黄仙枝与观点面对面：正荣，重新定义“高质量”

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编者按:2019年8月6日至9日，博鳌房地产论坛将继续在海南举行。连续19年，恒心创造了一个属于整个房地产行业的年度盛会，传奇还在这里继续。

每年在博鳌房地产论坛上，我们都在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和视野，寻找引领中国房地产创新和发展的力量。

当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们将有一个全新的路径和模式来观察、记录和解读中国的房地产业。

观点房地产网已经一年没见了，黄显志的谈话依然平静。

今年的采访是在他的新办公室——虹桥郑融新总部举行的，墙上挂着一幅中国风的装饰和书法:声音很大，很好听，但看不见大象。

办公室的一角是接待区，那里有一个喝茶的茶馆，茶具一应俱全。

与泡茶和品茶的缓慢不同，郑融在过去的一年里经历了一次引起外界关注的跨越式发展。去年1月，郑融房地产在香港证券交易所挂牌，正式向资本市场敞开大门。今年3月，郑融发布了年度报告，宣布成功完成1000亿元的目标。

一年内完成了两次里程碑式的飞跃，其背后的努力是可以想象的。

在刚刚召开的半年度业务会议上，郑融将2019年至2021年定位为企业高质量发展时期。这个职位代表了更高的自我要求。

黄显志表示，目前，他相当一部分精力都在致力于建立更高效的管理体系，培养更具潜力的管理团队，这将是企业可持续发展的关键动力。

布局民族荣耀的节奏

2013年，郑融正式进入上海，标志着该地区进入全国的第六个年头。目前，郑融布局的区域有6个，深耕城市有30多个，大部分是一、二线主城，上升趋势明显。

回顾郑融的艰辛，黄显志深深地感到，郑融最初仍是一个区域性企业。当时，在上海和北京等一线城市，一块土地的价格往往高达数十亿美元。没有战略眼光、准确的时机和行动的勇气，就很难成功实现国有化。

从那时起，郑融把握市场节奏的特点逐渐显现，包括去年选择冲刺1000亿元。黄显志解释说，这不仅是理所当然的事，而且是全力以赴。

2018年，郑融房地产实现合同销售额1080亿元，同比增长54%，合同销售面积644万平方米，同比增长70%。在一年的上市期间，郑融的销售额达到了1000亿英镑。

没有规模，就没有行业地位。没有行业地位，很难吸引到优质的资源和优秀的人才，所以规模是必要的。黄显志解释了1000亿元的含义。

黄显志最满意的是达到1000亿元的规模。郑融始终坚持兼顾规模和效益。虽然这给决策和管理提出了几乎苛刻的要求，但只有这样才能成为质量尺度。

根据郑融房地产2018年年报，郑融去年实现规模1000亿元的同时，股东应占核心净利润同比增长70.7%，超过规模增长率，这也体现了增长的含金量。

不仅如此，郑融70%以上的土地储备位于一、二线城市，这已成为年报中的亮点。2018年，郑融进入重庆、成都、佛山、无锡和郑州等13个城市，新增57块土地。

他透露，郑融将继续把重点放在一线和二线城市，而三线城市将选择偶然进入。目前，郑融已经成立了一个专门的小组来研究城市轮换和分析相关的城市数据，以便为最终决策提供参考。

征地取决于大形势、人口流入、城市产业等方面，这是我们多年来一直坚持的。黄显志透露，投资的秘诀是宁可错过机会，也不要做错误的决定。

不同的阶段有不同的战略方向

企业在不同阶段和不同情况下有不同的战略取向。从2019年开始的三年里，郑融被定位为一个高质量的发展时期。

高质量的含义之一是控制风险。

去年，郑融房地产的净负债率大幅下降至74%，得到了资本市场的充分认可。

与一些同等规模的企业相比，郑融的生息负债只有一半甚至更少，债务压力也小得多。黄献之透露，郑融继续进行优化金融结构和债务结构的行动，包括寻求更合理的长短期债务比例和更合适的传统融资与资本市场融资比例。

今年上半年，郑融的稳定也不断得到评级机构的认可。今年以来，郑融房地产不仅成功跻身国内企业三年信用评级榜首，还被标准普尔、穆迪等国际评级机构提升。

高质量的另一个含义是组织升级。

在组织结构方面，郑融今年提出了完善总部、加强区域的政策。一方面，不断完善制度体系，强化授权，培育数百亿个区域；另一方面，它整合了总部一级的职能。

包括，将工程和成本职能合并为工程成本中心，开辟两个强有力的相关职能，更好地管理标准、管理体系和风险；将原商业开发公司的商业项目开发分散到该区域，同时将商业资产管理职能整合到资产管理部门，以减少交叉管理摩擦；并建立客户价值中心，更加关注客户价值。

高质量的第三个含义是专注于主要业务。

如果主业做得不好，副业就很难做。黄显志指出，目前，郑融仍将围绕主业，围绕主业进行必要的布局。

其中，房地产和商业运营是郑融下一步重点发展和升级的产业。据了解，郑融地产有能力持续盈利，盈利水平不断提高。长期租赁公寓也是郑融尝试的一个新的商业领域。然而，与其他企业的扩张性发展理念不同，郑融干预长期租赁公寓业务的初衷仍然是保护和增加现有资产的价值。

此外，随着南京和天津的商业地产相继进入市场，控股物业的管理也将成为郑融的重点探索领域。

黄显志透露，郑融在持有物业的操作上会与香港房地产开发商相比较，持有物业在资产组合中的比例会根据企业的发展阶段逐渐增加到一个理想的比例。

看看香港的几家房地产企业，控股物业持续贡献利润，负债率低，安全系数高，可以成为百年老店。

成为百年企业也是一个光荣的企业愿景。

今年是郑融建国21周年。对于一个有百年历史的企业来说，21世纪正处于青年时期，更多美好的事情还在后面。黄仙芝说道。

观点房地产新媒体:据预测，未来十年房地产将适度增长，未来只有龙头企业才能生存。你觉得这个怎么样？

黄显志:我基本上同意有两种企业可以在未来生存，一种是达到一定的规模，比如50强和全国布局；另一个是专业而有特色的企业，在某个地区做得很好。

中小住宅企业的未来发展将越来越艰难。对于中小企业来说，第一，人才跟不上，第二，管理跟不上，第三，一旦市场判断不准，一两个项目出了问题，他们可能会遇到麻烦。

未来，对于房地产企业来说，规模、利润和质量都非常重要。郑融对这三项指标的要求不仅好，而且优秀，从而具有可持续的竞争力。

观点房地产新媒体:你如何看待商业运作中的风险？

黄显志:企业面临风险，关键是风险系数。企业发展就像驾驶。你开得越快，你需要的注意力就越多，刹车和安全气囊也装备得很好。只要安全系数足够高，速度再快也没有问题。

当然，我经常说，不要担心，不要开得太快，否则性能最好的车不会停下来。企业发展是在风险可控的前提下全力以赴。

观点房地产新媒体:你对土地收购合作有何看法？

黄显志:合作是好事，但要和有同样想法的企业合作。例如，如果一个企业要求更快的营业额，而与一个企业合作的速度很慢，他们之间就会有很大的摩擦。

郑融的合作伙伴不仅包括想法相似的房地产企业，还包括工业合作伙伴和一些小股东。只有合作伙伴充分发挥各自的资源优势，利益才能最大化。郑融是一个好伙伴，因为我们愿意给别人更多的好处，我们可以把我们的共同事业做得更大。

观点房地产新媒体:郑融在投融资方面采取什么措施？

黄显志:去年以来，我们不断优化债务结构。中长期债务的比例正在上升，而短期债务的比例正在下降。改进的效果还是很明显的，这让我们投资更加从容。根据今年的市场环境，郑融采取了平稳投资的原则。到目前为止，它基本上每个月都收购土地。

黄显志:房地产成败的关键在于判断大势。一旦趋势被误判，就很难弥补。因此，做房地产，我们必须了解大趋势，有一个模式，并能够从一个更高的高度来看全局，否则是无用的聪明。

做一个行业需要感情，但服务业离不开感情。例如，郑融从事物业管理和商业经营，不仅盈利，还创造了成千上万的就业机会，这是对社会的巨大贡献。

观点房地产新媒体:你对长期租赁公寓业务有什么看法？

黄显志:郑融的长期租赁公寓主要是利用自己的控股项目来运营，实现资产的保值和增值。他不会成为第二个房东。

长期租赁公寓在概念上已经被接受，这可能需要一些时间。现在，在20世纪90年代结婚后，我们仍然想买房子。没有房子，我们就没有家的感觉。因此，像国外的年轻人一样真正接受租房可能需要一些时间。

观点房地产新媒体:你如何评价郑融人？

黄显志:我们以用人为荣，始终强调共同成就的理念，这是我们的优势。到目前为止，郑融已经形成了独特的文化，郑融也非常重视文化在凝聚人心方面的作用。总部迁到上海后，我们引进了许多优秀人才。如果其他企业有所谓的派系问题，郑融只有一个派系，那就是郑融派。

观点房地产新媒体:你如何看待越来越多的90后成为企业的中坚力量？

黄显志:郑融员工的平均年龄是31.2岁。他们充满激情和活力，对企业有向心力。看看我们的管理层，大多数都是80后。35岁的时候，是开始职业生涯的时候了。我真的希望给他们更多的机会，培养管理梯队。这是我现在最重要的任务之一。

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来源：广州新闻直播