解局 | 隐形地主合生创展 番禺新基村旧改和它的土储秘密

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9月16日，曾经是中国南方五虎之一的和盛赢得了广州番禺新集村的旧房改造，这也是和盛今年赢得的第二个旧房改造项目。

近年来，老城区已经成为华南许多企业的战场。作为一个隐形的房东，和盛创展已经开始规划布局。

在2018年举行的“三老户”推介会上，和盛透露，广州有10多个旧城改造项目，包括海珠前进项目、海珠区乐康、庐江村、番禺新集村、元岗等。，拥有丰富的土地储备。

然而，长期以来，充裕的土地储备并没有直接反映出来，和盛创展的销售额全年保持在100亿元左右，远远落后于隔壁高成交量、高杠杆的碧桂园。

然而，2019年，和盛在公开市场上重启土地收购，接手新城项目，并进入销售快车道，这一切似乎都预示着以缓慢著称的和盛创展即将从速度向规模转变。

从旧城市换到下一个城市

为了这一天，和盛展览已经等待了20多年。

9月16日，广州市番禺区新集村村民代表大会投票通过，决定和盛创展正式成为番禺新集村旧房改造合作企业，总投资29亿元，总用地面积24.71公顷。

据悉，早在20多年前，朱的家人(珠江投资，创展)就曾介入辛集村开发华南新城项目，1998年以来甚至征用辛集村集体土地70.156公顷。

视点房地产新媒体了解到，新集村位于番禺南村镇，东临陈边村，南接元岗村，西接华南新城，北接三至响水路，毗邻地铁元岗站，西接华南新城，是广州和盛创意最重要的市场。旧房改造总面积24.71公顷，其中村民住宅用地13.18公顷，村集体用地3.87公顷，农用地3.04万平方米，村提留用地1.18公顷。

根据规划，辛集村未来将拥有4栋32层的房屋和5栋19-20层的房屋，一所24班的小学和一所10班的幼儿园，一个可容纳99辆汽车的公共停车场和一个居民健身中心。

值得注意的是，8日和7日，广州市规划和自然资源局通过了番禺区ba0702、ba0703和ba0704地块的控制性详细规划。

根据规划，依托官塘村、元岗村、辛集村、陈边村等4个老村的改造、省妇幼保健院的扩建和海云寺的重建，优化升级周边地区，建设国际创新型城市的产业延伸区和优质生活服务区。

广州的旧改革市场正在飙升。在企业眼里，每一次旧的改革都是一座矿山。2019年，和盛创展先后赢得了两个老改造项目。

2019年4月，和盛与广州市海珠区丰河经济联盟签署了庐江村、乐康村旧村改造合作意向协议。

丰河联合的乐康村和庐江村位于海珠凤阳街，占地约109.74万平方米，是海珠旧城改造项目中仅次于李娇村的第二大改造区域。

和盛是广州最大的改革者之一。据资料显示，在2018年举行的三省振兴大会上，和盛向外界透露，广州可能有10多个城市更新项目，包括海珠前进项目、乐康、海珠区庐江村、番禺新集村、元岗等。，拥有丰富的土地储备。

同时，和盛在前期也在广州获得了大量的土地。和盛住宅事业部副总经理严家瑞在接受视点房地产新媒体专访时表示，和盛在粤港澳大湾区有大量一级开发项目，从二级土地储备或未来一级向二级转让的角度来看，可以支持公司未来的发展需求。

根据半年度报告披露的数据，截至上半年，和盛创展的土地储备为2940万平方米。其中，广州地区761万平方米，惠州地区700万平方米，北京地区523万平方米，天津地区542万平方米，上海地区412万平方米，宁波地区2万平方米。

合生生物的快慢变异

和盛创展是一家有个性、有港资习惯的公司。

香港的房地产开发商不喜欢按规模赚钱，他们更喜欢按时差赚钱，和盛也是如此，他们把利润和现金流放在非常重要的位置。

视点房地产新媒体获悉，仅在广州市场，就有包括景俊花园、珠江帝景、帝景别墅在内的多个项目，开发周期超过十年，还有大量土地有待开发。

这种高地价、低周转率的方式，可以使和盛最大限度地发挥土地增值带来的效益，提高收入和利润。2019年上半年，和盛毛利率由去年同期的48%上升至52%，核心利润同比增长74.4%，至15.47亿港元。

就连王石也曾感叹，在广东做房地产的成本很难与朱孟依相比。

程也萧何，败也我。这样，和盛创展错过了房地产快速发展的时期，逐渐落在了后面。

回顾和盛近十年的销售情况，自2009年创下150亿元的最高纪录以来，和盛的销售业绩一直不佳。从2010年到2017年，分别只有110亿元、99亿元、116亿元、112亿元、53亿元、99.87亿元、81亿元和92.28亿元。

然而，在2019年，霍普森似乎正在加速。在征地方面，先后出现在招投标、拍卖和挂牌市场，赢得江门、广州等地块，并在新城杭州接手一个项目。值得注意的是，在今年北京的总价竞标中，和盛和中海甚至杀入了最后一轮。

在销售方面，截至前八个月，和盛实现合同销售额133.1亿元，同比增长34.3%；合同销售面积约为100万平方米。

霍普韦尔似乎正在变速度为规模，霍普韦尔的销售与土地储备的规模不一致。严家瑞此前透露，自2017年以来，和盛已经开始加快开发和供应的步伐，这也是近年来销量增加的原因。

我们不反对增加杠杆，只是在多大程度上。这取决于我们能否遇到合适的投资项目。如果我们遇到我们认可的好项目或好城市，我们一定会投资。

他说，和盛一直在积极寻找高质量的项目，并可能以各种方式获得土地，包括招标、拍卖和悬挂、合作、并购、工业用地挂钩等。未来，它甚至可能试图通过联合交易和小股控制的方式来干预项目开发过程。

和盛创展可能已经感受到了规模落后的危机。有传言称，朱孟依为和盛设定了一个小目标:2019年销售额为400亿元，2020年为800亿元，年增长率为30%-50%。

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来源：广州新闻直播