广州土地观察：82亿纳金中的流拍、底价成交与旧村热浪

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观点当房地产网络在北京、杭州、南京，甚至是供应短缺的深圳进行了数百亿的土地拍卖时，广州今年在公开市场上显得有些平静，很少集中精力大批量地推出土地。

7月22日，广州进行了一场长期的土地拍卖，起拍价高达数百亿元。增城的四处住宅和番禺的两处旅游景点集中出售，起拍价为100.87亿元。

最后，有两块地售出，四块地全部以底价售出，总价为82.22亿元。

值得注意的是，被拍卖的增城地块之一与万科上周以40亿英镑的价格赢得的地块位于同一地点。这是广州今年第二次土地拍卖。

在另一个战场上，广州是喧闹的。在今天的阳城，房企更多地参与了旧村土地储备的扩张。赢得一个村庄的数量不低。就像大规模的土壤拍卖一样，每次都要花费数百亿美元。

龙胜龙胜龙胜164亿元签约广州最大的旧房改造，越秀地产投资210亿元参与立人洞改造，保利成为克木郎村旧房改造的合作意向企业。旧村的热浪仍在袭来。

运行拍卖，底价交易

7月22日，广州共拍卖了六块地，包括四个住宅区和两个旅游景点。

番禺中村街谢村zcj12-01和中村街谢村zcj12-02两个旅游用地出让案例，总起价35.87亿元，总出让面积51.71万平方米。

据悉，这两个地块位于广州长隆游乐园，要求投标人具备经营管理广东省国家aaaa级旅游景区的经验和旅游景区酒店配套服务经验。最后，长隆集团以14.31亿元的底价和21.56亿元的底价赢得了这两块地，底价分别为8681元/平方米和9136元/平方米。

其余四处住宅位于增城，分别是增江街路村、石滩镇正田村、历城街清风村和永宁街简村，总销售面积约19.14万平方米，起拍价超过65亿元。

前两块地块均以底价成功售出，其中和盛创展的子公司广州和盛东宇房地产有限公司以底价11.19亿元、成交价11.19亿元、底价近万元/平方米的价格获得增江街鹿村9037地块。该地块的起拍价在今天的拍卖行是最低的，而且该区域相对成熟。它位于增江的西岸，增江是鲤城的传统豪华住宅区。

这是和盛创展近年来在公开市场上罕见的亮相，尤其是在土地招标异常激烈的广州。在此次土地收购之前，和盛创展还于7月6日以9.36亿元的价格收购了广东省江门市的两块商住用地。

此外，可以证明，这位前房地产首富已经加快了脚步。截至上半年，和盛创展签约销售额约103.69亿元，同比增长60%以上；去年，和盛创展销售额达到149.75亿元。

剩余成功出售的宅基地是增城区石滩镇正田村9022。广州华侨城吕雯镇投资有限公司经过一轮报价，以底价中标，成交价为35.16亿元，相当于11000元/平方米的底价。

该地块位于增城市规划的瓜陆新城，是增城市近年来建设的一个新的居住城镇，但目前该地块周围没有一手出售的房屋。其中一个亮点是土地面积为10.6万平方米，总容量为32万平方米，占3.3%，非常适合华侨城这个征地企业。

与成功转让相比，市场似乎更关注广州为何再次被出售。

一个月前，6月20日，番禺区华南板块的宜兴商住用地被拍卖，这是广州今年第一次拍卖住宅用地。当时，市场将拍卖的原因归结为两点。一个靠近垃圾场，先天条件差；第二，起拍价是33800元/平方米，这是广州迄今为止最高的起拍价。

拍卖地块位于增城区历城街清风村9135号，增城区永宁街简村9072号。起拍价为10亿元8.75亿元，起拍价为13800元12500元/平方米。

他们的拍卖也或多或少与过高的价格有关。

以永宁街建村地块为例，该地块位于永宁街以南，靠近黄埔，位于增城工业高地，土地面积17900平方米，起拍价12500元/平方米。

按照广州市一般公开招标拍卖的地价与售价之比计算，该项目未来产品价格约为25000元/平方米，而目前二手房大多在地块周围，房价在16000元/平方米至18000元/平方米之间。

从另一个角度来看，这个包裹的市场竞争力也很小。就在上周，万科以40.09亿元的底价赢得了增城家园，该地块也位于永宁街地区，面积13.36万平方米，底价1万元/平方米。

单从起拍价来看，万科招标地块的单价比拍卖地块便宜2000多万；更重要的是，该地块是广州增城区今年计划供应的最大一块土地，符合该地区颇受欢迎的大型社区条件。

拍卖地块面积小，产品可以搭建的空房不太大，配套设施相对匮乏；然而，万科赢得了大规模的土地，所以它可以通过自己的产品创造更多的配套设施，弥补其不足，变得更有吸引力。黄辉(中国)市场研究部主任冯培云告诉视点房地产新媒体。

这意味着，无论是土地价格还是规模，土地拍卖对土地收购企业的交易者和后续市场进入都有一定的挑战。

旧村热浪

6月和7月的连续拍卖不可避免地让人怀疑广州的土地市场是否寒冷。

根据广州中原研究部的一组数据，今年上半年广州土地市场的供给面积和交易面积达到了过去五年同期的新高；商业和居住用地累计出让金额537.1亿元，同比增长25.1%。

冯培云还指出，仅仅通过地价或单次土地拍卖等指标来判断土地市场的温度是不可能的。今年广州土地拍卖的节奏和策略相对灵活，没有被中央点名，相对稳定。

就目前拍卖地块而言，转让失败的原因基本上可以归结为地块的转让价格与周围的房地产价格和区位价值不一致，无法吸引在融资紧缩下有预算意识的房地产企业。

与公共征地引发的浪潮相比，住宅企业在旧村改造中的竞争要激烈得多。

去年年底，广州市政府先后出台了《深化城市更新工作实施细则(征求意见稿)》等旧改革政策，明确了旧村改造的补偿方式、合作企业的选择、地价评估、拆迁奖励、改造费用的计算方法，鼓励旧村旧厂积极改造。

今年年初，《广州市2019年重点建设项目计划》发布。在城市更新和土地储备项目方面，广州今年将投资313亿元，促进涉及11个区的52个项目。

我们可以看到，今年，广州的旧改革市场显然迎来了一个爆发期。融创、神龙、时代、星河、R&F、方圆、星河湾、越秀、保利等房企在旧城改造的热浪中找到了自己的面粉。

广州市公共资源交易中心的统计数据显示，从今年1月到6月，包括最近6月份招标的4个项目在内，已有20个旧城区村庄开始公开招标。

其中，从上海远道而来的盛龙，在广州赢得了四个旧村改造项目。

最新消息是，6月26日，圣龙签署了广州最大的老改造项目——黄埔堂村老改造项目，总投资164亿元。项目改造范围总用地面积为994.66万平方米，规划建筑面积约为251.86万平方米。

此前，圣龙在广州赢得了三个旧装修项目:南沙金州区崇威、番禺区蔡卞村和增城区群星村。

另一位消息人士指出，圣龙在广州还有十多个尚未浮出水面的老改造项目，如番禺明静村、白云马里村、黄埔汕头等；甚至，神龙集团已经制定了内部计划，将总部迁至广州珠江新城。

不仅是龙过河，插上了广州旧改革的旗帜，许多地方房地产企业也开始参与旧改革。

7月17日，广州市番禺区南村镇李仁东村的改造确认，越秀地产是最终的合作房企，总投资210亿元，面积约172.25公顷。这也是这家老牌国有企业第一次在广州赢得“老村”项目。

据悉，广州淘宝第一村李仁东村改造后，越秀地产也将优化业务结构；未来，越秀地产将借鉴立人洞村项目的成功经验，继续拓展其他旧村改造资源，在旧村改造领域不断创新突破。

一直是豪宅的星河湾，也开始改造和做出旧的改变。5月28日，广州市黄浦区罗丰老村改造工程正式启动。黄埔区罗丰老村紧邻广州科学城，改造费用62.77亿元，将成为集总部办公、科技产业和休闲购物为一体的全新城市综合体。

一方面，广州的土地变得越来越紧张，另一方面，这也是旧村低成本高利润的诱惑。许多房地产企业仍在涌向老村。然而，长期发展周期和大量资本沉淀的风险正在热浪下悄然涌动。

来源：广州新闻直播