袁一泓：我们是否需要那么多的商业地产？

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中小房地产企业困难重重，开发或持有大量中小房地产开发商更是困难重重。

据媒体报道，在过去的十年里，全国商业和商业建筑的建设达到20.9亿平方米，但根据行业内部统计，完成和开放率只有约43%，另有57%的项目未能开放的各种原因；据统计，中国房地产百强企业持有的商业项目只有36%达到了盈亏平衡点，64%的商业项目没有达到盈亏平衡点，处于亏损状态。

这些数字吓了我一跳。20.9亿平方米的商业建筑已经开工，其中57%还没有开工，即11.9亿平方米处于未完工或闲置状态。如果你在开业后增加大量的封闭或闲置的房产，那么不营业的商业建筑的数量将会更大。商业项目在运营中的损失率高达64%，真是令人惊讶。如果换算成面积，必须计算在10亿平方米的水平上。然而，这些统计数据是由相关的商业管理机构监测的，因此对其准确性存在一些疑问。

多年来，业界的共识是，广义上的商品房和商业地产不容易做，做得好，亏损严重。在主流房企中，许多人同时出售住宅物业和持有物业，但商业收入稳定增长甚至成为主要收入来源的情况极为罕见。一些房地产企业依靠金融技术来运作，而商业价值的不断重估可以在财务数字中反映出这一块收入的增长。

说我们的房地产开发商和商业运营管理机构在过去20年中在商业开发和运营方面进展甚微是不礼貌的。或者，以住宅开发的模式做生意，并一次性出售；或者，从百货公司、商场、专业市场到商业街，虽然形式也在变化，但招商和运营仍是传统的方式。随着消费结构和消费偏好的变化，它们被消费者抛弃只是时间问题。

商业地产，是时候反思了。整个产业链需要重组。我只提出三点:

首先，各地要适当减少商业用地供应。许多城市规划和区域详细规划中的各种行业的安排仍然是20年前的事了，必须保持业务的比例，尽管目前没有必要这么多业务！供应绝对过剩。从开工之日起，不，从土地出让之日起，这种商业项目注定不能按时运营，即使运营，也不可避免地要关闭。

实事求是，做细致扎实的研究，预测你需要多少商业用地。你没看到这个地区有这么多商业建筑吗？在一些地区，为了所谓的字面意义上的投资，不顾实际需求，他们坚持安排大企业，这将不可避免地受到市场的报复。

商业用地指标降低后应转为住宅用地。在几十个房价上涨压力较大的城市，存在着住宅用地指标紧张的现象。这些城市需要增加住宅用地的供应，这是前国土资源部、现自然资源部和住房和城乡建设部一再指出的建设规划和控制的方向。

第二，未完成和闲置的商业建筑和商业用地项目应尽快转化为出租住房或长期出租公寓项目。闲置超过10亿平方米的商业用地是对城市资源的巨大浪费。业务转移政策已成为无障碍政策，国务院、住房和城乡建设部、自然资源部以及各省市发布的文件都受到鼓励。但不幸的是，缺乏实际行动。正在进行租赁住房试点的城市，应引进一批商品房改造成租赁住房的样品，并对各部门的程序开绿灯。这有利于改善市容，增加税收，缓解住房供需矛盾。各地要抓紧行动，不要观望。

第三，商业产品应该着眼于消费趋势，跟上消费偏好，从动态线设计到后期服务永远保持新鲜。一些房地产企业做商业地产或把它作为住宅，这是自以为是，根本不研究用户的心理。他们的产品粗糙、陈旧，而且落后，一旦上市就会被淘汰，更不用说引领潮流了。一些商业街一直在蓬勃发展，但你在同一地区的生意在开业三天后就被冷落了。为什么？很简单，人们的产品符合消费者的需求，而且总是新的。

当谈到商业的衰落时，电子商务将作为一个例子。电子商务对线下业务的影响似乎是业务衰退的必然结果。但是在我的社区，有一个由外资开发的商业项目，也是以商场的形式，没有什么大的名字。经过十几年的经营，一直都很热闹，有些小商店这么多年都没换过。几年前，一个距同一条街约300米、有商业区的商业项目被关闭。

我没看见你。电子商务已经在网下开设了大量的商店。这表明实体商业仍有很大的市场。一家商业连锁品牌的负责人告诉我，大城市的零售业务运作良好，利润率并不比住宅开发差。

来源：广州新闻直播