艰难一年 | 华夏幸福正前方

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编者按:我们正处于一个前所未有的创新时代，很难预测未来。我们如何进一步重建未来？对于房地产行业的未来，这是一个特殊的命题。每个人都有自己的判断，每个企业都在调整自己的战略和模式。无论如何，所有关于未来的推测和重建未来的尝试都应该基于过去的经验和总结。

因此，通过对基准房地产企业2018年经营战略和业绩的分析，视点房地产新媒体研究团队的视点指数对困难的一年展开了一系列深入报道。让我们来看看这些房地产企业如何应对艰难的2018年。2019年打下了什么样的基础？他们如何重建他们的未来？

意见指数就像在悬崖边上摸索。你永远不知道下一步是幸福还是深渊。

当众焚烧欠条，转投房地产，陷害王似乎在悬崖边徘徊了半辈子，但他总是有惊无险。

2018年，51岁的王再次将自己推入雾蒙蒙的大山，但这一次，不清楚他是在幸福面前还是在危险面前。

销售额为2100亿元，其中50%来自非京津冀地区，这是华夏幸福在2018年初设定的目标。幸运的是，今年，中国的幸福生产城市在不同的地方被复制，并取得了显著的成果。仅上半年，北京、天津和河北以外的核心业务销售额就占38.63%。

然而，今年是房地产调控最密集的一年，也是楼市最困难的一年。资金短缺和人员变动的消息经常来自华夏幸福，这是一个沉重的仓库在北京。

中国的幸福面前似乎充满了未知，但王并不害怕未知:一切伟大的事业都会经历艰辛，不会一帆风顺。我们应该像龚宇一样坚持不懈，坚持我们的理想。

生产城市模式的得失

从北京出发，沿着北京至大熊猫开开高速公路向南行驶，很容易被前面的红色大广告牌所吸引。

一个穿着黑色西装的外国人笑了，手里拿着牌子。在天安门广场以南50公里处，我喜欢的白色宋体人物在红色背景下非常显眼。

也许，大多数外国人对固安的认知就是从这个广告牌开始的。

从2002年开始，华夏幸福开始探索以固安为起点的工业新城模式。16年后，王在华夏幸福大股东大会上说:选择一个工业新城，此生无悔。

从坚守都城到总体布局，王建立的生产城帝国可分为两个阶段。

以北京为中心，在北京周边修建了一条坚固的护城河，这是华夏幸福产业新城模式的第一阶段。

从2002年到2015年的14年间，华夏幸福成为了北京周边真正的地主，几乎70%的项目和土地位于北京周边。

2016年，华夏幸福走出了十多年来坚守的世界，首次规划出中原城市群和珠江三角洲地区，生产型城市模式进入第二阶段。

在接下来的两年里，各地复制华夏幸福生产城的步伐一直在加快。

华夏幸福秘书长林成宏在4月份的业绩会议上透露，2018年2100亿元的计划销售目标中有50%来自京津冀以外的地区。

根据意见指数，2018年上半年，华夏幸福实现销售额805.04亿元，同比增长15.63%，其中工业新城商务区结算收入151.44亿元，占总销售额的18.81%。

从区域来看，华夏幸福在京津冀以外的销售面积为325万平方米，占总销售面积的45.68%，比去年同期增长293.88%；北京、天津和河北以外的核心业务销售额占38.63%，同比增长25个百分点。

不到三年，华夏幸福实现了从京津冀地区到长三角城市群、中原城市群、粤港澳大湾区等经济圈的布局。

即便如此，华夏幸福生产城市模式的正面仍不明朗。毕竟，在这种与时间、政策和市场的竞争中，华夏幸福似乎带着枷锁前进。

一方面，这种生产华夏幸福的城市模式高度依赖于政策，因此政策一旦改变，就会带来很大的不确定性；另一方面，该模式前期投资较大，前期开发的所有费用均由华夏幸福承担。

承包的项目作为一个池储存在那里，公司将引导合适的项目到新的工业城市的正确位置。因此，合同投资是一个集合概念，我们将根据每年的指标、进度和审批情况，并根据我们的资源，逐步将其纳入我们的项目中。在2016年的股东大会上，华夏幸福管理如是说。

从另一个角度来看，这意味着在中国幸福的早期阶段，有必要投入大量资金来储存和建设它，同时，它必须承担吸引投资的风险。一旦人才库不能被填满，它就必须承担空人才库的风险。

根据华夏幸福的财务报告，2018年上半年应收账款为281.45亿元，占总资产的7.27%，同比增长48.84%。华夏幸福表示，应收账款的增加主要是由于公园收入与政府的结算。

这种不及时付账的方式很容易导致华夏幸福资金链紧张。2017年全年，华夏幸福实现营业收入596.35亿元，净利润88.07亿元，但经营活动净现金流量为-162.28亿元，为三年来首次出现负增长。

2018年第一季度，华夏幸福商务活动产生的净现金流仍为负，即-96.03亿元，第二季度末为-78.18亿元，第三季度末为-76.60亿元。

二、股东安全资产管理

公司工业园区业务具有投资额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。

事实上，华夏幸福已经发现了这个问题，并在其2017年年报中承认了其当前业务面临的各种情况。因此，为了走出迷雾山脉，远离危险的道路，华夏幸福必须在园区结算收入到来之前找到新的资金来源。

2017年全年，华夏幸福融资总额为1105.43亿元，其中银行贷款余额为412.48亿元，债券期末余额为489.55亿元，信托、资产管理等其他融资余额为203.4亿元。

长期以来，依靠借贷谋生导致了华夏幸福一年到头的高负债。2017年，华夏幸福总负债为3048.32亿元，同比增长43.88%。截至2018年9月30日，负债总额为3355.07亿元，比年初增加306.75亿元，负债率为84.43%。

然而，当一个绊脚石出现时，通常意味着前面可能会有更多的绊脚石。

2018年初，银行暂停开发贷款、华夏幸福资本链断裂等消息来自坊间。为了解决财务问题，51岁的王不得不切断建立的庞大房地产王国。

2018年7月，华夏控股将其持有的5.8亿股华夏幸福股份转让给平安资产管理协议，占华夏幸福总股本的19.70%，转让价格为137.7亿元。

此次股权变动后，华夏控股与一致行动人丁基资本的持股比例由62.37%变为42.67%，平安资产管理的持股比例为19.88%。

随着平安在中国的引入，华夏幸福可以在债务面前松口气，但随着两大股东的到来，出现了重大人事调整和权力再平衡。

9月13日，平安人寿提名孟森、王伟为第六届董事会候选人。随后，有传言称，平安的马明哲邀请华润集团副总经理兼华润置地执行董事吴向东担任华夏幸福的高管，同时邀请的还有华润置地有限公司执行董事、高级副总裁兼首席财务官于坚..

12月4日，于坚被任命为华夏幸福的联席总裁，主管财务和融资。随后，吴向东离职加入华夏幸福的消息宣告结束。

王对可能有百感交集。毕竟，在出售自己权益的重大重组之后，他已经稳定了自己的地位。然而，他庞大的房地产帝国仍然需要设定正确的方向。

加入平安后，华夏幸福还将工业城整合为一个整体的工业新城集团，并报道了京南集团的解散。

当时，熟悉中国幸福的人对意见指数说:京南集团是中国幸福的重要城镇，不可能被取消。这只是因为人们需要在不同的地方复制，所以优化结构。

艰难的一年，就在中国的幸福面前，是工业新城的新格局，是资本供应的不确定性，是与和平的磨合之路。

幸福就在眼前

王从来不是那种把希望寄托在别人身上的人。

华夏幸福在其财务报告中表示，工业园区开发业务和房地产业务相辅相成，相互促进。华夏幸福表示，公司通过开展工业园区业务，对委托区域进行了整体规划，完善了区域基础设施和公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务，实现了区域产业和人口的引进，提升了区域价值，创造了房地产。商业等第三产业的消费需求；通过开展房地产业务，公司为园区提供了更好的生活环境，服务于产业人口，促进了区域粘性。

事实上，正因为华夏幸福与政府合作开发一个工业新城，这个企业在征地方面比其他任何房地产企业都有绝对优势，所以华夏幸福不需要征用昂贵的土地，更不用说储备过冬的粮食了。

据市场分析人士称，这种模式通常与政府有独家协议，其中通常会同意给公司一定数量的土地，用于早期开发和建设。因此，华夏幸福在征地方面基本上没有竞争对手，可以持续低价征地。

根据不完全统计意见指数，2018年，华夏幸福新增土地储备257.94万平方米，但全年土地交易总成本仅为102.47亿元。

相比之下，领先的房地产企业万科在土地上的花费要比华夏幸福多得多。2018年全年，万科新增项目241个，总建筑面积5070.5万平方米，应支付的权益地价达到1659.82亿元。

仅从华夏幸福的住宅销售额来看，2017年为1200.51亿元，同比增长26.5%，2016年和2015年分别增长66.30%和41.16%。

根据民意指数统计，2018年，华夏幸福的房地产销售额为1660亿元。2018年上半年，华夏幸福产业园配套住宅楼签约销售额达638.12亿元，占2018年上半年销售总额805.04亿元的79.27%。2017年，住宅销售额占总销售额的78.87%。

在过去的六年里，幸福住宅的销售额占华夏总销售额的比例超过了60%，这无疑为华夏幸福城市的业务提供了一定的资本储备。

然而，根据意见指数，华夏幸福在2018年房地产企业月度销售排名中并不均衡。然而，在2018年，这个谈论规模、关注销售的行业却没有进入房地产销售的前10名。在幸福面前，如何重新审视速度以及如何为生产城市业务节约能源仍然是一个巨大的挑战。

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来源：广州新闻直播