观点指数·2019年上半年中国房地产企业权益销售金额TOP100

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在上半年视点指数刚刚结束的时候，房地产企业陆续交出了一份不错的全面销售业绩。尽管一些房地产企业未能在年中实现正增长，但从股权销售数据来看，它们仍表现良好。

2019年1-6月，前100家房企的平均股权比例为0.79，签约股权销售达到40594.62亿元，2019年1-5月增长31.65%，1-5月小幅增长0.71%。

一方面，随着调控的深入，消费者变得更加理性，上半年整体销售未能如期恢复，房地产企业的销售节奏受阻。另一方面，随着小盘股交易、合作和代建项目的不断进入，房屋企业的股权销售比例将会逐渐下降。

从细节上看，前100家房企的大部分股权比例都比平均线高0.79，很多房企接近1。在合作收购土地和更频繁引进开发的环境下，很难保持较高的权益比例。这个数字正好反映了企业的真实销售业绩，并且可以观察到企业锁定利润的能力。

上图对前100家房地产企业的股权比例进行了分类。可以看出，有49家房地产企业比平均线高出0.79(含0.79)，几乎占到了前100家房地产企业的一半，0.68-0.78之间的房地产企业占到了25%，仅次于第一大梯队。但是，还需要注意的是，四家房地产企业的股权出售比例都低于0.5，其中两家低于0.4。这些都是房地产企业与许多合作伙伴或很大比例的代理建筑业务，销售自然权益也有所减少。

事实上，不可否认的是，轻资产或合作开发为房地产企业做大板块提供了一条捷径，但回归利润或其他利润指标确实是一项增加收入而不增加利润的业务。从上市公司的财务数据可以看出，这些房地产企业的经营收入增长率远远高于归母公司的净利润，而小股东记录的净利润却在逐年增加。

从另一个角度来看，我们可以更直观地观察不同梯级住宅企业的股权销售比例。从2019年1月到6月，除了两个房地产企业的全规模销售额超过1000亿元以外，股权比例低于0.9，部分低于0.7。

然而，对于股权销售比例等于1的房地产企业，全规模销售基本在100-200亿元之间，基本处于销售排名的末尾。该房企销售额小，引进合作的优势相对较短。另一方面，引入合作伙伴也将瓜分本已微薄的利润。

从上图可以看出，全规模销售额超过3000亿元的房地产企业的平均股权比例为0.68，是所有阶梯中最低的。销售额在2000-3000亿元之间的住房企业的平均股权销售比率为0.78，1000-2000亿级住房企业的平均股权销售比率为0.77。如上所述，股权比例最高的是全规模销售100-200亿的住房企业，股权比例达到0.86，比第一梯队高0.18。

随着企业收购土地的压力越来越大，以及对规模的某些要求，我们预计到年底前，前100家房地产企业的平均股权比例将会下降，未来还会稳步下降。

来源：广州新闻直播