施我们的资产增强和重新定位计划。

在接下来的三年里，在项目半径三公里的范围内，不会有新的零售项目推出。据亚腾资产称，林三印象交易所是目前上海林三地区唯一一家有竞争力的购物中心。根据计划，随着购物中心第一个租赁周期接近尾声。将来，财团不会排除改善租户结构或提高租金的可能性。

作为最后一位持有者，刘波强调，ara高度认可我们的经营状况。

他继续说，不良资产的升级是新城地产的主要业务，我们的策略是选择一些类似的低效资产和不良资产，盘活它们，提高它们的效率，然后退出，这是我们的业务。

值得注意的是，近年来房地产不良资产处置逐渐成为一个热门的业务方向，引起了国内许多不良资产处置者、房企甚至外资机构的关注。

2019年初，亚腾资产的股东之一华平投资与国内综合性集团韩德集团合作成立了一家房地产不良资产持有及处置公司。

刘波表示:就新城而言，我们已经完成了使命，专注于不良资产的升级改造。该片的任务已经完成，后续的控股和运营不是新城地产的主要工作。

这类似于一些增值私募股权基金的业务。当一个商业项目完成时，它正处于运营的初始阶段。这些项目通常可以引入一些增值的私募股权基金来持有、管理和孵化。

这类项目通常需要3-5年才能达到成熟阶段。然而，在前一个低潮期，很难满足reits对固定收益和稳定现金分配的要求，通常也很难满足住宅企业内部收益率的要求。然而，增值私募股权基金通常可以接受较低的回报率，并在最终退出时追求一次性的高收入。

这笔交易带来的回报是合理的。刘波表示:因为我们是以24.3亿元回购的整体，所以目前商城退出的股权交易价格已经达到24.2亿元。此外，实际上，实际交易总额甚至更高，实际上超过26亿，因为其中一些是要承担账面上的债务。

目前，新城房地产对林三新城的剥离仍在继续。此前，项目中的酒店部分已被改造成公寓，并出售给华润置地。印象交换的交易是第二步。

刘波透露，一些办公楼也在寻找出售的机会:该公司正在与几家机构谈判，估计退出可能在2020年上半年完成。

来源：广州新闻直播