财富证券： 房地产开发投资增速温和回落，托底经济作用不容忽视

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乐居财经讯12月24日，财富证券发布了一份关于房地产行业的研究报告。

投资点:

房地产开发投资增速适度回落，对经济的支撑作用不容忽视。随着国内经济从过去的高速增长向中高速增长转变，传统产业尤其是房地产业的作用不容忽视。在房地产市场稳定发展的背景下，需求侧政策调整更加灵活。然而，由于土地投资疲软，房地产开发投资的增长率将下降。

资金继续集中在领先地位。今年以来，房地产行业的融资政策逐步收紧，行业正在进行“供方改革”。银行贷款增速继续下降，房地产信托净融资为负，房地产企业海外债务迎来2020-2021年偿债高峰。在行业融资全面收紧的背景下，资金有望进一步集中在房企头上。

销售正在减弱，集中度正在加快。从中期和长期来看，都市区的一、二线城市和一些实力较强的三线城市将受益于都市区的发展，并且由于其核心区域的土地稀缺和占用，以及人口和产业集中的优势，将表现出更好的销售弹性。但是，由于棚改的拉动效果不如过去，三线、四线的销售将会减弱。总体而言，2020年的销售将弱于2019年，在销售疲软的同时，行业集中度将呈现加速上升趋势。

完工后恢复带来的后周期机会。从房地产开发周期来看，从2016年以来新开工建设到竣工的高增长率的传导是明显的。预计到2020年，房地产竣工面积增长率将上升到7%左右，建设和竣工增长率的剪刀差将会逆转。随着复苏的完成，后周期房地产行业有望迎来一个发展趋势。在物业管理行业，随着行业的发展，未来的市场份额有望进一步集中到领先地位。商业运营的核心是通过明确定位、优质投资和多种形式的合理合作，有效提高租金水平。具有品牌优势和优秀商业运营能力的运营商将脱颖而出。

投资建议:目前，行业估值处于历史底部。在保持行业稳定健康发展的背景下，应保持“同步市场”的行业评级。该行业的发展部门和后周期部门都有投资机会。在开发企业中，在提高行业集中度的过程中，领导者是首选。建议关注万科和保利地产。在业绩增长较快的主流房企中，建议关注招商局蛇口和金地；在后周期部分，物业部分建议关注刮起，商业运营部分建议关注欢乐城。

风险警告:行业销售弱于预期；行业融资政策进一步收紧。

来源：广州新闻直播