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正文/杨千乐居金融研究所

“上半年拿钱,下半年没钱。”这是2020年丁祖昱年度新闻发布会大屏幕上出现的标题。2019年第一季度,住房企业融资总额达到4631亿元,是近三年来的较高水平。截至第四季度,融资总额已大幅降至2833亿元。

融资渠道全面收紧,许多房地产企业因资金链断裂而发生债券违约、清算和重组。4月,怡和地产资产管理产品出现违约,9月未能按时支付私人债务本息,构成重大违约;6月,伊尹股份有限公司母公司伊尹集团有限公司和控股股东宁波伊尹申请破产重组,到期未偿债务达到43亿元;10月,三生鸿业未能按时支付内部员工财务管理本息,爆发式资金链断裂...

2019房企融资利率榜:最高利率15.5%,总量突破8000亿元

资金是房企的命脉,融资能力关系到房企的生存和发展。乐居金融推出《2019年中国住房企业融资利率清单》。统计范围包括公司债券、民间债券、中期票据、短期融资券(和超短期融资券)、海外债券和定向工具,从多个角度梳理了2019年房企融资情况。

2019房企融资利率榜:最高利率15.5%,总量突破8000亿元

发债高峰期:1月和4月

最高利率:4月和10月

据不完全统计,2019年,121家房地产企业发行债券483只,总额8011.4亿元,平均利率6.90%。

从单个月发债额来看,1月和4月发债额均超过1000亿元,为当年发债高峰;12月份的发债额创下了今年的新低,只有303.99亿元。从单个月发债利率来看,10月平均利率最高,达到7.62%,其次是4月、1月、6月和2月,平均利率超过7%;8月份的平均利率为5.99%,是今年的最低水平。

2019房企融资利率榜:最高利率15.5%,总量突破8000亿元

平均利率

海外债务>私人债务>公司债务>中期票据>定向工具>短期证券借贷

根据清单,六种融资工具发行的债券金额分别为4741.96亿元、1392.43亿元、957.55亿元、450.6亿元、342.4亿元和126.5亿元。其中,海外债务占近60%,平均利率为8.86%,是短期证券借贷的两倍。(下图显示了六种融资工具发行的债券比例)

随着国内融资渠道的收紧,房地产企业向海外大举借债。据不完全统计,共有69家房企发行了193笔海外债务,其中12笔海外债务的发行额超过50亿元,45笔海外债务的发行额在30亿至50亿元之间。高利率和大量发行单一债券是海外债券的特点。

2019房企融资利率榜:最高利率15.5%,总量突破8000亿元

高利率和高折扣的海外债务

根据这份名单,当代地产发行的3.5亿美元债券的利率高达15.5%,创下亚洲公共债券利率的纪录。泰和集团4亿美元三年期债券和法明集团2亿美元一年期债券的利率高达15%,2019年68只海外债券的利率均在10%以上(含10%)。

除了高利率,打折是提高吸引力的方法。这份清单包含193笔海外债务,其中50笔为折价,占25.9%。红阳地产发行的5只海外债券中,有4只折价发行,其中利率为9.95%、1.5亿美元的海外债券以94.42美元的价格发行,折价幅度最大。此外,包括华南城市、凯撒和阳光城市在内的28家房地产企业曾有过海外折价债务。

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一般来说,折价可以加快发行速度,有利于住房企业在短时间内筹集更多的资金,特别是当债券发行利率较低或发行金额较大时,住房企业会采用折价。值得注意的是,这50种贴现海外债券的利率在3.45%至13.5%之间,其中24种超过10%(含10%)。贴现公司近50%的海外债务都伴随着高利率,房地产企业的“资金渴求”可见一斑。

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哪一个有最好的融资能力?

“房地产是一个高度依赖资本的行业。未来十年的核心在于住房企业的融资能力。”这是丁祖昱在新年讲话中对“20世纪20年代”的判断之一。房企的融资能力如何?结合列表,从三个维度。

融资规模:恒大融资金额达到644.26亿元,遥遥领先;碧桂园、R&F、荣鑫融资金额超过250亿元;融创、豫州、世茂融资金额超过200亿元。其中,24家房地产企业融资金额超过100亿元,27家房地产企业融资金额在50亿元至100亿元之间。

融资利率:不断上升的融资成本正在将住宅企业的利润挤压0。在121家房地产企业中,嘉园国际、新源地产等21家房地产企业的平均融资利率超过10%,近六分之一的房地产企业融资成本较高。越秀地产发行的11亿港元有担保可换股债券的利率最低,仅为1.875%(据披露,在赎回或偿还可换股债券时,如果本金被不当扣压或拒绝赎回,可换股债券将加收2%的年利率计算罚息)。

2019房企融资利率榜:最高利率15.5%,总量突破8000亿元

2019年,1000亿住房企业平均融资率为6.52%,中海、万科、华润、保利、招商局、金茂的融资率低于4%;忠良和凯撒的融资率偏高,约为10%。

各种融资工具:在清单涉及的六种融资工具中,只有28家房地产企业使用了三种以上(含三种)。其中,蓝光发展和宝龙地产使用了5种融资工具,阳光城、首开、世茂、金科、建发地产和电建地产使用了4种,金茂、郑融等20家房地产企业使用了3种。另有57家房地产企业只用一家,融资渠道相对单一。

2019房企融资利率榜:最高利率15.5%,总量突破8000亿元

从综合融资规模、利率和融资渠道来看,恒大、碧桂园、万科、华润、世茂、R&F、荣信、绿地、渝州、融创整体融资能力较强。

榜单显示,恒大、碧桂园、R&F等融资规模远远超过其他房地产企业。2019年5月,恒大发行200亿元企业债券,其中品种一发行规模150亿元,票面利率6.27%,创下2019年房地产企业单笔债券发行规模纪录。碧桂园和R&F分别以90.6亿元和70.2亿元的单笔金额发行海外债券,在单笔债券发行规模上排名第二和第六。万科和华润的平均融资成本只有3.5%左右,低于行业平均水平。世茂和融信的融资渠道更加多元化,公司债券、海外债券、中期票据和短期证券借贷频繁使用。

来源:广州新闻直播

标题:2019房企融资利率榜:最高利率15.5%,总量突破8000亿元

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