华创证券：大悦城控股股权融资完成优化负债，商住协同拿地优势凸显

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王泽红乐居财经讯12月23日，华创证券发布报告称，欢乐城控股(000031.sz)完成了股权融资，优化了负债，商业和住宅用地收购优势凸显，保持了“强推”评级。

24亿股权融资成功完成，占9%，引进战争投资帮助发展，促进负债率优化

2018年12月，欢乐城控股重组方案获批，拟募集配套资金非公开发行不超过3.63亿股a股，不超过24.25亿元，占公司当前总股本的9.2%；2019年12月20日，欢乐城控股宣布已于2019年12月17日支付此次固定增资的认购资金，表明此次固定增资发行成功。

值得注意的是，此次固定增资是2018年以来唯一一次a股房地产股权融资成功全额发行的案例，固定增资完成后，公司货币资金增加，股本增加，促进了负债率的优化；此外，根据规定，这次有必要锁定固定收益参与者持有的股份，而引入战争投资也可能促进公司更优质的发展。

反周期主动征地和成本控制重新优化，“商业+住宅”的整合优势逐渐显现

3q19、欢乐城控股的征地面积为403万平方米，征地金额为214亿元，分别相当于18年销售面积和销售金额的313%和54%，对征地持积极态度；平均征地价格为5315元/套，仅占同期平均销售价格的21%，比18年平均征地价格6433元/套低17%。征地成本控制非常好。其中，第三季度征地面积295万平方米，征地金额151亿元；平均征地价格为5108元/套，比19h1年平均征地价格5882元/套低13%，比18年平均征地价格6433元/套低21%。土地征用大大增加，成本控制良好。其中，昆明、武汉、济南等城市具有商业协同效应，土地收购的隐含毛利率较高。

事实上，自2017年以来，久益城控股一直利用久益城品牌与中粮集团合作，在二线城市获得低价地块，征地整体平均底价比周边房屋平均成交价格低47%，其中我们估计划拨后征地平均价格比周边房屋平均成交价格低38%，且“久益城”商业地产+住宅开发的扩张模式仍在验证中。

中央企业融资优势突出。中间票的利率只有4.25%，固定利率的提高将把净负债比率降低14%

截至19季度末，欢乐城控股的资产负债率为78.9%，下降6.0%；从18年后开始；净负债率为125.1%，下降46.1%；从18年末开始。现金与债务的比率是1.3倍。假设其他资产和负债保持不变，在公司完成固定增长后，资产负债率将降至77.8%，即1.1%。低于第19季度末；净负债率将降至111.4%，下降13.7%；从第19季度末开始；预计债务状况将继续得到优化。

此外，在行业资金紧张的情况下，欢乐城控股在融资方面的优势越来越突出。在新配额方面，10月底，它以30亿英镑的公共债务配额获得批准，成为为数不多的主流住房企业之一(保利、中南、金科等)。2019年年中批准新的债务配额；从发债利率来看，12月份发行了15亿元/3年/4.25%的获奖票，发债成本在行业内处于较低水平，中央企业具有较强的融资优势。

来源：广州新闻直播