观点直击 | 上市后的业绩中报会 港龙中国转型“抱团”模式首秀

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8月31日下午，在香港证券交易所上市仅一个半月的港龙中国地产召开了首次中期业绩发布会。董事长、执行董事兼首席执行官卢永怀，执行董事鲁金亮、首席财务官林玉田、副总裁张红光出席电话会议，并接受媒体提问。

该公司过去五年的增长率远远超过了其他100强房地产企业。卢永怀表示，公司未来三年的增长率仍将超过其他百强房地产企业的平均水平。

根据港龙中国8月28日公布的中期业绩报告，今年上半年，公司的合同销售额约为78.11亿元，总销售面积约为65.5万平方米，分别增长132%和130%；收入约17.13亿元，同比增长190%；毛利约6.56亿元，同比增长159%；净利润约为3.21亿元，同比增长361%。期间，公司所有者利润为4.72亿元，同比增长约402%。

成立于2007年的港龙中国，其销售规模仍有数百亿，就像一个少年，在寻找一条快速成长的道路。

合作发展与资本想象

港龙中国于2007年在江苏常州成立，直到2012年才离开江苏，开始规划长江三角洲。在早期，该公司平均每年只赚到一个盘子。

2015年底，它收购了常熟碧桂园40%的著名股权，港龙中国打开了与大开发商合作的大门，开始了规模增长之路。

视点房地产新媒体从《中国日报》获悉，今年上半年，港龙中国合资公司和关联公司的应占业绩大幅上升，从去年的约500万元亏损上升至今年上半年的约2.12亿元利润。在此期间，合资企业和附属公司完成并交付了更多项目，从而增加了房地产销售收入。

张红光在业绩会上透露，截至6月底，公司和其他开发商共参与了93个项目，占开发项目总数的75%。

根据港龙中国于2017-2019年5月12日提交的招股章程，港龙中国分别与三家第三方业务伙伴合作了18、21和29个房地产开发项目，分别占其房地产开发项目总数的55%、44%和47%。其中，有21个项目港龙中国的股权不到30%，超过一半的项目的股权不到50%。

从业绩来看，2017-2019年，港龙中国的房地产开发和销售收入分别为4.34亿元、16.6亿元和19.78亿元，复合年增长率为113.5%，上半年收入达到17.13亿元。

2017-2019年净利润分别为3280万元、3.32亿元和4.7亿元，复合年增长率为278.6%，2020年6月30日净利润为3.21亿元；毛利分别为9500万元、5.1亿元和8.45亿元，2020年6月30日的毛利为6.56亿元。

可见，自集团模式转变以来，港龙中国的规模和收入也大幅增长。

关于土地收购方式，张红光表示，除了招标、拍卖和股权转让，港龙地产与其他开发商的合作程度更高。他指出，与大开发商合作不仅可以互惠互利，还可以增强品牌效应，降低融资成本。

据悉，近年来，港龙中国联合开发的房地产企业包括碧桂园、融创中国、中南建设、红阳地产和郑融地产。

卢永怀也在业绩会上宣布，今后我们将开拓合作，与优质房企合作，充分发挥各自优势。

然而，作为一个中小型住宅企业，港龙中国仍然面临许多挑战，如自身发展能力不足。

根据年中报告，截至上半年，港龙中国的土地储备为540万平方米，其中江苏省占68.1%，浙江省占20.8%，河南、安徽、贵州和上海合计约占11.1%。

然而，张红光在业绩会议上表示，截至2020年6月底，该公司已完成库存约为15万平方米，约占土壤总储量的2.7%，而2019年底这一数字为4.9%。

此外，年中报告显示，截至2020年6月30日，公司未完成的房产销售约为172.18亿元，2019年底约为116.19亿元，增长约48%。

这意味着，尽管有近180亿个已出售项目尚未结转，但该公司的大部分土地储备项目尚未完成或尚未开发，因此港龙中国难以实现可持续的高营业额和快速增长。

现金流改善的背后

在业绩会议上，林玉田对港龙中国的财务状况表示乐观。他指出，截至6月30日，公司现金已达54亿元，现金与短期债务的比率从2019年底的2.2倍上升至今年6月底的2.6倍。如果计入上市筹集的16亿美元资金，该公司将处于净现金状态。

根据年中报告，2020年6月30日，银行及其他贷款总额达到约69.36亿元，较2019年12月31日的约28.53亿元增长约143%。在银行和其他贷款中，约20.52亿元将在一年内偿还，约48.84亿元将在一年后偿还。此外，港龙中国的现金约为54亿元。

因此，如果上市的净收益增加到16.12亿港元，公司的现金可以抵消69亿元人民币的贷款。

然而，视点房地产新媒体注意到，其54亿现金中包含的限制性现金不容忽视。

从资产负债比率(从贷款总额中减去限制性现金、抵押定期存款和现金及现金等价物，再除以总股本计算)来看，港龙中国在2017年、2018年、2019年、2020年4月和2020年6月的数据分别为98.8%、122.1%、172.6%和251.2%。

然而，在之前的招股说明书中，港龙中国提到，在2020年6月，38.69亿元人民币(截至2020年4月底)的银行和其他贷款已经偿还，控股股东及其关联公司的担保已经解除。这也可能是其ipo最终成功的重要原因之一。

目前，港龙中国以较低的土地收购成本维持高利润和毛利率。视点房地产新媒体获悉，截至2020年6月30日的6个月内，港龙中国在海门、宜兴、芜湖和常州购买了5块新的优质土地，提供总建筑面积847，800平方米的新土地储备出售，平均土地成本约为3，225元/平方米。

在业绩会上，表示，目前，公司已经在成立了区域公司，项目已经准备用地。不过，张红光补充称，该公司仍在研究大湾区的土地市场，重点是没有购买限制的地区。

尽管港龙航空中国有限公司计划将16.11亿港元首次公开发行(ipo)净收益的60%用于潜在开发项目的土地成本，但土地收购计划仍相对谨慎。

在征地预算中，我们应该看利润率和自有资本回报率。卢永怀在业绩会议上表示，利润率要求在8分以上，自有资本收益率要求在25分以上。

以下为港龙中国房地产集团有限公司2020年中期业绩会议问答记录:

现场提问:公司上半年净负债率为69%，比2019年12月31日的21%高出48个百分点。为什么会有这么大的变化？公司2020年的现金流是多少？

张红光:对于房地产企业来说，流动性是最重要的。截至6月底，我们的净负债比率为69%，在业内仍处于相对健康的水平。7月底，由于上市，(净负债率)下降。企业在做生意，每个月底的负债率总是高或低。事实上，我们应该更加关注中短期的流动性和融资成本。

6月末，公司银行现金余额为54亿元，一年内到期的金融负债为20亿元，约为2.6倍。可以说，现金流非常充裕，金融安全得到了很好的保障，这为我们提供了大量的of/きだよが0/room扩张空间。

如果加上7月中旬筹集的上市资金，公司将处于净现金状态，这意味着我们将拥有more/きだよきだよききだよききだき

来源：广州新闻直播