黄其森的余粮 泰禾发债与持续出售项目里的转暖时机

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9月18日，泰和集团宣布将杭州江村项目和佛山场项目的部分股份再次转让给世茂，总交易对价为7.3亿元。

其中，太和的子公司杭州太和以人民币2.8974亿元的对价将其在杭州易慧39%的股份转让给世茂的子公司上海肖旭。此次转让后，世茂持有杭州易慧90%的股权，间接持有项目公司90%的股权，泰和持有杭州易慧10%的股权，间接持有项目公司10%的股权。

此外，泰和将佛山市顺德区中卫房地产开发有限公司的部分股权转让给世茂，顺德区中卫拥有佛山场项目，总用地面积12.07万平方米。转让前，泰和持有顺德中卫51%的股份，世茂持有30%的股份；此次转让后，泰和持有顺德中卫20%的股权，世茂持有顺德中卫80%的股权。

回顾过去，在过去的六个月里，泰和没有增加任何新项目，几乎所有的行动都集中在融资上。

在6月14日的媒体见面会上，太和集团董事长黄启森直言不讳地表示:现在太和的债务没有太大问题。

在接下来的两三个月里，泰和连续出售项目股权、发行债券、质押股权等行为。

融资季节

对于泰和来说，手中的优质土地已经成为扭转局面的最大筹码，而最大的收购方是世茂。

3月至5月，泰和先后将7个项目的部分股权转让给世茂。其中:杭州江村项目3.8亿元，南昌尹萌湖项目18.1亿元，漳州红墅湾项目6.3亿元，杭州铜仁山别墅项目9.3亿元，江苏昆山淀山湖项目、广州堆场、佛山堆场总价39.72亿元。

随后，8月12日，太和出售了杭州富阳项目30%的股份；此外，9月18日，第二次向杭州江村及佛山场项目转让7.3亿元。截至目前，泰和已向世茂地产出售了7个项目，融资总额约为84.5亿元。

在出售项目股权的同时，泰和也在寻找发行债券融资的机会。

7月11日，太和宣布公司全资子公司太和集团全球(股份)有限公司已完成4亿美元的海外债券发行，并在新加坡证券交易所上市，债券期限为3年，票面年利率为15%。

9月10日，子公司计划再次发行1亿元人民币的海外美元债券，票面年利率为11.25%。9月18日，该公司又发行了1亿美元的债券。泰和集团表示，上述募集资金用于项目建设和其他一般企业用途。

此外，9月11日，泰和宣布公司大股东泰和投资于9月10日解除了对公司540万股的质押，并再次质押质押质押股份进行融资。

除了发行债券、出售项目股份、质押股份等常见的筹资行为外，黄启森还提出了销售回报的目标。

6月14日，泰和集团在北京中国大院召开媒体见面会。黄启森说，泰和今年更注重还钱，目标是1000亿元。它将到达任务下的城市公司的每个人，每个人的奖金将通过还钱来计算。

该热身了

在前几年的快速扩张过程中，泰和收购了北京、上海和深圳等一、二线城市的土地。2018年，黄启森果断踩下刹车，提议去杠杆化。

今年以来，泰和仍致力于去杠杆化，积极追求销售回报，在不扩大土地收购的情况下，注重现金流安全和收入利润增长，这确实在一定程度上缓解了泰和的债务状况。

根据泰和半年度报告披露，截至2019年6月末，资产负债率较年初下降2.28个百分点，至84.6%；净负债率自报告期开始下降了126.15个百分点(今年第一季度的净负债率约为279.19%)。

截至2019年6月底，太和有短期贷款75.54亿元，一年内到期非流动负债255.2亿元，公司当期现金及现金等价物余额129.67亿元。

根据这一计算，上半年现金对短期债务的覆盖系数为0.39，而2018年末为0.26，效果良好。然而，这个数字离行业安全线还有很长的路要走。

在此前的新闻发布会上，黄启森发出了积极的信号，对债务问题做出了积极的回应:今年的最后一笔付款还不到100亿元，我们手里还有100多亿元。泰和的规模没有问题，更别说超过100亿元，就算超过300亿元也有问题？

与此同时，执行副总裁葛勇表示:在574亿元的债务中，泰和在过去5个月里已经偿还了180多亿元，近300亿元已经被重新安排，即被替换。从今年年底到今年年底，泰和需要严格支付不到60亿元。

但为什么泰和至今仍继续出售其股票并发行债券，而情况似乎并没有绝对好转？

从销售额来看，泰和上半年的销售额为456.7亿元，完成了上半年目标的30.4%。根据视点指数发布的“2019年1-8月中国房地产企业销售额100强”榜单，泰和集团累计销售额为630.1亿元，仍远未达到1500亿元的年度目标。

虽然销售方面面临压力，但融资成本一直很高。目前，太和的平均借款成本为9.3%。其中，银行贷款成本为8.48%，非银行融资成本为10.13%，公司债券(3-5年)平均成本为7.68%。

面对不确定的市场环境及其背后的财务负担，泰和是时候热身了吗？测试可能需要更多时间。

来源：广州新闻直播