博鳌传丨观点面对面

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01“崇拜”博鳌

在这样炎热的气氛中，偶像崇拜的快乐和满足得到了升华。

2014年10点30分，在博鳌亚洲论坛的客厅里，华远地产(600743)董事长任志强的访谈准时开始。

没有人组织它，各种媒体自发地出现了。“长枪和短枪”占据了不到30平方米的客厅。

在这样炎热的气氛中，偶像崇拜的快乐和满足得到了升华。石家庄的一名记者拿出任志强的回忆录《雄心与优雅》，要求签名。任志强口口声声说自己“讨人喜欢”，但他还是在粉丝面前签了名。

那是2014年放松“930”规定的前一个月。“任大炮”在直播现场坚持银行的贷款限制政策:“我有100套房子，从来没有向银行借过钱，现在贷款买房。”有什么风险？”

他一再呼吁对房地产采取差别化的利率政策，而不是“偿还房屋贷款”和限制购买的一刀切政策。

限制购买和贷款是房地产的一种短期监管形式，讨论行业的未来是其他客人的共同主题。

中原集团董事长黎明楷表达了他的冷思考——目前，大家对房地产的主要判断是，未来市场很难重现前几年的旺盛交易，大家做生意的时候都会比以前更加难过。

中国农业银行首席经济学家向松佐预测:“中国仍有3万至4万家房地产企业，淘汰一半甚至三分之二的企业可能是不可避免的。”

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在现场直播中强调，中国房地产已经遇到了供应拐点，但需求拐点还远未到来。

在这种背景下，他明确指出，从简单的加工厂转变为提供多元化综合服务的企业将能够胜出。

02气质的转变

在今年的仲夏和八月，在博鳌客厅，转型是一种更具实践气质的一线探索。

2015年，房地产过渡期悄然到来。传统房地产开发时代达到顶峰后，大量新兴房地产需求得不到满足。

如果能抓住养老地产、工业地产、物流地产、物业管理、房地产金融等子行业的机遇，房地产企业的新天地将会比以前更广阔。

2015年前后，这一转型以不同的形式激发了房地产行业的探索气质。

今年的仲夏和八月，在博鳌客厅，转型是一次更具实践气质的一线探索，每个企业都有自己的专属策略。

中原集团董事长黎明楷面对媒体提及的日益激烈的房地产中介竞争，罕见地公开声明:“中原此前搁置的上市计划可能重启。”

这一消息一传出，现场直播室一片哗然，各大媒体第一次传出了扩散的消息。“重启中原上市”一度成为当时最受关注的话题之一。

凯德置地中国总裁罗振宇带来了最新的数字成果——凯德置地购物之星2.0版。他兴奋地告诉媒体，CapitaLand希望突破不同业务形式之间的障碍，在所有情况下为客户推出数字服务。

当时，购物之星2.0版仅在四个购物中心进行了试点。现在，根据2019年披露的数据，CapitaStar(升级后的名称)已经覆盖了商场、办公楼、住宅、服务公寓、仓库等。在中国拥有超过700万用户。

转型不会减缓步伐。在2014年率先拆分多彩生活地产并上市一年后，“第一个吃螃蟹的人”幻想曲年董事长兼首席执行官潘军在博鳌现场直播室公布了“2020年100个城市、1000万平方米物业管理面积”的规模目标。

他对万科和中海即将到来的竞争做出回应:“这根本不值得担心。”

截至2018年底，彩生活累计服务面积超过11亿平方米，成为最大的物业管理公司。

越来越多的住宅企业瞄准新业务，而中城的新产业只是其中之一。然而，对于刘爱明来说，他刚刚离开协鑫，在不到两个月前在中城创立了一个新行业，媒体从未厌倦发现明星经理地位变化的原因。

在直播室采访开始后不久，一家当地媒体好奇地问，为什么刘爱明变成了工业地产，刘爱明耐心地重复他的“兴趣理论”和“登山理论”。

当媒体质疑新产业在中城各个地方的布局时，他勉强堆起一个苦笑:“这太紧急了，我才(辞职)三个月！”

03规模和未来

开发商再次对规模表现出极大的热情。在这一趋势的帮助下，许多行业参与者已经回到了行业的第一阵营。

2016年，房地产管理的节奏和战略控制实际上更加复杂。转型初期，模式不清晰，利润没有实现，主流开发企业单一的经营模式在短期内没有得到有效扭转。

此外，2016年，市场迎来繁荣，中国商品房销售规模创历史新高，主要城市住房市场回暖，土地价格大幅上涨。没有人会忽视这个商机，开发商再次对这个规模表示了极大的热情。在这一趋势的帮助下，许多行业参与者已经回到了行业的第一阵营。

论坛期间，金地、徐汇等房地产企业领导均表示愿意集中精力发展主营业务。金地董事长柯灵(600383)公开表达了他对中国房地产的乐观态度:“我们目前的战略是让房地产变得更好，房地产仍然有很多机会。这项业务完全有潜力做得更好。”

截至2018年，Gemdale的销售额达到1623亿元，比2016年增长50%以上，在意见指数排行榜上排名第14位。

徐汇董事长林忠在柯灵等人面前公开表示“未来五年不会考虑主营业务多元化”，进入博鳌现场直播室不久，就被媒体抛出“如何应对快速发展面临的规模诅咒”的问题。

对此，林一边打着厚厚的一叠名片，一边很轻松地向媒体透露，他两年前分析了所有的房地产企业，最后得出结论，一个好的企业的销售规模可以保持在1500-2000亿元。数据还显示，2016年徐汇销售额首次突破1000亿元，到2018年底达到1520亿元。

“为什么有些房地产企业停滞在某个阶段？我认为问题在于四个主要环节，第一是战略正确性，第二是战略执行力，第三是业务节奏，第四是核心管理的自我突破能力。”特别是，森林强调最后一点，说“去年的森林可能无法领导今年的徐汇”没有自我突破。

作为众所周知的多派系歌手，于颖在作为保利地产(600048，诊所股票)副总经理和东南区主席接受集团采访时，也继续唱响了许多楼市:“随着人口的不断流入，北方四大城市、广深没有上限。”

不过，《余老达》也对房地产过热表示警惕:“纯市场化的房地产可能会产生泡沫，市场机制也会失灵，比如东京崩盘。”

巧合的是，当著名经济学家访问松佐的博鳌客厅时，他们也认为房地产的繁荣只是表明经济是不健康的，脱离现实的，结构上是不平衡的。

恒隆集团和恒隆地产董事长陈启宗对这种繁荣也不乐观:“任何人以高价购买土地，我看到你不是说祝贺，而是哀悼！”

今年博鳌房地产论坛结束两个月后，也就是10月，国家开始对一些热点城市实施调控政策。

04思考生存

站在时代变迁的十字路口，无论是追逐规模还是抓住下一阶段的轨迹，房屋企业的选择都是非常重要的。

2017年，在“房子是为了生活，不是为了投机”的大原则下，房地产市场前期的过热局面得到有效抑制，中国商品房销售增速放缓。与此同时，中央政府向地方政府大力引进政策，加快了“租购并举”的制度建设。

8月，从经济学家和学者到开发商的老板和商人，各种各样的人在博鳌现场直播室进行针锋相对的投机。

其中，中国金茂副总裁兼华南区总经理卫哲直言不讳地表示，金茂的规模未来将逐步向第一梯队靠拢；涠洲地产董事长林隆安表示，前50名的房地产企业都是并购，并购将是未来房地产发展的主流，涠洲的规模增长也将从中受益；保利地产副总经理于颖甚至预测，如果没有300亿住房企业，它们可能会消失。

国泰君安(601211)首席分析师林采宜作为市场原始价值主义的信奉者，也认为房企基本上是靠负债经营的，规模越大越安全，尤其是当行业进入衰退和调整周期时，财务弹性强的大企业才能生存。“规模是保证生存的重要条件”。

法布银行董事总经理李伟烈认为，中小房企争取生存的最佳时机应该是2016年，因为土地收购或市场底部的并购是最佳选择。如今，如果我们想从数百亿到数千亿，最麻烦的就是如何获得土地资源。

对此，林采宜也认为，中国的房地产已经见顶，市场调整正在开始。虽然不是所有的城市都会下跌，但一旦房价不大幅上涨，机会成本就会很高。

原房重组负责人、中国房地产开发集团董事长、汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏认为，未来房价上涨是必然的，预计未来几年房价上涨将是大势所趋。

交通银行(601328)首席经济学家连平在谈到转型趋势时指出，房地产市场经过多年发展，已经聚集了大量资金，房企正试图投资于非房地产领域。如果这些资本投资于国家鼓励的重点发展领域、新兴领域和消费领域，将有助于改变国民经济结构。

恒隆集团和恒隆地产董事长陈启宗对房企转型泼冷水:“从以往海外市场的历史经验来看，成功实现多元化的企业并不多。”

他说市场机会比以前少了，但这并不意味着传统模式不能继续，“只专注于一件事”。

今年，远洋运输集团董事局主席李明也出现在博鳌现场直播室，接受了小型媒体的团体采访，并就政策热点、市场预期和企业发展发表了看法。

鉴于未来，李明认为，空房地产有条件继续增长，并有理由对市场再次做出乐观预期。此外，李明还首次向外界介绍了远洋运输集团的发展思路和经营情况。除了扩大规模，还要在商业模式和产品创新方面下功夫。

05变化和继承

2018年，竞争集中在主流房企，小型房企面临生存挑战，行业不再盲目高价征地。

从2014年到2018年，博鳌客厅开放了五年，被采访嘉宾的变化揭示了时代赋予的千变万化。在这个加速变革的时代，五年足以承载商业帝国崛起的秘密，而且它也有能力逆转一个行业。

博鳌客厅经历了时代的变迁。五年前，一些房地产企业还活跃在房地产圈。被采访的客人谈到“夺取土地之王不一定是坏事。”有些人即将成为总统，很少有人对多样性感冒...

五年后，前100名开发商获得了2/3的市场份额，前50名开发商的市场份额达到了55.1%，而前3名开发商的市场份额达到了12.6%，这表明竞争已经集中在主流住宅企业上，小型住宅企业正面临生存挑战，行业不再盲目高价收购土地。

在直播室进入阳光城的高层(000671，诊断单元)，是新加入的吴建斌碧桂园“三滨”之一。这位金融专家多次向媒体强调，无论是企业布局、征地节奏还是单个项目的运作，都必须遵循“良好会计”的原则。他还透露，阳光城在2018年的销售额超过1000亿英镑没有问题。

引人注目的新兴商业公司已成为直播采访的重要目标，包括但不限于长期租赁公寓、共享办公室、电子商务o2o、房地产金融、物流房地产、工业房地产、物业管理等。

金科股份有限公司(000656)联席总裁方明福向媒体解释说，“房地产+服务”的转型是基于用户和顾客的消费升级，企业应尽力迎合消费需求的变化。

“我个人认为，中国房地产的发展确实是改变模式的时候了。”一年前，曾警告内地房地产企业不要追逐短期声誉的陈启宗在博鳌现场直播室向媒体重申了这一观点。

港交所首席中国经济学家巴曙松在2014年接受采访时重申了自己的观点:“中国快速城市化推动的大规模增量房地产建设时代即将结束，增量时代的需求正在逐渐放缓。这已经被跟踪。”

他分享了一个有趣的细节:“有很多房地产公司都在改名。它们背后究竟反映了什么？”他们可能已经开始沿着这个房地产产业链延伸和扩张，而不仅仅是关注这个环节的发展。"

此外，随着“第一代”逐渐进入暮年，“第二代企业”开始进入博鳌现场直播室。美林基金会集团28岁的首席执行官刘根志和中原集团30岁的副董事长史俊荣继承了他们的创始人。

石永清和中原集团的年轻继承人一起接受了媒体的采访。面对“长枪短枪”，石俊荣总是十指交叉，认真听父亲谈房地产情况和中介竞争格局。他很少说话。

新继承人是在家族企业中建立新希望(000876)的过程，这是家族继承的过程，显示出对未来漫长商业岁月的敬畏。

来源：广州新闻直播