股东会见闻录 | 管理层和股民眼中的大悦城未来

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观点房地产网5月7日下午2: 30，欢乐城控股集团有限公司在深圳召开2018年度股东大会，审议提案多达18项。通过现场和在线渠道投票的股东没有带来阻力，所有提案都以接近100%的支持率获得通过。

事实上，欢乐城控股的股东可能不会更关心2018年甚至更早的业绩。

去年12月，中粮地产宣布完成对欢乐城地产的重组和整合，随后正式更名为欢乐城控股。因此，明天的形势是资本部门最关心的话题。

据视点房地产新媒体报道，当天有7名股东及授权代表参加了欢乐城控股股东大会的现场投票，4名股东有机会与管理层沟通。

(我)能感觉到重组后公司的各项工作都在加快，作为个人股东我很满意。一位中年股东停下来，对坐在他对面的周政补充道:他对两三个月特别满意。

股东在会前盯着欢乐城控股的股价，满意地说今天上涨了6点

如果你想到5月6日a股的大幅下跌和5月7日股市的反弹，包括不如欢乐城控股的万科和保利，就不难理解他这句话的潜台词。

数据显示，2019年第一季度，欢乐城控股的营业收入为84.19亿元，母公司净利润为11.97亿元，分别增长77.99%和27.83%；相比之下，2018年全年公司营业收入约为141.2亿元，归属于母亲的净利润为13.89亿元。

至于第一季度取得的骄人业绩，公司管理层在股东大会上提到，这是由于年内久益城地产新的合并造成的，但很多投资者仍然感到意外，这多少满足了他们重组后1+1+2的预期。

但投资者总是有期望，股东转而说:我希望(公司)迈出更大的步伐，动作更快。特别是要抓住粤港澳(大湾区)的有利时机。宝安有很多老工业区。我们买股票的时候也看中了这个，但是两年过去了

他没有继续下去，而是选择再次建议:他希望迈出更大的一步。

事实上，上市公司的加速发展、规模扩大和风险控制也引起了其他股东的关注。这些面孔背后反映的是近年来他们日益增长的投资焦虑:尽管国内房地产的财富创造速度正在放缓，但高端房地产企业的市场份额正日益集中，他们投资的房地产企业将何去何从？

根据年报披露的数据，2018年，欢乐城控制的住宅项目签约面积为128.86万平方米，签约金额为398.64亿元，分别增长50.93%和52.39%。一些投资者问管理层:当行业领导者集中时，欢乐城有什么优势？

这位股东提出的问题很好！周政对投资者的话并不感到不舒服。相反，他会不时地向股东表达类似的赞扬。

作为欢乐城控股的董事长，周政和公司管理层多年来一直在推动重组和发展。今年3月，在接受视点房地产新媒体采访时，他还表示公司已经实现了阶段性的梦想，他和其他管理层显然对下一阶段有了新的计划。

在回答股东提问时，周政表示，中粮集团非常重视久益控股的重组，可以在改革力度、政策、股东引进等方面给予大力支持，希望推动久益控股的专业化、市场化，实现平稳、优质发展。

具体支持措施包括但不限于:引入战略股东优化股权结构。他透露，许多投资者积极参与，希望认购股票；并包括推进股权激励和约束机制；产业协同，中粮集团的粮油食品产业与房地产优势相结合，形成了扩大土地储备的主要竞争力之一。

综合创新能力也是欢乐城控股在其年报中列出的第一个核心竞争力，其他的是精准的投资能力和良好的品牌声誉和影响力。整合是指业务覆盖住宅、商业、工业地产等领域，并行持有和出售，并依靠现有资源和运营能力在部分城市的老城区改造城区。

周政还纠正了股东的问题:增加(房地产)集中度只是为了发展业务，而空的发展空间在经过一定时期的开发和销售后会受到限制。他把话题从发展业务上转移开，说欢乐城控股作为一家专业公司，不仅销售建筑，更重要的是经营城市资产，许多大型房地产企业正朝着这个方向转型。

在业务、产业发展和运营方面，中粮集团可能领先，但普通企业仍难以赶上。

数据显示，欢乐城有13个商业项目和11个在建项目，还有20多个工业地产项目，包括小城镇、工业地产和科技园区，总建筑面积近200万平方米。据欢乐城控股管理层表示，欢乐城商业项目的租金回报率基本在8%以上，他们多次强调商业品牌不可能在一两天内建成。

走产业融合发展之路，有点类似于华夏幸福、招商局蛇口等房地产企业的模式。其特点决定了该区的综合开发将是获取土地的主要途径。周政还表示，欢乐城控股基本上是通过这种方式收购土地的。他甚至说公司已经产生了整合效益，在此基础上，我们需要在全国范围内获得更多的土地。

周政似乎觉得这太绝对了，他补充道:当然，我们也加快了房地产的发展，而且我们也考虑到未来的可持续发展，进一步增加土地储备。他还对武汉、Xi等省会城市的发展表示乐观，认为这些都是萧条。

随后不久，周政称赞了另一位股东的问题，即担心在万科喊着要活下去的时候，欢乐城控股将如何管理和控制风险。他在回复中举例说明了公司坚持精准投资、科学运作、风险控制、高回报的经营方针，再次表明优质开发的起点没有改变，进一步强调了土地投资的谨慎性。

风险控制是投资的第一步。欢乐城没有在三线城市发展，包括二线城市。周政再次强调，欢乐城控股应该投资在一个精确的区域，一个精确的城市和一个精确的时间。许多地方政府都受邀接管土地，但公司不会亏本，最终会遵循这一策略。它还要求项目持有30%左右，以确保可持续发展。

据房地产新媒体不完全统计，今年以来，土地市场有所回暖，主流房企在规模溢价上已经回笼土地，而欢乐城控股只花了5.61亿元收购了三亚的一块土地。公司董事兼总经理曹荣根在股东大会上也提到，公司自2017年开始实施大规模经营战略，区域公司以现金流和利润为基准排名，同时实行问责制。

投资决定风险，不能被机会所驱使，也不能没有考虑周全。如果机会(土地)符合战略，就应该做，但如果不符合战略，就不应该做。

最后，周政总结了欢乐之城在他的理想中应该是什么样子:稳步前进，良好的进步和快速的进步。

来源：广州新闻直播