业绩会直击 | 美的置业郝恒乐：我们是马拉松选手（实录）

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视点房地产在不到半年前就在互联网上上市了，而资本市场的新成员美的房地产(Midea Real Estate)提交了第一份业绩报告。

3月29日，美的地产在香港酒店举行了首次业绩发布会。董事长、执行董事兼总裁郝恒乐、执行董事兼首席财务官、产品研究中心执行董事兼总经理林、香港商务中心总经理兼联席公司秘书曾朝明等出席会议。

冷静和稳健是经常出现在全体观众面前的关键词，而管理层的发言也奠定了整个演出会的基调:美的地产更像是马拉松选手，无论在什么样的环境下，都能走出自己稳定而长远的发展之路。

年报显示，2018年，美的地产实现合同销售额790亿元，同比增长55.82%；收入301.2亿元，同比增长70%。营业利润66.95亿元，同比增长84%。毛利率从2017年的27.6%稳步上升至2018年的32.7%。平均销售价格的上涨是决定毛利率增长的主要因素。

在财务方面，美的地产也给了投资者一个很好的回答:2018年利润总额和综合收益约为32.87亿元，同比增长74%；全年核心净利润增长75%，达到32.84亿元；归属于公司所有者的利润为32.1亿元，同比增长68%。

国家布局和205个项目

美的地产以其黑马的姿态，去年实现了790亿元的销售业绩，投资者担心它能否实现1000亿元的目标。

郝恒乐平静地回应道:根据我们手中储备的土地资源和资金，无论市场情况如何变化，政策如何变化，我认为美的买房相对容易。

美的地产设定了1000亿元的销售目标，从2017年的507亿元增长到1000亿元，仅用了两年时间就实现了转型。

从土地储备来看，走出广东进行国家布局是美的快速扩张的利器。

2018年，征地窗口被查封，新项目土地储备达到1662万平方米。股权土地储备面积通过合资企业和关联公司收购，全年新增土地储备1719万平方米。在新增的土壤储备中，苏州、郑州、南宁等二线城市和省会城市已陆续进入。

从土壤储量的总体布局来看，主要分布在城市品位较高的地方，如长江三角洲、粤港澳大湾区二线城市和优质的三、四线城市。其中，长江三角洲和粤港澳大湾区有近100个项目，相应的土壤储量约为1800万平方米，占总价值的60%以上。

截至2018年12月31日，美的地产拥有173个项目，并通过合资企业和关联公司参与了32个项目，覆盖15个省的48个城市。总净可售和租赁土地储备约为4507万平方米，平均成本约为每平方米2337元。

除了招标、拍卖和挂牌，美的地产还在城市更新方面取得了突破。2018年，佛山和昆明共有9个城市更新项目，总建筑面积为233万平方米。据估计，到2019年，其中5个可转化为土壤水库，总规划面积为132万平方米。

会上，郝恒乐还强调了美的地产的布局策略。二线和强势三线是广阔的世界，是房地产市场的主战场，也是美的房地产强势的城市。因为一线城市的门槛很高，我们应该考虑进入的机会。

郝恒乐嘴里有足够的资金。据格林统计，截至2018年12月31日，美国购房者持有的现金和银行存款余额约为265.33亿元，其中银行信贷342亿元，债券发行50亿元。

此外，去年登陆香港资本市场后，它开辟了多个海外融资渠道。总资产激增至1773亿元，股本增加94%，至235亿元。

高股息和智能房地产

令市场和利润快速增长感到惊讶的是，股息支付率高于行业平均水平。

根据业绩报告，美的地产履行了首次公开发行(ipo)承诺，拟派发末期股息每股1.0768元，总额约为12.82亿元，约占截至2018年12月31日止年度股东应占利润的40%(不包括投资性房地产及公允价值变动转投资性房地产产生的税后收入)。

于2018年，本公司拥有人应占每股盈利为3.08元，较截至2017年12月31日止年度的2.54元增加21%。相应的股息回报率接近8%，这对股东来说非常慷慨。

除了扩大规模，刚刚上市的美的地产还需要不断寻找新的利润增长点。

在绩效会议上，再次提出了房地产+产业复合发展战略。公司高管表示，美的地产将坚持房地产+产业的复合发展战略，使房地产和服务产业做强做大，两翼协调发展建筑产业化和智能产业化，开放上下游产业链，实现一主两翼垂直融合，力争成为领先的智能地产制造商。

以下是美的地产控股有限公司2018年度业绩大会的现场记录:

现场提问:美的地产今年的业绩目标是什么，实现这个业绩目标会有什么困难？

郝恒乐:2019年的目标是保持稳定增长。我们更加注重各项指标的均衡发展，从规模、覆盖面、利润率等方面追求稳定发展的原则。

根据我们手中保留的土地资源和资金，包括效率和产品实力，无论2019年市场条件和政策发生什么变化，我认为美的置业相对容易。

年初设定的初步目标是今年整体销售合同规模达到1000亿。我认为这很容易，不应该有太多的障碍。就目前的政策而言，中央政府和地方政府稳定了房价、地价和预期。今年，稳定是主要焦点。在这种稳定的基调下，不应该有太多的波动。

现场提问:公司土地储备超过4500万平方米。它会在下一阶段进一步扩张吗，比如发展成一线和二线城市？

郝恒乐:有信心4500万平方米的土地储备将支持未来三年的发展。

我们已经进入五大区域和48个城市，未来的方向是以现有城市为重点，优化升级城市结构。

二线和强大的三线城市是我们想大力发展的城市。我认为他们是巨大的，有前途的。这是房地产市场的主战场，我们将小心进入四线城市。

现场提问:今年年初，公司向股东增资68亿元。将来会有继续下去的计划吗？

格林:我们今年的增资不是上市主题，而是国内主题。中国有一种国内结构，即国内主体的资本增加。至于是否会有，要看未来的发展，未来需要规划。

现场提问:今年的权重高于去年。未来多元化融资渠道是否会扩大？去年，净负债率急剧下降。为降低杠杆率做了哪些工作？鉴于二线和强大的三线城市的发展，我们应该巩固一线城市，避免三线城市。

格林:每个人都非常关心我们未来的融资成本安排。事实上，去年整体融资成本并不高，权重仅为5.9，但与2017年相比仍有所上升。

2018年是非常特殊的一年，整体融资成本相对较高。与民营企业相比，(利息)高达十几个百分点，但因为我们的大股东有这样的背景，融资非常有利。

2018年，它由美的房地产资助。虽然我没有使用股东的信用信息，但整体融资成本非常低。

至于2019年如何降低融资成本，实际上有几件事要做:我们在不断提升评级和信用评级。我相信今年肯定会有比较好的表现，我们会看到整体信用评级上升后，整体融资成本会进一步下降。

我们还在调整融资渠道结构。无论我们发行债券还是证券化资产，都有很多其他渠道，这些渠道成本非常低廉，而且会进一步下降。

事实上，我们非常有信心美的地产的净负债率将进一步提高。正如主席刚才所说，我们现在有非常丰富的土地，可以满足三年发展的需要。未来，规模将适度增长，保持在25%-30%。

过去我们发展很快，很多净利润没有结转。现在，我们看到整体的结转速度也在加快，交付速度也在加快，净利润将会充分释放，以增加净资产。

我们整个城市的布局现在集中在二级和强大的三级，整个去转换和收款将在2019年表现更好，加快周转和振兴现金流。

此外，我们将与一些高质量的开发商合作。我们有很大的利益，我们将交易并巩固我们自己。同时，在与一些高质量的开发商合作后，我们也将增加净资产投资。

郝恒乐:在城市战略方面，国内企业对一线城市和二线城市有不同的判断。我认为没有任何分歧。现在信息是透明的。无论是专业组织还是开发商的判断，信息都是非常透明的。然而，在这种判断下，不同企业的战略是不同的。有些企业坚持走第一条线和第二条线，有些企业则培养第二条线，加强第三条线。

为什么策略不同？它与企业的发展道路密切相关。一些企业已经在一线成长了很长时间，并在一线发展。下沉时，它们可能会适应环境，无法落地，所以要坚持第一条线和第二条线。

我们的增长和发展道路是从二、三线城市开始的，以这样的规模，在未来两三年内，我们一定会从战略上和机会上进入第一线。

进入、开放市场、合作的路径和策略都是不可或缺的。因此，判断不同，策略也不同。我只能这么说。

现场提问:我想问一个关于股票价格的问题。如今，美的住房拥有率上升了9%。你如何看待这个股价？你对未来的股价有信心吗？你的目标股价是多少？

郝恒乐:市场对股价问题有最终决定权。也许今天是我们发表的表演，预计会比较好。另外，前一段时间，我们看到股票被卖出，价格相对不太活跃。今天，我只能说市场理解并判断它。

我真的不能说或掌握未来的股票价格。我只能说，任何购买我们股票的人都会尽力给他一个好的表现。

来源：广州新闻直播