观点指数 | 十一月联合办公报告：盈亏算盘与二线聚拢

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意见指数将于2019年结束，联合办公市场已进入一个新时代。中小玩家生存越来越困难，即使是主力玩家也要面对快速扩张后的痛苦。

wework事件暴露了行业的盈利能力，联合办公室似乎成了一块硬骨头。在资本退潮、空购买率居高不下等多重因素的冲击下，联合办公企业的发展趋于谨慎，或者进行创新和增值服务以提高利润，或者通过折翼强行降低成本负担。与此同时，它也将注意力转向行业竞争较少的二线城市，并找到了另一条出路。

即使这个行业正在接近冬天，仍然有联合办公的从业者相信联合办公将在未来几十年达到一万亿美元的市场。当前，调整发展战略，求得生存，是一批联合办公企业最重要的任务。

二线城市聚集，一线城市的联合办公市场接近饱和

过去，联合办公企业在资本市场上大步前进，但水能载舟，亦能覆舟。与过去几年大规模融资的消息不同，2019年，裁员、店铺倒闭、业务紧缩和融资不畅的消息层出不穷。

在这些嘈杂的声音中，联合办公企业正把目光转向至强二线城市之下。这类地区发展迅速。与联合办公企业集中的一线城市相比，租金更便宜，也更容易在市中心获得高质量的项目。

根据过去6个月新的联合办公项目，新的联合办公项目正在苏州和杭州等二线城市聚集。过去，新的联合办公项目通常位于北京、上海、广州和深圳等四个准一线城市。根据视点指数的不完全统计，在过去的6个月里，全国新开了14个联合办公项目，杭州新办项目达到3个，占21.42%。

此外，视点指数选取了空 11个联办重点布局城市进行观察，发现北京联办项目的平均场租最高，达到1682元/站/月，其次是上海，为1206元/站/月。根据之前的意见指数研究，2019年上半年，深广联合办公项目的市场份额排名第三和第四，但其站点的平均租金低于Xi、重庆等中西部城市，仅为994元/站/月和924元/站/月。

尽管北京的平均写字楼租金最高，但值得注意的是，过去6个月在北京开设的联合写字楼项目数量是四个准一线城市中最低的。相反，在11月份，北京第一家门店更多的联合办公玩家下跌，这可能表明北京联合办公市场正接近饱和。

11月28日，联合办公企业汤芳镇关闭了北京梁静大厦国茂中央商务区，这是汤芳镇2016年进入北京的第一家店，具有明显的象征意义。根据意见指数，汤芳镇自2019年10月21日以来一直拖欠梁静大厦的租金，经再三催促仍拒不履行支付租金的义务，因此被梁静大厦单方面终止。

不履行支付租金义务的原因可以从汤芳镇的融资情况来看。据公开信息显示，自2016年9月以来，在CDH投资、格非资产和中国生活酒店集团的带领下，该公司获得了2亿元人民币的首轮融资，汤芳镇尚未对外公布任何新的融资情况。目前，方糖镇可能面临融资困难的问题。

在当前的市场环境下，一线城市的租金压力正在上升，联合办公玩家的融资受阻，快速扩张后的现金流不足。预计中小联合办公企业将陆续变弱，如果不及时调整发展战略，将被市场吞噬。

报废装甲和拖运士兵及联合办公企业盈亏算盘

从现有数据来看，规模仍然是目前联合办公的发展战略之王。其中一些企业在保持规模的前提下不断优化服务，希望通过空房在未来不断增加利润。

然而，类似于共享自行车行业，联合办公行业也依赖资本。龙头企业仍有资本扩张，而融资受阻的中小企业无法扩张。在他们没有希望突破之后，他们不得不收起翅膀。生存是重中之重。

另一方面，2019年的经济低迷和市场需求疲软，以及市场环境的各种变化也影响了联合办公企业的发展。根据相关研究机构发布的办公数据，自2019年下半年以来，今年空一线城市写字楼的入住率大幅上升。以北京为例，今年上半年，北京写字楼的整体空入住率环比上升0.9个百分点，至11.5%，为八年来的最高值。

可以说，在过去，在双重创新和共享经济的热潮以及资本的推动下，联合办公产业的发展一度兴起。到目前为止，资本正在逐渐消退，联合办公企业在快速扩张后面临着巨大的经营压力。据媒体报道，11月22日，soho中国旗下最大的共享办公项目——光华路soho 3Q改变了所有权，为联合办公企业打造了一颗梦想之星。

Soho中国在2015年成立了soho3q，soho3q在2018年开始租赁第三方开发商的办公楼，而不是自己的办公楼。

截至2018年12月31日，soho中国的共享办公业务soho 3Q已扩展至除北京和上海以外的其他城市和第三方物业，在中国7个城市设有31个中心，总计超过3万个站点。当时，甚至有消息称soho3q将于2019年上市，成为中国最大的综合办公服务提供商。

从wework上市失败到soho3q项目的出售，联合办公行业再次陷入焦虑和疑虑，进一步加剧了市场的悲观情绪。房子漏了一整夜的雨，11月份来自国内联合办公行业的龙头企业氪空公司的弃租消息传出。

11月27日，据视点地产新媒体报道，氪空房将放弃在铜锣湾时代广场租用的两层楼，退出在港的最后一个项目。就在放弃租金的消息传出的同一天，氪空关伟宣布，该公司最近签署了位于苏州昆山市华侨城的金威国际广场的合同。放弃香港项目，转而访问苏州，氪星空似乎想把业务拉回熟悉的摔跤领域。

根据氦空的近期趋势，今年，规模扩张的步伐明显放缓。2019年初，氪星空公司陷入裁员。同年2月，在氪星空开设了50多个联合办事处项目，只剩下不到40个。同时，从2019年5月的融资大会到11月，氪星空办事处基本上没有发布新的联合办公项目的开业信息。海外布局的收缩可能表明合资企业发展更加审慎。

无论是氦空还是soho3q，关闭商店还是出售商品，这些都是在当前市场环境下联合办公企业的盈亏平衡计算。随着全球经济放缓，空一线城市写字楼的入住率持续上升，上述反应可能是最佳解决方案。

来源：广州新闻直播