中海三生 被抛弃了的“地产理想”

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10月23日，中海地产集团有限公司宣布，因公司发展需要，公司名称由中海地产集团有限公司变更为中海企业发展集团有限公司..

由于更名的原因，中海在公告中没有提及。然而，许多分析师认为，这与中国海运过去两年的调整战略相当一致，从一个简单的住宅开发商转变为一个国际房地产开发和运营集团，并低调进入教育、长期租赁公寓、养老和物流等创新行业。

从1979年在香港成立建筑代理赚取外汇，到1985年在香港推出第一个自建住宅项目，中海进入了越来越多的领域，住宅地产的理想逐渐消逝。

中海三生:商业、创新与多元化

在宣布更名的同一天，还有中国海运前三季度的财务数据。

截至2019年9月30日的9个月中，中国海运的营业收入为1，219.5亿港元，同比增长9.9%，营业利润为440.3亿港元。

根据中国海运于2019年8月22日公布的未经审计的中期业绩，第三季度的营业收入为285.7亿港元，营业利润为74.2亿港元。

此外，在2019年的前9个月，中国海运与合资公司及其附属公司一起完成了总额为2，902.2亿港元的合同房产销售，同比增长28.2%。

看来中海的销售增长率很好，其业务收入水平在业内名列前茅。其中，商业部分正做出越来越多的贡献。

第三季度报告没有详细列出中海石油的营业收入构成，但今年的年中报告明确指出，2019年上半年，中海石油的收入为933.8亿港元，同比增长5.4%。其中，房地产开发收入908.2亿港元，同比增长5.2%；投资物业的租金收入为21.2亿港元，同比增长20.5%，其中酒店及其他商业物业的收入为2.3亿港元。

在中海的投资物业中，写字楼的比重尤其大。根据2018年年报的数据，中海集团是中国最大的单产权办公开发和运营商，迄今已拥有42栋办公楼并投入运营。此外，还有13家集中型企业、12家星级酒店和1套长期租赁公寓，总经营面积为409万平方米。

此外，中海商业地产总面积547万平方米在建和待建，其中30个项目在建，约187万平方米；还有40个项目要建，面积约360万平方米。

难怪有人开玩笑说，中海的商业地产地图在中国竟然排在华润置地之后，位居第二。

虽然目前中海地产的商业收入仅占住宅销售收入的一小部分，但中海地产董事长严建国公开表示，仅靠传统的住宅开发难以实现长期的可持续发展，因此有必要提高商业地产的开发经营能力，尝试新的商业业态。

新的商业模式不仅包括办公楼和零售业务，还包括养老金和物流等创新业务。

在今年3月举行的业绩会上，严建国曾承认，中国海外地产今天发展布局的主业是住宅开发，因为其营业额快，利润高；明天的业务是商业资产管理，这是未来可持续发展的新动力，也是下半年房地产持续增长的动力；收购的业务是中海集团的创新业务，重点是教育、养老、物流、文化等行业。

换句话说，从长远来看，长期以来一直受到外界批评、没有积极多元化的中国海外房地产，已经明确表示商业地产和创新业务将是未来增长的重点。

更名也可以被视为中海地产发展历史上的一个重要节点，从一个简单的住宅开发商转变为多元化的开发运营商。

昨天、今天和明天

从1979年到2019年，中国海外房地产正式开始了其发展的第三阶段。

中海地产的规模、在中国房地产业的地位和影响，可能超出了1979年被中海集团母公司中国建设派往香港学习的28名年轻人的想象。

20世纪70年代中后期，香港房地产业发展迅速，许多新成立的开发商抓住了20世纪70年代香港证券市场的牛市，迅速上市，为其后期实力奠定了基础。例如，1972年上市的长江实业和新鸿基，以及几年后上市的新世界中国等等。

资本的力量推动了这些企业的发展，同时也带来了香港房地产市场的繁荣时期。中国建筑也看到了这一幕，并决心找到一个在香港房地产市场赚钱的机会。开发商当时做不到，但为香港开发商工作并做建筑工作是可以的。因此，1979年，一个由28名CCT人员组成的外籍团队带着100万港元抵达香港。

中海是中国建设登陆后在香港成立的一家公司。据说“中国海外集团”这个名字意味着公司的任务是出国承包工程和施工，而中国建设委派的孙文杰也成为了中海集团的主要领导。

经过几年的建设，中海逐渐学习了香港开发商的模式。此外，在八十年代初期，香港快速增长的房地产市场热闹非凡，犹豫了很久的中海终于下定决心进入房地产开发行业。

1985年，中海的第一个自主开发项目是位于香港大埔市场慈安路的海宝花园。据说当时有一句话描述了这个项目的热卖，我买房子的时候不知道底价，只是因为公众信任它。

后来，据统计，从1986年9月到1991年9月，中海共投资了36个房地产项目，总投资额为91.1亿港元。

香港的房地产非常活跃，1988年1月15日第一次全国住房制度改革会议在北京召开，内地的住房改革也拉开了序幕。从mainland China走出去、经历过香港市场培训的中海，也在mainland China看到了房地产机会。

1988年，孙文杰在中国海外集团旗下成立了中海地产，自此中海地产成为其在内地最重要的房地产平台。

同年8月，深圳首个以美元标价的拍卖地块成功售出，中标人为中国海外房地产。1990年，中海在内地推出首个住宅项目——海富花园，将香港尚未建成的住宅建筑体系和样板房模式引入中国。

后来，中海在内地一路向北扩张，不仅在全国许多城市，还为内地房地产行业培养了一批专业人才。长期以来，中海的中高层一直是许多房地产同行的目标。

然而，无论是在香港还是在内地，中海的发展模式都是相当专注的，大部分注意力都集中在住宅业务上。即使在2008年金融危机之后，许多开发商已经大量涉足商业地产，而中海从未提及转型。

直到严建国成为中海地产的第四任总裁，这种变化才得以发生。

中国海运总公司的传承变迁

在中海地产40年的发展历史中，它恰好经历了四个阶段。

第一个是孙文杰，他创建了中海地产。与其他民营房地产企业的首脑不同，在很大程度上，孙文杰不仅是国有企业的首脑，也是中国政府的隐形官员。他们中的大多数人都是从国有企业的基层做起，被SASAC、中央组织部等部门的文件推到了企业的最高位置。他们需要遵从国家的意志并与之合作。同时，他们也代表中国在激烈的全球商业竞争中。

后来，孔庆平和郝建民相似。

2004年，孙文杰认为中国海外房地产的品牌、人才和管理能力已经成熟，可以进入快速发展时期。孙文杰将中海地产总经理的职位交给了孔庆平，基本上放开了具体操作。

孔庆平现在是房地产行业最熟悉的中海集团总裁。他于1982年加入中国国家建设总公司，1987年进驻香港中国海外集团，2002年晋升为中海集团副董事长兼总经理，2005年3月正式执掌这家大型房地产公司，担任任中海董事局主席。

直到2013年卸任，孔庆平在领先的房地产公司中海集团工作了26年。

孔庆平的继任者郝建民于1987年加入中国建筑工程总公司，2005年9月担任任中海执行董事，2006年11月被任命为中海集团副董事长，2007年6月被任命为中海集团首席执行官。然而，2016年，由于工作调整，郝建民辞去了中海集团董事长一职，之后低调离开了整个中国建设部，现在在一家私营企业工作。

至于以上三个人的职业，我们可以发现他们的职业完全一样。他们从中国建设开始，在被任命为中海石油之后一直担任经理，直到退休或不得不离开。

因此，虽然三人的性格不同，但在中海的领导者的位置上，他们的工作思路和企业发展的逻辑是相当一致的，三位领导者前后交接，中海的定位和发展模式是平稳的。

直到第四任领导人阎建国上台，这种变化终于出现了。

与上述三人一样，严建国毕业后在中国建设开始了自己的职业生涯，后来还在中海各大区域性公司担任管理职务。

然而，与前三名不同的是，严建国在2014年离开中海，并很快加入另一家知名房地产公司龙湖房地产，并被任命为执行董事。直到2016年郝建民离开中海，严建国才突然回来，成为房地产巨头中海的新接班人。

事实上，当严建国回到中海的时候，很多业内人士都希望严建国能给一直稳定的中海带来一些新气象。毕竟，闫建国工作了两年的龙湖地产因其住宅物业而受到称赞，商业地产和长期租赁公寓等创新业务也表现良好。

回到中国海运的严建国打破了之前开发商的位置。自2017年以来，中海集团通过多种渠道宣布其新定位为优秀的国际房地产开发运营集团，并形成了住宅开发、城市运营、创意设计和现代服务三大产业集群。

事实上，中国海运近年来拓展了许多新业务。2018年，中海有13个项目，经营面积35万平方米，包括k12学校、幼儿园、课外学校、户外营地、养老公寓和物流工业园。

此外，中海还与中国建设特别成立的新型城镇化投资公司钟健方程式合作，参与特色城镇建设；在海南万宁神州半岛、江西九江西海山、安徽黄山等著名景区规划发展旅游、休闲、度假产业；参与大规模城市更新(旧城改造)和区域综合开发项目；与京东签署战略合作协议，在全国主流城市建设100家无人超市门店，实现中海旗下商业地产全覆盖；与母公司下属的其他企业携手，共同赢得熊安市民服务中心公共建设项目的投标。

从这个角度来看，除了住房，中海已经涉足了许多领域，但秉承香港开发商的低调风格，它没有太多的宣传。然而，随着商业地产的规模化发展和业务创新，中国海外地产不得不更名为内涵更广的品牌，这更符合其国际房地产开发运营集团的新定位。

来源：广州新闻直播