迷你房企上市 从三巽到港龙的资本故事

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如何玩好资本游戏是房地产开发商追求规模的驱动力。过去5天，两家内地房地产企业在香港提交了ipo招股说明书，寻求与资本市场接轨的途径。

10月17日，三岔控股集团有限公司披露招股说明书；一周后，港龙中国房地产集团有限公司披露了招股说明书。其中，三顺控股今年上半年的收入约为5.62亿元，港龙地产今年上半年的收入约为5.9亿元。

尽管两家公司都没有在招股说明书中披露近几年的合同销售情况，但就收入、毛利等数据而言，两家公司的规模并不大。然而，这并不影响他们上市的决心。

奥卢资本总裁蔡金强表示:对于小型房企来说，上市似乎只是时间问题，越早上市越好。

事实上，规模小是三顺控股和港龙地产选择在香港上市的原因之一。在香港上市的门槛相对较低，企业更容易达到标准。奈特弗兰克大中华区研究与咨询部门负责人季延勋表示。

招股说明书中的资本博弈

从土地储备图和各种指标数据来看，三顺控股和港龙地产都只是一个区域性企业的规模。

根据招股说明书，三迅地产诞生于安徽，其主要土地储备位于安徽、江苏和山东的九个城市。截至2019年8月31日，三迅共有35个项目，总土地储备为420万平方米。其中，90%以上的土壤水库位于安徽。

港龙地产成立于常州，其主要土壤储量分布在江苏省、浙江省等地。共有56个项目，总土地储备约为471.5万平方米。其中，江苏省有44个项目，土壤储量占78%。

根据该土地储备，三顺控股的产权总价值为人民币108.01亿元，港龙地产的产权总市值为人民币77.99亿元。

有趣的细节总是隐藏在枯燥的数据背后。

截至今年上半年，三顺控股持有的开发中房产账面净值为69.06亿元，持有待售的已竣工房产账面净值约为3.42亿元。换句话说，三顺控股正在开发的项目占了绝大多数。从具体项目来看，三迅控股未出售的已建成可销售建筑面积约为163，700平方米，占总土地存量的3.9%。

巧合的是，截至今年8月底，虽然港龙地产拥有56个开发项目，但公司上半年及之前的收入主要来自其中的9个项目。今年8月31日，港龙地产可出售和出租的已完成项目建筑面积约为84，600平方米，占总土地储备的1.8%。

业内人士猜测，这两家公司可能在一段时间内少占土地后，集中力量补仓，导致实用面积不足，更多项目在开发中。集约用地不仅可以给即将枯竭的仓库带来血液，还可以在短时间内提高企业的价值。

高速扩张自然会带来高杠杆。公告显示，2016 -2018年上半年和2019年上半年，港龙地产贷款总额分别为5000万元、3.18亿元、8.56亿元和14.36亿元，资产负债率分别为17.0%、98.8%、122.1%和153.9%；流量比分别为1.1、1.0、1.1和1.1。

另一方面，2016 -2018年上半年和2019年上半年，三岔控股的期末现金和现金等价物分别为1413.7万元、4772.7万元、8164.9万元和1.64亿元；未偿银行贷款和其他借款总额分别约为2.29亿元、5.14亿元、7.1亿元和14.2亿元。

从数字中不难看出，迅速上升的债务数字和紧张的现金流状况使企业在发展中如走钢丝，如果不小心就会倒下。

在这种情况下，上市无疑将成为企业的生命线。一位知情人士表示，小型房企没有上市的机会。因为对于小型房企来说，如果能够上市，它们肯定会上市，因为它们需要上市带来的融资和上市带来的资本收益。

季延勋还表示，上市对小型房企来说是一个大喜讯，但他也指出，即使它能上市，投资者最终是否会购买它仍是个问题。香港市场仍低估了一些地产股。

大鱼和小鱼之间

实际上，上市不仅是一场资本游戏，也是小房企的生存游戏。

也许就像电影《掠夺之城》中的场景一样，每个城市都是一座自由移动的城堡，唯一的生存法则是城市可以通过互相吞噬来获得更多的生物资源。城市越小，速度越慢，就越容易被大城市吞并。

这种相互追逐的场景类似于房地产企业的生存状态。各种市场因素的变化促使房地产开发商不断洗牌，黑马不断积累，人们不断被超越；同样，跟不上变化的企业也被淘汰了。

不同于可以多种形式盈利、多渠道筹资的大型房企，上市是模式相对传统的小型房企的必由之路。只有这样，小产权房企业才能获得更多的资金，然后更快地扩张，最终打开资金普遍短缺的小产权房企业之间的缺口。

像一条小鱼一样，在你变成一条大鱼之前，避免被大鱼吃掉的一个方法就是游得比其他小鱼快。

从三顺控股和港龙地产的发展轨迹来看，虽然负债在大力刺激资本的情况下有所上升，但不得不承认，它们已经交换了很多东西。

根据数据，截至2016年12月31日、2017年12月31日和2018年12月31日，以及截至2019年6月30日的6个月，公司分别实现收入5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元和5.62亿元。

另一方面，今年前三年和上半年，港龙地产的收入分别为4.72亿元、4.34亿元、16.6亿元和5.91亿元，2016年至2018年的复合年增长率为87.5%。

蔡金强指出，小产权房企业上市后能拿到多少钱仍然是次要的，更重要的是他们将来能以美元债券的形式筹集资金。这样，当国内融资不好的时候可以发行美元债券，当美元债券成本高的时候可以考虑国内资本市场。

随着上市后融资渠道的扩大，两家公司可能有机会实现进一步增长。这也是资本对于房地产企业的意义。一位业内人士评论道。

既然有小鱼可以上市，自然也有小鱼暂时不能上市，那么如何解决资金问题呢？通策研究所首席分析师张宏伟表示:走合作发展的道路，或者从合作伙伴那里获得一些资金。

然而，留给小型住房企业的时间不多了。张宏伟指出，行业洗牌将在短期内继续，大鱼吃小鱼的局面将继续出现。在接下来的三到五年里，除了大鱼吃小鱼之外，也会有快鱼吃慢鱼，大鱼吃大鱼的情况。

来源：广州新闻直播