小房企生存路径 绿都、景瑞傍上招商合作开发30亿南京宅地

本篇文章2859字，读完约7分钟

观点房地产网近年来，在南京土地市场上，联合征地现象屡见不鲜，多家房企联合开发项目已成为一种趋势。

据不完全统计，自2017年以来，南京已有约27个合作开发项目，到2018年，这一数字已跃升至35个以上，市场预计今年合作开发项目将继续增加。这也意味着合作开发项目的趋势将在南京持续很长一段时间。

7月初，招商局以29.9亿元的总价，14000元/平方米的底价和22.04%的溢价，赢得了南京江北新区g35宅基地。土地出让面积78900平方米，容积率2.7，建筑面积213000平方米，是上半年南京罕见的大面积土地。

7月22日，绿都地产官网发布的联合土地开发消息称，招商局将与绿都、景瑞联合开发上述南京江北新区宅基地，并加入房企合作开发项目的大潮。

与强强合作相比，作为20强房企之一的招商局，与鲁都、景瑞等中小房企合作开发优势互补的项目。此外，结合以往合作开发土地的经验，这一举措符合南京市场的发展趋势。

小型住宅企业的生存之路

在这次合作交易的三方中，景瑞和路都的突然出现似乎有点奇怪。今年上半年，他们没有活跃在资本和土地市场，但他们加入了志同道合的投资项目。在大鱼吃小鱼的暴虐环境下，这一举动可能是小鱼生存的方式。

根据视点指数研究所发布的2019年上半年中国房地产企业销售额100强榜单，绿都和景瑞分别位列房地产企业100强的第71位和第98位。这两家小型住宅企业有一个共同点。土地储备主要集中在长江三角洲的重点城市，南京的发展前景受到重视。

其中，作为上海的老牌房地产企业，景瑞提出了七个战略城市，包括上海、杭州、宁波、南京、苏津冀。景瑞业内人士告诉视点房地产新媒体:景瑞有多种方式获得土地，独立退市、联合开发和土地收购是获得土地的关键方式。

在谈到与招商局的合作计划时，这位知情人士表示:南京江北市场是需要跟踪的重点领域之一。此次与招商局和鲁都联手获得的g35地块是一个既有价值流又有经营利润的高品质项目。此外，他曾与招商局有过多次合作经历，为此次合作项目奠定了基础，并将充分发挥彼此的优势，再造一个高质量的项目。

值得注意的是，去年景瑞的合同销售额为252.4亿元，主要来自江苏和浙江省。其中，江苏地区(不含停车位)合同销售额约为56.97亿元，占合同销售额的22.6%。

在江苏地区销售的12个项目中，去年景瑞南京只有一个销售项目，但合同销售额贡献了21.05亿元，占江苏地区合同销售额的36.95%，平均楼面价格较高，达到21994元/平方米。

自2016年进入南京市场以来，景瑞已经放弃了4个项目。虽然南京市场之前一直在降温，但从去年的表现来看，景瑞在南京的发展中交出了一份好成绩单。这一次，他再次牵手招商，表达了他对南京市场更加乐观，深入培育长三角地区的决心。

根据去年财务报告数据，景瑞土地储备480.4万平方米，其中权益面积242.1万平方米，新增项目22个，总建筑面积166万平方米，总价值约324.3亿元，其中一手项目占45%，二手项目占55%。

另一方面，肇始于河南的绿都总体发展规模较小。根据意见指数发布的数据，在2018年销售额为315.8亿元的房地产企业中，它排名第78位。今年，对于尚未在公开市场上获得土地的鲁都来说，情况就更不明朗了。

成立于景瑞之后的绿都地产，已经在房地产市场呆了17年。在其母公司宇通集团的帮助下，该公司经历了两年的缓慢发展和高层血液的激烈交换。2015年，绿都终于迎来了发展的高潮，总销售合同近100亿元，并开始走向全国布局。

同时，泸都提出以中原和长三角为核心布局，加快进入一二线城市的步伐。据了解，绿都在苏州开发的项目多为大容量联排别墅，包括南京绿都山庄、苏州绿都姑苏、绿都苏、等。

关于与景瑞、招商局合作开发的南京21万平方米项目，鲁都表示:南京一直是绿都商业布局的战略要地，其在南京的位置也标志着绿都在长江三角洲布局的进一步深化，其品牌将在未来以高端作品升级。

到目前为止，鲁都已经开发了40多个房地产项目，总开发面积超过1000万平方米。

南京城市一瞥

对今年上半年南京房地产市场的粗略回顾显示，在2016年房价飙升后，南京在年底先后出台了强调控、全面限购、收缩贷款等一系列政策，预计房地产市场也将突然回暖。也就是说，今年，绿都和景瑞开始进入江苏南京市场，南京的投资布局更早。

根据市场三年周期的变化规律，2019年似乎会出现一些转折点。经过三年的严格控制，疯狂征地和扩张的形势明显好转，南京房地产市场逐渐趋于理性和稳定。今年上半年，有一些复苏的迹象。

就政策而言，据视点房地产新媒体报道，南京出台了三项安置人才的政策，并加入了各省抢人的战争，一些地区如高淳区的限购已经放松。

在土地市场上，根据市场机构公布的今年上半年南京市土地交易情况，南京市有59块土地(不含工业、科技、教育用地)用于供地，同比下降6.3%，但供地面积和数量有所增加。土地供应总建筑面积856.7万平方米，同比增长17.6%；土地出让总额552亿元，同比增长26.7%。

此外，上半年在南京出售的地块中，有10块达到了最高限价，平均地价约为27.09%。其中，住宅小区25块(不含2块租赁土地)，总成交额416.96亿元。

然而，由于南京土地成本高，大规模的宅基地已经被房企的头头收走，其中新希望53.2亿、华侨城36.5亿、世茂28亿等新来者很多。

面对今年资金紧张和项目周转压力，高端房地产企业在高价拿下南京地块后，更愿意招募和引进一批企业进行联合开发。这次投资邀请也不例外。在花了近30亿元赢得南京住宅区不到20天后，与景瑞和陆都的联合开发计划最终敲定。

南京资深房地产业内人士尹在接受视点房地产新媒体采访时表示，目前房企联合开发的现象与土地成本日益高涨有关，开发商出资的联合开发项目是优势互补的合作开发模式。著名的招商合作项目是与碧桂园和香港地产共同开发的应天府项目，该项目以98亿元的价格赢得了南京巨无霸地块。

通过合作开发模式，招商增加了土地开发的筹码，加快了土地开发周期，增加了现金回报，缓解了资金周转压力，同时可以补充中小房企的优势，降低经营风险。在这种合作模式下，鲁都和景瑞跨过了征地的门槛，弥补了目前各自发展资金紧张、各有需求的局面，可谓一物多用。

南京招商内部人士向视点房地产新媒体透露:南京招商以合作开发为主，也有自己的交易项目。目前，该合作在江北新区仍在洽谈中，相关权益比例、贸易商等。尚未公布。

事实上，这并不是招商局第一次与景瑞合作开发项目。2017年，景瑞、招商局等两家房地产企业共同投资余杭商住区，越秀地产以13.22亿元的底价赢得余杭商住区。该地块已第三次上市，总建筑面积不超过155，300平方米。

此外，去年8月30日，景瑞与其他三家房地产企业一起，持有南京雨花台商住区开发项目19.75%的股份，招商地产以11.4亿元赢得该项目。现在南京的雨花台项目正在出售，二期工程已经开工。南京商人的内部人士对视点房地产的新媒体进一步表示。

来源：广州新闻直播