艰难一年 | 新城重商

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编者按:我们正处于一个前所未有的创新时代，很难预测未来。我们如何进一步重建未来？对于房地产行业的未来，这是一个特殊的命题。每个人都有自己的判断，每个企业都在调整自己的战略和模式。无论如何，所有关于未来的推测和重建未来的尝试都应该基于过去的经验和总结。

因此，通过对基准房地产企业2018年经营战略和业绩的分析，视点房地产新媒体研究团队的视点指数对困难的一年展开了一系列深入报道。让我们来看看这些房地产企业如何应对艰难的2018年。2019年打下了什么样的基础？他们如何重建他们的未来？

2018年，视点指数比较困难的时候，对王振华来说似乎还不算太坏，更不用说新城的销售额首次突破2000亿元，儿子王孝松的回归应该更让人欣慰。

回到新城后，王孝松透露，他外出学习两年主要是为了弥补商业地产的不足。有人猜测，它可能在回归后接管商业地产业务。然而，据接近新城的业内人士透露，陈德利仍执掌商业领域。

在新城对商业的重视背后，反映了新城控股坚持住宅+商业的双驱动模式。陈德利，一个出生在万达的商业老手，和他的老东家一样，仍然相信规模至上。2018年，五岳广场开业19家，开业总数增至42家。

如今，新城享受着这一模式带来的高增长率，从2015年的320亿元跃升至2204亿元，在视点指数中国房地产销售额百强榜单中排名第八。今年，新城的发展速度令市场侧目。

随着碧万恒的规模增长越来越稳定，下半年十大房企的竞争态势逐渐凸显。华润、龙湖等十大房地产企业的稳定无疑为新城控股提供了赶超的机会。

另一方面，随着五岳广场的布局数量接近100个，新城越来越依赖商业地产。

正如硬币的两面一样，当重资产业务大规模展开，但租金等收入无法形成快速回报时，巨大的资本沉淀和重资产运营将成为新城不可回避的挑战。

商业和规模竞赛

从中游住宅企业到第一梯队，新城仅用三年时间就完成了规模的三次飞跃。与2017年相比，新城的总销售额增加了近1000亿元，虽然增速有所放缓，但总量相当可观。

根据收入构成的视觉呈现，新城并不复杂。几个季度的业绩报告显示，新城的主营业务收入只有两项，即物业销售和商业物业租赁及管理。

财务报告显示，2018年上半年，新城实现营业收入157.58亿元，其中房地产开发占主营业务的98%，实现收入146.08亿元，同比增长34.81%；租赁及管理业务实现收入8.76亿元，同比增长154.93%，占主营业务的5.4%，同比增长2.4个百分点。

新城物业销售及商业租赁收入

变化悄悄地发生了。虽然房地产开发仍然是主要力量，但其份额已经开始下降。相比之下，商业地产租赁和管理收入的增长率持续上升:商业租赁总收入达到21.64亿元，是2017年10.19亿元的两倍。

虽然小企业基地是这一增长的根本原因，但从近年来的数据变化来看，新城的商业发展显然已经进入快车道。

从数量上看，2018年上半年新城新开了三家五岳广场，2018年下半年数量迅速扩大，达到42家。如果算上计划建设和正在建设的数量，新城控股目前已经在全国范围内建立了90多个五岳广场，逐步接近2020年开放100个五岳广场的目标。

目前，100五岳广场所需的大部分土地已经获得，下一阶段新城需要继续开发建设，项目即将投入运营。然而，一些市场分析师认为，如果新城商业地产项目数量的开放频率保持2018年的速度，其商业地产运营收入增长的挑战将大幅提高。

因此，在坚持住宅和商业双驱动模式的新城，商业地产业务的发展还有很长的路要走。

这已经可以从2018年的租金收入中看出。据新城公告，吴越广场42号缴纳租金收入21.64亿元。其中，常州武进五岳广场收入最高，年租金收入1.79亿元。

此外，在42个项目中，只有3个项目的年租金收入超过1亿元，而在当年开业的19个项目中，收入最低的项目租金收入为5814万元。

规模扩大后，如何提高项目回报率，可能是新城控股需要思考的一个重要命题。

否则，一旦投资太多，回报率太低，新城的商业地产部门最终可能成为一个负担。

吴越重视资产和融资

商业地产正在不断加速，由于其速度，新城市已经没有多少时间可以搬迁了。在不断为五岳广场的土地布局买单的同时，新城明显看到了其中隐含的财务问题。

不难发现，自2016年以来，新城五岳广场的数量呈指数级增长。随着数量的快速增长，五岳广场的布局逐渐从一线城市转变为二线甚至是四线城市。

在2018年开放的19个项目中，没有一个位于一线城市，二线城市也为数不多。除南宁、南昌、长沙等二线城市外，其余均位于昆山、句容、慈溪等三、四线城市。

其中，目前安排在新城的五岳广场的三线城市数量已经占主导地位，相当于一线和二线城市的总和，各占总数的40%左右，三线以下城市的布局数量占20%。

五岳广场向三、四线城市下沉的布局路径背后的深层原因是一线城市的土地成本对于追求商业规模的新城来说是无法承受的。

在一线和二线城市土地成本较高的情况下，如果你想用同样的钱达到快速扩张的效果，新城市别无选择，只能寻找更便宜的土地。

快速扩张后，新城面临的资金问题远不止土地成本。虽然新城已经拿出了收购土地的资金，但五岳广场要最终开业甚至盈利还有很长的路要走。

五岳广场2018年投资情况

业绩报告显示，截至2018年上半年，新城共向五岳广场投资40.34亿元。按照2020年开通100个五岳广场的目标，有近50个五岳广场在等待建设和发展。根据目前的数据，每个五岳广场的预计总投资不低于20亿元，最高的超过30亿元。

根据这一预测，剩余的50个五岳广场将按计划在2020年前顺利开放，这对新城的整个资金链是一个巨大的压力。

这种压力在过去的2018年尤为明显。

2018年，新城公开发行了5张票据和债券，其中4张与五岳广场开发相关，总金额为31亿元。

2018年刚过，新城再次宣布发行10亿债券，补充商业地产营运资金，主要用于Xi丰东五岳广场、重庆五岳广场和南宁五岳广场的开发建设。

2018年新城市融资情况及资金使用情况

一些市场评论员曾经说过，过去的2018年是过去十年中最糟糕的一年，但它可能是未来十年中最好的一年。那么，如何在未来找到足够的商业地产发展和增长空间，也许是空新城未来最大的挑战。

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来源：广州新闻直播