解局 | 越秀PE孵化基金首秀 悦汇城的金融密码

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观点房地产网络的位置独特且人口密集。未来建成后，它将是周边5公里范围内唯一的购物中心，具有巨大的消费潜力。

广州月辉城项目最近成为一个重点宣传对象。在不久前举行的新闻发布会上，越秀地产商业区联席总裁、月辉市总经理程九洲宣布，该项目将成为越秀地产零售业务的载体。

越秀地产董事长林兆元与几位合作伙伴站在舞台前，宣布成立越秀零售业务战略联盟，联盟的招牌在大屏幕上亮起。

虽然宣传的重点是零售，但越秀集团之所以在烟幕下如此重视这一项目，可能需要更深入的思考。作为广州国有工业基金和越秀集团创业孵化基金的首个商业项目，月辉具有特殊的意义。

在以越秀地产为代表的开发端和以越秀房托为代表的退出端之间，越秀正在采用一种新的金融工具。

相同的路径

月辉，原名财富世界广场，位于广州荔湾区西湾路，最初定位为国际鞋都。2007年，越秀地产以17亿元的价格赢得项目土地，后来成为一个商业项目，包括三大地产:商贸城、写字楼和财富大厦。

2018年12月，该项目从越秀地产平台剥离，一只私募基金接管了其77.79%的股权和相关债务，交易价格为24.18亿元。如果考虑立即偿还的债务，总交易价格估计为26.98亿元。

据公开信息，该基金由越秀产业基金于去年底设立，名为一号基金，总规模50亿元，其中广州国有产业基金出资43亿元，越秀地产通过子公司出资7亿元，属于私募。

该基金以增值为主要策略，其主要投资目标是在一、二线城市核心区域具有潜力的商业地产。基金主要参与商业地产项目的孵化，采用基金运作模式，配合资产管理团队对商业地产进行升级改造和业务形式调整，以增加租金和资产价值。

最后，项目到期后，资产将注入香港reits或c-reits，实现项目退出和资金收益。月辉市是该基金的第一个项目，目前正在进行升级和改造。

据报道，该项目计划于2020年10月1日前开工，改造费用约为10亿元。目前结构改造可在年底完成，机电改造可完成60%，装修可在明年4月完成，立面可在明年5月完成。投资促进率为30%，预计年底将达到60%。

月辉市可能不是一个孤立的案例。2019年9月10日，越秀地产上市佛山星辉云锦项目公司100%股权。星辉云锦项目总建筑面积约29万平方米，其中住宅部分售罄，商业部分覆盖购物中心和办公楼，面积约11.2万平方米。

如果有市场的声音，相信星辉云锦项目也有很大的机会被越秀基金收购孵化。

另一方面，越秀商业投资有限公司所属的越秀地产商业板块有29个商业项目。这些控股商业资产产品线涵盖办公楼、购物中心、酒店公寓和专业市场，金融化在未来也不会被排除在外。

房地产金融化

或许最大的好处是可以帮助越秀集团上市商业项目。一位熟悉越秀的业内人士告诉视点房地产新媒体，充分利用一些房地产金融化工具达到去杠杆化的目的，可能是房地产企业抵御流动性风险的重要途径。

说到去杠杆化，制表可能是一种核心方式。把资产和负债同时放在表外，对房地产企业的负债和利润比率有很大的帮助。

目前，越来越多的地块要求在商业上自给自足的比例。住宅和可销售的企业可以在完工后立即出售，但自给自足的企业则不行。或者，一些开发商愿意经营股票，将会有许多自我维持的业务。

此时，采用一些平行基金，在项目的不同阶段，合理地将国内外的一些私募基金和公募基金进行组合，这样就可以将自给自足的商业部分上市。

据了解，目前私募股权基金一般采用三种不同的策略:机会型、增值型和核心型。公募基金最常见的例子是房地产信托和投资基金，对于越秀集团来说，就是越秀房托。

基于机会的土地收购一般投资需要高回报。因此，房地产开发商的成本相对较高。现阶段，普通住房企业一般选择使用自有资金和成本较低的银行资金，如开发贷款。

但当一个项目完成时，它正处于运营的初始阶段。住房企业通常可以引入一些增值的私募股权基金来进行发表操作。上述月辉市(虽然项目较旧，但在未来升级改造后仍可视为处于运营初期)也是类似情况。

这类项目通常需要3-5年才能达到成熟阶段，但在以往的低潮中，很难满足reits对固定收益和稳定现金分配的要求，也很难满足房企内部收益率的要求。

然而，对增值基金的要求相对较低，12%的内部收益率就足够了。据上述人士称，它追求的是项目到期出售时资产增值带来的利润。

过去，越秀采取了一套启动支付模式。越秀地产几乎独立完成了土地收购、前期规划、规划设计、项目建设、投资运营和物业管理的前期工作。项目成熟后，可以进入财务阶段，即黄金阶段，由越秀房托负责，完成报表。

未来，通过建立和引入私募股权基金，该项目可能会在运营阶段退出。这将有助于房地产企业快速提取资金，然后将资金投入到新项目的开发中，实现快速扩张和发展。

这符合越秀地产目前的需求。在今年8月举行的半年度业绩会议上，林兆元董事长提到公司的规模必须向前发展，超过1000亿元。截至去年年底，越秀的房地产地图已经扩展到全国15个城市。今年上半年，通过积极进入长沙、郑州和深圳，人数达到18人。

除了商业项目，越秀今年再次选择了房地产+基金的征地模式。

在这种模式下，越秀地产与越秀集团旗下的越秀基金合作。收购土地时，越秀地产和越秀基金分别以9.5%和90.5%的利率收购土地。项目开发销售回笼后，越秀地产将视情况回购项目股权。

这种方式最明显的优势是越秀地产可以在前期以较低的成本收购土地，减轻了财务压力，保持了较低的负债水平。

来源：广州新闻直播