业绩会直击 | 奥园郭梓文：锁定增长25%目标和3600亿货值

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观点房地产网络对今天的奥林匹克公园非常重要。管理团队提前抵达香港，其上市平台澳源健康于当日登陆香港交易所，并于下午召开2018年度业绩大会。

3月18日下午，中国澳源集团有限公司董事长郭、副董事长兼首席执行官郭、首席运营官马军、陈嘉阳、陈志斌出席2018年度业绩会议。

奥园是去年增长最快的室内住宅之一。这句话在表演会上被强调了好几次。根据业绩数据，2018年，奥林匹克公园的销售额达到912.8亿元，同比增长一倍，达到年度目标的125%。从2016年到2018年，复合年增长率达到89%。

郭无疑对去年的业绩感到满意，并向外界宣布，2019年的销售目标是在2018年的基础上增长25%。根据这一计算，奥林匹克公园今年的销售目标是1141亿元，这将正式步入1000亿元的阵营。

业绩快速增长的另一面在于税费的增加。据了解，在此期间，奥林匹克公园的管理、营销费用和融资成本都有一定程度的增加，管理层对此有自己的解释。然而，对于一个快速成长的企业来说，如何保持财务稳定是一个永恒的命题。

增长目标为25%，价值为3600亿英镑

25%的目标是保守的吗？这是一个困扰许多人的问题。原因是，到2019年，奥林匹克公园的可销售资源将达到1900亿元，目标可以达到60%左右的净化率。未确认的1100亿元合同销售额将在未来两年内逐步确认。

从历史中可以看出一些规律。奥林匹克公园设定的目标始终以稳定为基础，郭不止一次提到市场不确定性等关键词。

2016年，奥林匹克公园的目标是170亿元，实际完成256亿元，完成率为150%；2017年，奥林匹克公园目标为333亿元，实际完成455.9亿元，完成率为137%；2018年，奥林匹克公园的目标是730亿元，实际完成912.8亿元，完成率为125%。

在此期间，管理层介绍说，奥林匹克公园销售额快速增长的关键在于30 30的发展战略。取得好成绩的基础是与30-30战略分不开的。据陈家洋介绍，目前奥林匹克公园内有30家城市公司，每家公司的年销售额都在30亿元人民币以上。

2019年，奥林匹克公园将实施30-40战略。显然，2019年，奥林匹克公园进入1000亿元的战略是，30家城市公司将完成40亿元或以上的销售额。

事实上，视点房地产新媒体发现充足的土地储备极大地支持了奥林匹克公园的表现。数据显示，截至2018年底，奥林匹克公园共有198个项目，分布在国内外70个城市，土壤储存面积达3410万平方米，占权益的80%，总价值3650亿元，足够未来三年左右的发展。

值得注意的是，由于大部分项目都是并购，奥林匹克公园的平均土地成本为2100元/平方米，约占平均合同销售价格的20%-25%，管理层认为这在很大程度上保证了毛利和净利润。

数据显示，2018年澳远年营业额为310.1亿元，同比增长62%；毛利96.34亿元，同比增长88%；毛利率从2017年的26.7%上升至31.1%；净利润29.39亿元，同比增长51%。

此外，城市更新是奥林匹克公园地球保护区的重要组成部分之一。截至目前，奥林匹克公园已有16个不同阶段的重大城市更新项目，规划总建筑面积为980万平方米，预计可销售资源为1450亿元。

对于旧城改造项目，除了一、二级联动开发外，我们还可以通过一级开发或出售部分项目权益直接实现盈利。

陈家洋透露，预计2019年，大湾区将有9个城市更新项目逐步转为土地储备，甚至开放出售，可销售资源将增加约660亿元。

在土地收购方面，郭表示，2019年将有三种方式增加土地储备。第一，并购；第二，一些市区重建项目转为二次发展；第三，招标、拍卖和绞刑。

陈家洋透露，奥林匹克公园将坚持土地购买纪律，并采取30%-40%的合同销售作为预算，以增加土地储备。从现金流来看，今年的预算约占合同销售额的1/3，即400亿元。它将把重点放在一、二线城市和二线核心城市或省会城市。

视点房地产新媒体了解到，2018年，奥林匹克公园的土地收购资金占销售额的29%左右，共投入268亿元新增64个项目，新增开发建筑面积1568万平方米，新增可销售价值1640亿元。其中，并购占89%，底价为2418元/平方米。

净利率下降和上升的税费

净利润比率从2017年的10.2%下降到2018年的9.5%，这是奥林匹克公园表现不佳的原因之一。

财务指标是媒体在问答环节的焦点之一。汇兑损失是陈志斌对净利率下降的解释。他表示，2018年，澳远录得逾60亿元的汇兑损失，而2017年出现正回报，这对利润率产生了一定影响。

公司核心利润率保持稳定，汇兑损失呈非线性。我们已经通过海外再融资完成了债券互换，因此不会对公司的现金流产生很大影响。他说这只是会计上的反应。

在实现销售快速增长的同时，奥林匹克公园的管理、营销费用和融资成本也急剧上升。

视点房地产新媒体从公告中获悉，2018年，奥林匹克公园的销售和分销费用从2017年的9.26亿元增加到2018年的14.32亿元，管理费用从2017年的8亿元增加到2018年的17.36亿元。

我们的合同销售额在2018年翻了一番。为了支持销售的增长和扩大，相关的管理费用和营销费用同时增加，这将反映在企业报告中。陈志斌解释说，成本增加与2018年的合同销售额增长呈正相关。

谈话一改变，他就向在场的媒体解释说，在此期间仍然存在不匹配的情况。具体来说，奥林匹克公园2018年反映的大部分销售额是在2016年和2017年上半年，所以这不是相同比例的反映。因此，随着2019年甚至2020年销售结转高峰的到来，销售与费用的不匹配问题有望得到解决。

如果相关费用的增加与单个企业的发展速度有关，那么融资成本的增加可能是整个房地产行业在2018年都会遇到的问题。

根据公告，2018年，奥林匹克公园的总融资成本从2017年的2.68亿元增加到2018年的4.11亿元。总体融资成本似乎大幅上升，但在整体融资紧缩的环境下，奥林匹克公园的融资成本仅略有上升，从2017年的7.2%上升至7.4%。

视点房地产新媒体获悉，在此期间，澳远通过海外银团贷款和美元债券共融资15亿美元，平均成本不到7%。

来源：广州新闻直播