解局 | 新城控股3万字回复上交所问询函里的利润拆解

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观点房地产网沉默两周之后，新城部门的a股平台新城控股有限公司回复了上海证券交易所此前发出的有关公司2018年度报告的16个问题，并发布了一份43页、长达3万字的公告。

一般来说，有很多因素导致监管机构发出询证函。这一次，新城控股因其2018年的快速增长、高股息和不断上涨的股价吸引了上海证券交易所的关注。

据视点房地产新媒体报道，2018年，新城控股实现营业收入541.33亿元，上市公司股东应占净利润104.91亿元，分别比2017年增长33.58%和74.02%。

此外，新城控股2018年度利润分配显示，所有股东每10股支付15元现金股利，超过万科每10股支付10.451020元现金股利，成为2018年国内分红最高的房地产企业。

年报发布后，新城控股的股价一路攀升，不断刷新最高价。在上海证券交易所询价信发布之前，其股价仍在上涨，涨幅接近34%。

然而，越接近完美，就越容易产生瑕疵。

4月2日晚，上海证券交易所发布了关于新城控股2018年年报的询证函，有16个问题直接指向公司的利润、资本交换、未来发展的可持续性等诸多问题。

这一次，新城控股详细回应了上述问题。此外，新城控股还就投资性房地产公允价值变动损益、合并财务报表范围变动产生的投资收益、公司房地产开发项目区域布局、公司资本及现金流量等向投资者发出风险警示。

或许，当房地产行业面临诸多不确定性时，监管机构的询问也给了我们一个更深入观察企业的机会。

有规定的利润吗？

事实上，上海证券交易所16个问题的核心问题是新城是否存在利润调整。

根据年报，2018年，新城控股投资性房地产公允价值变动收入为28.09亿元，同比增长209.02%，占归母净利润的26.78%；此外，公司2018年资本化利息支出为88.5亿元，同比增长428.99%，资本化利息支出金额分别占利息支出总额的94.58%和归属于母公司净利润的84.36%。

因此，上海证券交易所要求新城披露其投资性房地产公允价值大幅增加的合理性、资本化利息费用的会计处理基础、新会计准则下的收入确认基础以及利润的快速增长是否可持续。

新城控股在回复中表示，投资性房地产公允价值变动损益主要由三部分组成:2017年底已完工项目(6.85亿元)、2018年新完工项目(14.64亿元)和2018年底在建项目(6.6亿元)。

以2018年新完成的项目为例。2018年，新城控股以新完成的重资产模式运营18个五岳广场，公允价值变动损益14.64亿元。

由于这些项目在2017年底还没有开盘，评估机构参照项目区周边市场的租金水平进行了评估。2018年底，项目完成并签署了租约。因此，评估机构在2018年末进行评估时，根据实际租金水平对评估值进行了调整，实际租金收入通常高于原预测的市场租金，导致2018年末公允价值增加。

投资性房地产公允价值方面，2017年底已完工项目、2018年新完工项目和2018年底在建项目分别为176.53亿元、141.86亿元和89.19亿元。

显然，得益于公允价值计量的会计方法，新城控股的利润业绩取得了很大的增长。

但是，新城控股也表示，虽然由于上述原因，新开业的投资性房地产产生了公允价值变动收益，但并不排除由于新开业的五岳广场数量减少或新开业的五岳广场租金水平低于最初用于评估的市场租金水平而导致公允价值变动损益的不确定性。

关于资本化利息，新城控股解释称，2018年公司融资贷款利息和债券利息支出为39.96亿元，合同负债包含重大融资部分利息53.6亿元，不属于计息负债，因此新城控股按照会计准则将其全部资本化。

换句话说，39.96亿元是计息负债的利息部分。根据年报，新城控股的计息负债资本化利息金额为34.9亿元，较2017年的16.73亿元增加108.6%，计息负债资本化率约为87%。

总体而言，新城控股表示，由于新收入标准的实施，归属于母公司的净利润增加了6.62亿元，但与合同收购成本相关的调整并未影响公司2018年的经营收入。

合资公司的利润博弈

随着行业集中度的不断提高，并购合作日益成为住宅企业快速扩大规模的途径之一，利润是否合并已成为一项会计财务技能，从而影响上市公司的利润表现。

根据年报，许多持有新城控股50%以上股份的合资(合资)企业未计入合并报表，青岛卓悦新城房地产有限公司占49.51%，义乌五岳房地产开发有限公司占50.50%，许昌宇恒占32.38%计入合并报表。

为此，新城控股回复称，由于房地产投资金额巨大，为了控制各自的投资回报，在项目成立之初，公司的子公司与合作伙伴签署了《协同行动协议》。

根据协议，新城控股可以保证青岛卓越、义乌五岳、许昌宇恒的其他股东在项目的重要经营决策上与公司保持一致，并有权按照直接持股比例享受利润分配等股东权利，实现公司的经济回报，因此将其纳入合并报表范围。

进一步披露，自2016年至2018年，本公司的合资企业和关联企业转为子公司，分别产生人民币4600万元、人民币2.62亿元和人民币6.77亿元，其归属于母公司的年度净利润相应增加，其中2018年的收入占新城控股2018年归属于母公司的净利润的6.45%。

但是，新城控股表示，这种收入产生的利润不是销售收入，而是在合资公司和联营公司转为子公司时，对这些项目公司的存货进行评估和增值产生的收入，计入非经常性损益。如果这些公司当时的存货销售实现价值与转让时的评估价值存在差异，将对公司的经常性损益产生影响。

对于持股超过50%的合资(联合)企业，它们不包括在合并报表中。新城的解释似乎完全一样，但它导致了相反的结果。

新城表示，鉴于房地产开发投资巨大，项目的部分合伙人或原股东也希望参与合作项目的经营管理决策，由于公司和合伙人共同参与项目公司的经营管理决策，公司无法将这些房地产项目公司纳入合并范围。

为此，新城列出了这些合资企业截至2018年12月31日的资产和负债，以及2018年的盈利能力。

数据显示，2018年，共有24家合资企业和持股比例超过50%的合资企业计入合并报表，总资产和总负债分别为835.2亿元和737.2亿元，报告期内共亏损8255.12万元。

阴影，规模在疯狂地运行

事实上，上市公司对财务报告进行技术性调整的情况并不少见。然而，与现有的成就相比，资本市场仍然更加关注企业的未来发展和利润增长的可持续性。

作为一个处于扩张阶段的房地产企业，在过去的三年里，新城控股在销售、营业收入和回归母公司的净利润等方面都表现得非常出色。通过这封来自新城的询证函，市场或许可以窥探到这家房地产企业规模的影子。

根据年报，2016年至2018年，新城控股经营活动和投资活动的净现金流量之和为负，分别为-6.1亿元，-102.41亿元和-161.96亿元。截至2018年12月31日，公司资产负债率为84.57%。

新城控股解释称，2016年至2018年，公司新增全规模土地储备的总地价分别为535.81亿元、893.55亿元和1112.17亿元，有5家、10家和18家五岳广场以新的资产密集型模式运营。

其中，2018年新城控股经营活动和投资活动的现金流出总额分别为1032.6亿元和1286.04亿元，经营活动和投资活动的平均月现金流出为193.22亿元，用于现有项目的开发运营费用和常规新项目的收购。

同时，公司2016年至2018年筹资活动产生的现金流量净流入分别为66.39亿元、189.7亿元和358.91亿元；经营活动和投资活动现金净流出总额分别为6.1亿元、102.41亿元和161.96亿元。

新城控股表示，筹资活动产生的现金流不断增加，高负债率将使公司面临一定的持续发展的财务压力。

值得注意的是，在复信中，新城控股还逐一披露了其房地产开发业务和库存情况。

根据公告，2018年新城总可销售价值为3378亿元，其中一线城市可销售价值为212.49亿元，二线、三线和四线城市分别为1407亿元和1758.4亿元。最后，累计合同金额为2210.98亿元，年淘汰率约为65.45%。

此外，受政策影响，2019年新城的剥蚀率呈下降趋势。

其中，2019年第一季度，公司推出了18个新的房地产项目，首个月新推出项目的平均拆迁率为54.45%。除2019年初未售价值外，2019年第一季度，新城控股的总可销售价值为1519.27亿元，实际销售额为467.14亿元，整体淘汰率仅为30.75%。

具体来说，一线城市的去除率为22.98%，二线城市的去除率为29.03%。在三、四线城市中，长三角地区的去除率为33.45%，而非长三角地区的去除率为32.07%。

截至2018年12月31日，公司在三、四线城市的库存占61.44%，二线城市占37.30%。

新城承认，由于当地人口增长、整体人均可支配收入相对较低、购房政策调整等因素，三、四线城市的房地产开发和销售业务可能波动较大，公司未来在三、四线城市的房地产开发和销售前景不确定。

来源：广州新闻直播