本篇文章5759字,读完约14分钟

同一天,继新世界和新鸿基地产之后,越秀地产在香港太古香格里拉大酒店举行了2018年业绩会议,这也是今年第一家举行业绩会议的内地房地产企业。

资产负债等指标非常健康,财务压力非常小。土地项目质量非常高,资金非常稳定。从整个绩效会议上不时提到的“非同寻常”这个词,不难看出这家老牌国有企业对去年的业绩有多满意。

视点地产新媒体了解到,2018年越秀地产实现合同销售额约577.8亿元,同比增长41.4%;营业收入约264.3亿元,同比增长11.1%;核心净利润约28.1亿元,同比增长19.6%;毛利率约为31.8%,同比增长6.1个百分点;期末,销售未入账金额639.0亿元,同比增长60.9%。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

这也是越秀地产新管理层的首次绩效会议。同日,董事长兼执行董事林兆元带领副董事长兼执行董事林伟民、首席财务官兼执行董事、投资者关系部总经理姜出席。

然而,媒体并没有太关注这张新面孔。绩效会议的重点是2019年18%的增长目标、投资实力、大湾区布局和多元化经营的进展。

听起来18%是偏低的

在演出会上,越秀地产在接受媒体提问前,率先解释了今年的销售目标。

视点地产新媒体了解到,越秀地产设定了2019年680亿元的合同销售目标,目标增长率为18%。此外,2019年全年可销售资源为1312亿元,目标淘汰率为52%。

从各项经营指标来看,越秀地产计划2019年实现建筑面积1425万平方米,新开工面积506万平方米,竣工面积295万平方米。

2019年,越秀地产预计将新开16个项目。其中,大湾区、长三角、华中和环渤海分别有8个、1个、5个和2个项目。

其中,18%的增长目标令人惊讶。

长期以来,这种老式住宅企业的发展速度相对平缓,几乎每年增加100亿元;在去年3月的业绩会议上,前董事长张兆兴改变了他的说法,指出适度的规模增长仍然是必要的。除了35%的增长目标之外,他还提出了到2020年将销售规模提高到800亿元并达到1000亿元的目标。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

公司规定的18%的增长目标会不会有点保守?公司对其在行业中的排名有更高的要求吗?显然现场还有更多问题。

林兆元对现场的反应似乎有点无奈:听起来我们有点低。然而,他仍然解释说,这是基于对市场形势的预测。

进一步指出,2018年是中国房地产调控最严格的一年,去年调控降低了整体房价和交易面积的增速;2019年,监管仍将有一定的连续性,但稳定性将有所松动。

从我们的角度来看,今年的安排将按照18%的增长率进行。至于如何走向市场,还有待于市场的进一步发展和动态的调整。林兆元愣了一下。我不知道(你认为)这个答案怎么样?

除了销售目标的增长率,土地收购量也降低了。据悉,越秀地产去年的土地收购股权投资为159亿元,2019年的土地预计支出和土地拍卖保证金也在159亿元左右。

林兆元表示,今年的投资强度可能会略有下降,这是基于市场判断和规模调整的相应战略调整。

除了略带谨慎的语气,你还能闻到越秀地产的冲动。

其中,大湾区是越秀地产特别关注的布局之一。据悉,总部位于粤港澳大湾区核心广州的越秀地产已成为应对大湾区发展前景的珠三角公司,并在组织结构上做了一些战略性资源配置。

据年报显示,截至2018年底,越秀地产土地储备总量约为1941万平方米,其中约48%位于该区域,占近一半;此外,大湾区占越秀地产2019年1312亿元年可销售资源的58%。

林兆元表示,大湾区规划的出台对越秀地产来说确实是个好消息,他也相信公司在大湾区发展的过程中会得到相应的发展机遇。进一步透露,越秀地产去年90%的投资都在大湾区落户。

房地产和获取新的商业资源

除了大湾区,越秀地产近年来也很忙,包括养老、长期租赁、城市更新等多元化新业务。

就养老和长期租赁公寓而言,早在2017年中期业绩会议上,张肇星就提到养老地产和长期租赁公寓将是越秀地产未来的重点发展方向。

在养老方面,在过去的一年里,越秀地产先后在广州签署了五个新项目,在武汉签署了一个新项目,在深圳签署了一个养老项目。截至目前,越秀地产旗下共有8个养老项目,共提供3500张床位,其中2个已投入运营,1个将于今年上半年投入使用。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

如果我们计划,我们希望到2025年我们的项目数量将达到100个。林兆元说道。

林兆元进一步表示,在越秀地产看来,养老产业的模式类似于商业地产,商业地产也提供商业地产,通过引入服务获得一定稳定的现金流回报。越秀一直倡导商住并举,养老也是商业业态之一。

至于引起激烈讨论和争议的长期出租公寓业务,越秀地产仍坚定表示将继续这一业务。

观点地产新媒体了解到,越秀地产目前正在通过大规模的租赁和共享方式开发长期租赁公寓。越秀早在2017年底就成立了专门的长期租赁公司,计划在3-5年内推出10万套长期租赁公寓。

在这次性能会议上,林兆元透露,目前有三个长期租赁公寓项目,总规模约1000间客房。对于长期租赁公寓行业目前面临的问题,林兆元直言不讳地表示:我们的长期租赁公寓模式与现在有问题的模式不太一样。

然而,当养老和长期租赁业务如火如荼时,另一个多元化的业务正在城市中更新,但有一点雷声和雨点小。

视点房地产新媒体了解到,早在2016年,广州地铁和越秀集团就达成合作,双方将共同开发地铁沿线的上部结构综合体和车辆段综合开发项目。2017年7月,广州轨道交通城市更新基金成立,越秀集团、广州地铁集团、珠江实业集团为战略发起人,规模200亿元。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

去年8月,广州平秀房地产开发有限公司由广州地铁集团和越秀集团共同组建,以轨道交通+物业为重点,其中越秀集团占51%,广州地铁占49%;年底,广州地铁宣布,增城冠虎车辆段及其上部结构的收购将移交给品秀地产进行开发。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

毕竟,越秀集团名义上是有关联的,似乎越秀地产并没有直接从中受益。当时林兆元说,等母公司孵化到一定程度,他会和越秀地产互动。

甚至广州地铁去年10月底转让的番禺韩熙村65%的土地,之前也有传言称是越秀地产赢得的,一个月后终于确认落入新世界中国的口袋。

在这次性能会议上,这个问题被提到了桌面上:我们可以看到,广州地铁和地铁物业之间的一些合作并不排斥。越秀地产如何争取这些资源?

对此,林兆元没有直接回答,说有些项目要争取,有些项目不积极。这是投资的标准,如果符合标准,我们会积极争取。

有趣的是,在演出会的当晚,越秀地产发布了一份纸质公告,声音低沉,有做大事的意思。

根据公告,越秀地产与广州地铁全资子公司广州地铁投融资(香港)有限公司达成有条件认购协议。据此,广州地铁认购人以每股2.00港元的认购价认购越秀地产30.81亿股股份(即总代价为61.62亿港元)。

同时,越秀地产与广州越秀集团(控股股东)及广州地铁达成协议,通过其间接子公司广州胡云房地产开发有限公司收购广州增城品秀兴图项目86%的股权及贷款利息,总应付款为人民币141.08亿元。

值得注意的是,广州品秀房地产开发有限公司是广州增城品秀星图项目的主要开发商,该项目也是增城的冠虎车辆段和上街区。简而言之,越秀地产引进了新股东广州地铁,并以141亿元人民币收购了原母公司增城冠虎项目。

这样,所谓的未来城市更新业务中的排他性质疑,在绩效会议之后应该会有新的趋势。

以下是越秀地产股份有限公司2018年度业绩会议现场记录:

现场提问:公司今年的销售目标是680亿元,但在2017年的业绩会议上提到了1000亿元的目标。公司规定的18%的增长目标会不会有点保守?公司对其在行业中的排名有更高的要求吗?

林兆元:去年,我们提出未来的目标是保证800人,争取1000人,这是我们“十三五”末的目标。然而,事实上,每个企业都应该根据自己的资源,包括整个行业和整个经济发展情况,做一些研究和判断,并得出自己的目标。

从去年来看,我们筹集了580亿元,今年我们筹集了680亿元,去年增长了47%。为什么我们建议今年增长18%?因为全国的房地产规模已经达到15万亿元,从目前的整体情况来看,去年是国家调控最严厉的一年,这个角度和高度应该保持这么高的水平。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

然而,从我们的角度来看,今年的布局仍然是基于18%的增长。至于市场走向如何,需要根据动态进一步发展和调整。

现场提问:公司各方面的经营数据都很理想,但与去年的同行相比,越秀地产的股价增速将超过同行。公司管理层对股价有什么样的评价?

林兆元:关于股票价格。我觉得越秀地产的股价真的很低。当然,从我们的角度来看,我们坚持我们自己的发展理念,我们也加强与投资者的沟通。从越秀地产的股价和分红水平来看,这个水平应该是理想的。当然,从我们的股价变化和恒生指数来看,我们应该做得更好。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

现场提问:最近大湾区的计划出台了,看公司在大湾区的土地储备都达到了49%。以越秀为例,在今年的土地收购中,销售将如何利用这个机会?

还有一个融资问题。鉴于今年整个房地产行业的融资形势将更加严峻,公司去年在国内外发行了更多的债券。今年的主要融资策略是什么?

林兆元:作为大湾区的一个老房地产企业,应该是比较有利的。无论大湾区未来的人口如何,未来的产业升级,特别是科技创新,肯定会吸引更多来自世界各地的优秀人才来大湾区定居。同时,我相信大湾区的规划一定会促进各个城市的发展,尤其是轨道交通,这将为土地带来一定的未来和可预见的增长。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

从我们去年的整体投资来看,实际上大约有90%的人在大湾区定居,所以我们对大湾区的发展是乐观的。同时,我也相信公司在大湾区的发展过程中能够得到一些相应的发展机会。

陈静:在融资管理方面,公司将有一系列完整的方法来保证融资的安全性、成本控制和流动性。最早,因为我们在这两个市场都有,我们可能已经注意到了前两年的外汇风险敞口、去年的流动性,现在已经完成了资产和负债管理。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

就今年的融资策略而言,我们将相对关注国内市场,但实际上我们将在国内外都有直接融资额度。在金融市场上,我们与金融机构的关系非常好。我相信我们会和管理层讨论,在国内、海外、货币、期限等方面做出非常合理的安排,以配合投资计划。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

现场提问:我们看到越秀地产正在发展老年房地产业务,请问公司考虑从什么角度发展老年房地产。另外,对于老年房地产业务有什么具体的计划,目前的发展和业务情况如何?

林兆元:目前,我国60岁以上人口比例已达16%。从一个国家老年人口的比例来看,我们已经进入了老龄化社会。

越秀地产发展房地产业已经35年了,很多客户都有养老需求,尤其是未来中国独生子女的养老。事实上,养老产业的模式应该类似于商业地产,即通过引入服务提供商业地产并获得一定的稳定现金流回报。

越秀发展养老产业是因为中国已经进入养老产业。自全国人大和第十九届全国代表大会以来,国家都提到了对养老产业的支持,越秀也适应了这样一个社会的需要。同时,从越秀地产的角度来看,它一直倡导商住并举,养老也是商业业态之一。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

至于规划,我们计划到2025年,项目数量可以达到100个。目前,大约有两座已经落户运营,其中一座将在上半年投入使用。目前,在建项目约有8个,床位3500张,数量已达到国内第二步水平。

现场提问:去年征地金额是多少?鉴于2019年销售计划的增长率有所下降,就扩张而言,土地收购的数量是一种什么样的安排?

就新城而言,由于2018年的数据显示已规划了14个城市,这个数字将略低于其他企业。什么方法可以在新城市取得突破?

另一个是未付销售额的增长,2018年似乎达到了60%以上,与前几年相比有所增长。原因是什么,战略变化是什么?

林兆元:去年我们投资了土地收购,股权投资159亿元。新年的布置可能就是在这个层次上完成的。从投资强度来看,新年的布局可能会略有下调,因为这也是对整个市场的一个判断。

越秀降低了销售目标,这也是对整个市场规模的调整

至于进入城市,襄阳、苏州和济南是去年新进入的。事实上,新进入的城市是根据我们的规模进行战略布局的。如果布局过于分散,成本可能相对较高。同时,我们可以选择进入的城市,有很多指标,包括人口、工业和经济的支持。从稳定发展的角度来看,我们对新城市肯定有选择。当然,有什么进展?根据规模,我们的城市将随着规模的增长而逐渐扩大。这种节奏与音阶有一定的匹配。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

销售收款,从去年全年的合同销售额来看,我们的收款率是72%左右,这有点低,主要是因为我们上个月的销售额超过了110亿,而且根据协议,我们可能会在春节后的第一个季度回来,所以这个数字会低一点。如果排除这个因素,我们那一年的回报率应该会达到85%,这在去年的市场情况下应该没问题。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

现场提问:关于越秀地产的多元化经营,除了养老之外,还有一个长期租赁公寓,因为去年长期租赁公寓存在很多问题。我想知道越秀地产的情况如何,有没有继续扩张的计划?

此外,越秀地产与广州地铁合作。前一段时间,我看到广州地铁有一个与新世界合作的地块,名叫长隆。我们可以看到,广州地铁和地铁物业之间的一些合作并不是排他性的。越秀地产如何争取这些资源?

林兆元:长期租房也应该是国家战略。房子是用来居住的。越秀集团于2017年底正式成立长期租赁公司。目前,我们可以在大约1000个房间内完成3个项目。

我们的模式可能与现在有问题的不同。他们中的许多人可能会利用一些社会资本进行快速扩张。扩建后,入住率可能跟不上。去年,整个现金流仍然相对紧张,所以这种情况被打破了。休息过后,投资者们都跑了。出逃后,承租人作为业主和出租人,遇到了许多社会问题。

业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

越秀地产的发展模式不存在这种情况,我们将坚持商住结合的发展模式。你刚刚谈到了多样化。我们有传统的商业模式,包括办公楼、零售商场、专业市场、酒店和公寓,包括老年护理,这些都是我们的商业领域。

我们还将根据市场的整体发展来配置我们的资产。特别是广州目前正在推进国有企业用地,部分国有企业的土地可以长期出租,现在联系紧密。

关于广州地铁的地铁上部结构,由于轨道交通,从地铁规划的角度来看,广州地铁未来将达到2000公里,目前为400公里。轨道交通的发展必然会带来城市更新,包括轨道交通上部结构的发展,我们都是紧密对接的。

至于项目,我们想争取哪些项目,不积极参与哪些项目,这是投资的标准,如果符合标准,我们会积极争取。

来源:广州新闻直播

标题:业绩会直击 | 林昭远:越秀地产18%的增长目标偏低了吗?(实录)

地址:http://www.kdk5.com/gdxw/9457.html