德信中国高息债：困境与怪圈

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乐居金融曾淑佳来自杭州

德信中国一直致力于打造“您生活中的知心朋友”的品牌形象。今年9月，它迎来了第二个“知音日”，并实践了“知音”的定义。

它真的越来越了解自己。愿意接受“高利息债务”可能是一个很好的例子。

11月12日，德信中国宣布计划增发到期日为2021年到期的1亿美元12.875%的优先票据，与2019年8月6日发行的到期日为2021年到期的2亿美元12.875%的优先票据合并为一个单一系列。

德克信中国在公告中表示，将利用增发债券的净收益为现有债务进行再融资，并将其用于一般企业用途。

截至今年年中，瑞信中国的平均融资成本为7.99%。与此相比，美元的利率明显处于较高水平；与瑞安房地产、宝龙房地产和万科同期发行的美元债券相比，12.875%的发行利率也引起了业界的关注。

此前，瑞士信贷(Credit Suisse)中国区董事长胡依平曾为“该公司外债较少，不受汇率波动影响”而感到自豪，但现在该公司免费发行美元债券。这背后的原因是什么？

一些答案可以在一系列数字中找到。根据半年度报告，2019年上半年，德信中国实现收入35.2亿元，同比增长约42.4%；毛利12.16亿元，同比增长47.5%；毛利率为34.6%，同比增长1.2个百分点；股东应占利润9.96亿元，同比增长130%；净利润12.83亿元，同比增长177.4%。

近年来，德信中国的扩张速度是有目共睹的。2015年，它的销售额不到100亿元，而在2018年，三年后，它离400亿元的销售门槛只有一步之遥。今年，仅半年时间，德信中国的销售额就达到了218.2亿元，继续冲击着2021年1000亿元的目标。

规模赛跑的车轮正在向前滚动，但它带来了许多“后遗症”。例如，项目股权比例低。

2018年，德信中国共收购了22块土地，其中只有9块土地拥有超过50%的股权；在此期间，共开发了107个项目，其中61个是合资企业和合资企业。今年上半年，德信中国继续扩大储备，共攫取19块土地，总价值156.24亿元，土地权益价61.8亿元；根据这一计算，新获得的项目利息仅为39.55%。

在开发过程中，德信中国偶尔会向项目引入合作伙伴。例如，最近，德信中国宣布将与钟君集团和金地商厦合作开发杭州江干区的商业和住宅区。这种吸引投资的方式进一步减少了公司的土地储备权，增加了销售的“水分”。

合资企业和关联公司的增加也在悄悄地影响着德信中国的融资结构。

截至2019年6月30日，德信中国为合资企业及关联公司贷款提供担保约19.26亿元，较年初的15.87亿元增长21.36%。相关贷款主要来自银行，用于为合资企业和关联公司的项目提供融资。

今年年中，中国瑞信银行及其他金融机构的贷款总额为101.16亿元，较去年底的97.79亿元增长约3.4%。同时，总授信额度126.24亿元，未使用授信额度25.08亿元。

标准普尔披露，除了银行贷款，瑞士信贷中国还严重依赖非银行融资。2018年，其非银行融资占总债务的68%。这些非银行融资主要包括信托贷款(占债务总额的37%)和项目股东贷款(占18%)。

尽管上半年瑞信中国的净负债比率有所下降，但短期负债占总负债的比例也从去年底的63.5%下降至51.3%。然而，由于短期负债率超过50%，胡依平不得不考虑改变自己的融资结构，使用高利率的美元钞票来缓解金融压力。

发行债券的利率取决于专业机构对发行企业的评级。评级越高，利率可能越低。评级机构关注商业运作的基础。如果没有高质量的指标，如规模、债务和现金流，可以想象很难获得低成本的真实货币。

德国认为，中国显然陷入了矛盾。一方面，集团需要低成本的资金来满足规模的扩大，改善布局结构，优化财务指标，向外界展示优秀的成绩单；然而，就公司目前的经营状况而言，它不能支持“低息贷款”。

事实上，大多数中小住宅企业都面临着这个“怪圈”。

据S&P统计，自2019年以来，中国开发商已经发行了超过650亿美元的海外债券。一些中小房企在海外发行债券的成本相对较高，票面利率为5%-8%，甚至超过10%。相应地，国有资产和房地产公司在中国发行债券的成本只有3%-4.5%，这些公司在银行的“白名单”上排名很高。

目前，“规模唯一论”已经成为过去，但规模仍然是衡量房企实力的重要指标。不断更新的销售清单掩盖了许多房地产企业的行业地位。根据Cree的销售清单，从1月到10月，瑞士信贷中国排名第69位。如果它想在金融市场上发挥自己的实力，这个排名显然难以令人信服。

今年上半年，德信中国拓展中西部和大湾区市场，首次进入上海、广州、成都、无锡、昆山等城市，新增土壤储量224.6万平方米，与长三角、珠三角、成渝和长江中游四大城市群基本形成战略布局。

从这个角度来看，这家位于浙江的房地产企业正在打破“唯我独尊”的旧观念，不断寻求行业话语权。

来源：广州新闻直播