从8亿到46亿港元 高银环球广场交易里的潘苏通腾挪术

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两天前，香港地政总署宣布位于九龙启德4c区4号地盘的新九龙内地段第6546号土地，未能达到政府所定的底价。印稿金融公司6月份放弃的这块土地还没有找到新主人。

然而，务虚会设定了新的目标。9月27日上午，印稿金融宣布将以45.98亿港元的价格从公司董事长潘苏通手中收购位于香港九龙湾鸿泰路7号的商业地产。

对于房地产大亨潘苏通来说，这类资产被注入这场闹剧并不少见。此前，印稿金融分别以21.62亿港元和56.08亿港元收购了潘苏通私人持有的启德机场40%的股权和印稿国际金融中心40%的股权。

如今，我们再次从印稿环球广场开始。一方面，这是基于印稿金融业务重组的需要。报告强调，随着香港写字楼市场的分散化，许多企业都在寻求二级写字楼市场，如东九龙；另一方面，这种左旋、右旋的资产运动也成为潘苏通调整其财务数据的重要手段。

8亿至46亿港元

高银环球广场位于香港九龙湾宏泰路7号，现为重建商业大厦。不过，较早前，该物业所在的土地只作工业用途，而更改为商业用途的批准则在去年一月才获批准。

香港从来不缺少富有的神话。土地利用的变化伴随着土地价格和房地产价格的上涨。潘苏通手中的土地也从野鸡变成了凤凰。根据公告，该地块的原始收购成本为8.58亿港元。2015年，据报道，该项目经常由财团谈判，谈判购买金额超过25亿港元，平均底价约为8，039港元。

2019年4月，香港媒体报道称，印稿环球广场被当地财团积极收购，收购金额较4年前翻了一番，达到50亿港元。从这个角度来看，这个广东商人也是一个真正的土地投机大师。

然而，在那之后，市场并没有就购买结果进行谈判，直到5月份的一份书面声明才揭开了最后的面纱。根据该公告，潘苏通并未将印稿环球广场出售给其他财团，而是以45.98亿港元的总成本，将旗下资产重新上市，并注入上市公司印稿金融。

根据公告，潘苏通间接持有目标公司印稿环球广场60%的股权，独立第三方无限开花有限公司拥有40%的股权。交易完成后，目标公司将成为印稿国际的全资子公司，并纳入其财务报告。

不过，根据公告，潘苏通仍须按付款时间表向香港地政总署缴付地价，总额约为12.92亿港元。

数据显示，印稿环球广场改造已进行两年多，基础工程已基本完成，预计2019年11月左右完工。整个项目预计在2021年第四季度完成，最大建筑面积约为38，500平方米，最大租赁面积约为34，700平方米。

金银行金融表示，此次收购将使该公司增加土地储备和对金银行国际金融中心外写字楼的投资，并扩大其在九龙湾的市场份额。

观点房地产新媒体获悉，位于香港九龙东的金银行国际金融中心是金银行最重要的投资物业。截至2019年6月30日，租金收入及物业管理服务确认为约1.61亿港元，较去年增加约90.3%。

印稿金融的交易秘密

像大多数成功的商人一样，潘苏通有许多奢侈品偏好。他喜欢红酒和马球，有自己的酿酒厂和马球场地，过着自由自在的生活。在房地产业务操作上，经历了多年资本市场大起大落的潘苏通也有所不同。

2017年印稿房地产私有化后，潘苏通开始涉足另一个国际金融平台。去年4月，他开始分割印稿金融的财产。

一方面，潘苏通私下斥资123.94亿港元收购印稿金融在香港何文田的两个住宅项目的股权；另一方面，他将印稿国际金融中心剩余的40%股权注入印稿金融。

这一举措被印稿金融称为简化和整合房地产业务，该行表示，未来的房地产业务将主要集中在房地产投资上。从实际操作来看，潘苏通似乎有意将现金流持续的成熟投资物业注入上市平台，将成交量较低、投资额较大的开发业务转移到私人手中。

事实上，虽然印稿金融也有保理、葡萄酒等业务，但其利润并不理想，其净利润一直受到印稿金融国际中心物业升值的支撑。

视点房地产新媒体获悉，2018财年，印稿金融投资物业印稿国际金融中心的公允价值收入为18.65亿港元，同比下降19.7%，导致所有者应占利润同比下降15.3%，至14.2亿港元。

截至2019年6月30日止财政年度，金银行金融录得约6.04亿港元的营业额，较去年同期下跌23.9%，主要是由于来自酒类及相关业务的收入减少，但部分被物业租赁业务的营业额增加所抵销。

受营业额下降影响，印稿金融2019财年的毛利为4.59亿港元，同比下降13.2%；投资物业印稿国际金融中心的公允价值收益为13亿港元，同比下降30.3%。

然而，由于出售何文田两个住宅项目的股权及收益57.28亿港元，印稿金融公司所有者应占溢利于2019财年增加4.2倍至62.55亿港元。

然而，令人费解的是，自称简化和整合房地产业务的金银行金融(Goldbank Financial)去年11月以89.07亿港元赢得了香港启德机场的旧跑道家园，计划投资140亿港元。该地块是否会像何文田一样成为潘苏通的私有土地仍不得而知。

今年5月，金银行金融公司以111亿港元中标启德商业区，一个月后，市场因其退出而质疑其融资和资本问题。当时，潘苏通回应说，他无法获得融资是个笑话。

看来印稿金融有很好的融资能力。根据最新的2019财年报告，其营运资本约为54.58亿港元，同比大幅增长71.9%，主要是由于其约102.06亿港元的短期抵押贷款用于再融资。

这是抵押贷款。借款人是长实公司，年利率约为8%。抵押贷款是印稿国际金融中心最重要的投资资产。

现在，在以近46亿港元收购印稿环球广场后，印稿金融表示，在完成重建后，该物业预计将为本集团带来可持续的租金收入，从而提高股东回报。或许这也将是潘苏通未来融资的一个重要目标。

来源：广州新闻直播