“领秀城不平静” 40亿CMBS里的广宇发展商业底色

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40亿元人民币的观澜房地产网将人们的目光聚焦在济南灵秀市。这个大型工程从鲁能时代一直延续到光宇时代。

7月22日晚，广宇发展宣布计划以济南凌秀城市商业综合体项目为标的资产，发行40亿元人民币的招商银行，期限不超过12年(含12年，以最终批复为准)。采用3+3+3+3模式，每三年设定一个开盘期，有权调整票面利率，投资者有权回购。

事实上，随着鲁能和广宇的整合开发即将结束，大量的商业和住宅项目也被注入上市公司，济南凌秀就是其中之一。

住宅企业对商业资产的态度是矛盾的。即使能带来便宜的土地，但商业资本投资大，回报期长，没有一定的资金实力很难发挥。因此，万达和小万达催生了生活模式和配套业务。

另一方面，虽然企业需要大量的资本投资，但它们可以通过租赁业务产生经营现金流，提高企业抵御政策风险和应对市场波动的能力。如今，资本退出甚至可以通过资产证券化的方式实现。

这符合国有企业的资产选择条件，鲁能也不例外。这群富二代愿意开发增值项目，寻求资产增值，然后通过资产证券化实现资本退出，如华润万象、中粮欢乐、蓝秀金茂......

在鲁能的大型项目中，商业也占有一定的比重，就像济南陵县一样。然而，在过去的几年里，济南灵秀城和它所在的鲁能集团都经历了一段不平静的时光。

40亿CMB

据一份报纸公告称，光宇发展计划通过济南灵秀商业综合体项目发行40亿元人民币的招商银行，期限超过12年。

公告称，招商银行的标的资产为济南灵秀城商业综合体项目，该项目由广宇发展的全资子公司鲁能根富拥有，总建筑面积为407，800平方米。

其中，商业管理部负责管理办公建筑面积5.18万平方米(含地上2.75万平方米)，商场建筑面积24.01万平方米(含地上16.21万平方米)，共29.19万平方米。酒店分部负责管理96，700平方米的建筑面积(包括地上74，500平方米)。

今天的商业房地产开发模式早已不同于过去。企业不再只能通过收取租金来获得经营现金流，而是可以通过经营资产来提高价值，然后通过发行资产证券化产品来实现资金的提取。这次发行的40亿元人民币就是这样一个操作。

视点房地产新媒体获悉，济南灵秀城是济南南部最大的单个商业项目，也是鲁能重组广宇发展并将其注入上市平台的重要项目之一。

40亿cmbs是一大笔钱。一位资本专业人士从视点房地产新媒体分析，济南凌秀市商业项目区位优越，现金流稳定，这是其适合资产证券化产品的原因之一。

根据广宇发展2018年年报，济南灵秀商业综合体的入住率在此期间达到98.63%。

另一方面，从收益的角度来看，二线城市的资产流动性会低于一线城市，因此资本化率会更高。

做这样的证券化产品表明，光宇发展在商业项目的交易上更加灵活。

他表示，市场化资产证券化产品的大部分底层资产不在一线城市，而是在济南等二线城市，资本化率会更高。

对于此次cmbs发行，光宇发展的目的非常明确:盘活现有优质资产，拓宽融资渠道，增加商业地产融资规模，释放商业地产价值，降低资本成本。募集资金主要用于补充营运资金和偿还贷款。

根据年报，截至2018年12月31日，广宇发展的总资产为759.54亿元，总负债为652.7亿元，资产负债率约为86%，处于行业较高水平。其中:流动负债508.44亿元，非流动负债144.26亿元。

从近年来广宇发展的债务情况来看，其债务在2016年大幅增加。2013年至2018年，广宇发展负债总额分别为20.85亿元、23.16亿元、52.53亿元、150.78亿元、629.43亿元和652.7亿元；资产负债率分别为50.22%、48.1%、65.71%、82.14%、86.7%和86%。

然而，与鲁能合并后，广宇发展能够接受母公司以较低利率支付的财政援助。2019年2月，鲁能集团和北京港湾公司计划向广宇发展及其控股子公司提供总额不超过108.38亿元人民币的金融援助，期限不超过36个月，利率不超过5.5%。

与依赖非银行融资和海外高利息债务的房地产企业相比，广宇发展在收窄融资渠道和收紧财务控制的门槛上无疑具有一定优势。

光宇发展的商业背景

济南灵秀市在重组中被注入光宇发展，但在重组初期，它与鲁能集团经历了一段动荡时期，多次站在风口浪尖上。

这可以追溯到十多年前。民营化事件后，鲁能被告知资金链紧张，陷入资产抛售风暴。

2007年，青岛海信以60亿元人民币的低价收购了青岛灵秀。当时，关于鲁能项目停滞、资金短缺的传言甚嚣尘上，甚至有人透露，鲁能地产的资金非常紧张，只要有人愿意出个好价钱，济南灵秀市也不是没有卖的可能。

这个故事出人意料。鲁能没有出售济南灵秀城，而是出售了鲁能地产。2011年7月14日，鲁能集团在天津产权交易中心挂牌转让了鲁能地产100%的股权，起价约为人民币10亿元。同年8月，青岛海信以10亿元人民币收购了鲁能地产的全部股权和债权。

事情持续了很长时间，鲁能地产被收购的消息不时传来。万科和保利是主角。

2012年，据报道保利将收购鲁能地产总建筑面积约2000万平方米的房地产项目。然而，双方后来都否认了这一消息。

随着重组尘埃落定，当初传言要出售的济南凌秀地标也成为重组过程中注入上市平台的优质资产。

鲁能时代正逐步过渡到光宇时代。

重组始于2009年。鲁能集团用了9年时间，终于在2017年批准了资产注入计划。广宇发展成为鲁能集团唯一上市的房地产经营实体。

此次重组涉及五家公司的股份，包括重庆鲁能34.50%、宜宾鲁能65.00%、山东鲁能根福100.00%、北京顺义新城100.00%、重庆鲁能英达30.00%。

视点房地产新媒体了解到，重组注入的资产中，有23个地块，其中20个为商住用地，总面积约522.6万平方米，总规划建筑面积约1177.6万平方米，其中最大的项目是济南鲁能凌秀城项目。

重组完成后，鲁能还应处置重组期间未注入上市公司的资产，以避免横向竞争。2018年6月，广宇发展宣布以35.57亿元人民币收购鲁能集团持有的福州鲁能100%股权，收购叶巍资本持有的天津鲁能100%股权，但放弃了苏州鲁能100%股权的优先转让。

截至目前，鲁能集团仍有许多资产没有注入广宇发展。2019年4月，广宇发展股东大会通过了《关于放弃转让大连神农科技100%股权、海南英达100%股权、北京碧水园100%股权、天津鲁能房地产100%股权、海南宜兴房地产60%股权的议案》，由关联方叶巍资本集团控股。它被转移到光宇发展托管业务。

五家公司被放弃的原因是资产质量差。

被放弃的项目要么位于控制区内，要么达不到利润率。最近的发展是，鲁能集团在上海联合资产产权交易所转让了苏州鲁能100%的股权，但截至7月22日，即上市期满时，没有将苏州鲁能的股权转让给第三方的意向，仍由光宇发展管理。

来源：广州新闻直播