于大海与观点对话：产业地产即将进入成熟期

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编者按:2019年8月6日至9日，博鳌房地产论坛将继续在海南举行。连续19年，恒心创造了一个属于整个房地产行业的年度盛会，传奇还在这里继续。

每年在博鳌房地产论坛上，我们都在寻找中国房地产企业领袖的独特故事和视野，寻找引领中国房地产创新和发展的力量。

当他们的故事被放在中国房地产的大背景下，我们将有一个全新的路径和模式来观察、记录和解读中国的房地产业。

视点房地产网走进北京西二环的亿达李泽中心，面对一栋九层楼的建筑，景观与空中央花园相映成趣。

在采访之前，我们专门搜索了位于北京西二环的办公大院，它被小休闲场景和精致花园所吸引，一个场景一个场景，一个场景一个场景。该公园位于金融街商业圈和李泽金融商业区的交汇处。虽然它在繁忙的北京，但它的清新气质丝毫不减。

对于大海的采访是在亿达北京公司的会议室里完成的。我们面对面坐着，很像入职面试的场景。如果于大海在谈论他的升职时没有表现出轻松的语气和愉快的表情，外人会认为他是面试的考官。

工业房地产作为实体经济的重要载体，近两年来获得了许多优惠政策，成为越来越多的资本和房地产企业追求的目标。

面对这样的发展态势，于大海似乎更注重行业的成长，而不是商业价值的追求，更注重作品的润色:工业园就像一块未经雕琢的玉石，需要精心打造，需要长期积累和沉淀的发展经验。

我会先系统地谈一谈依达的经历，看看有没有问题，然后让我们进行有针对性的交流。

简单的打了个招呼后，于就直奔主题，说他先给我们介绍一下益达中国的相关情况，然后进入问答环节。

屏幕上的幻灯片详细解释了益达中国从诞生、转型到上市的历史，以及这个商业园区运营商的定位和战略。

亿达成立于1984年，现年35岁。自从1998年我们开始成为工业园区以来，已经有21年了。

于大海非常自豪。亿达中国21年来一直坚持工业地产，不要忘记你的首创精神，将永远创造一个独特而充满活力的城市环境，引领高品质的生活和工作方式，聚集人才、企业和投资。以产业升级为引擎，通过模式创新和服务创新，促进企业成功和员工发展，促进城市繁荣和文化进步，提升地域价值，使传世经典建筑与人和自然和谐共鸣，让城市生活更加精彩。致力于产城融合的发展愿景，取得了业内广泛赞誉的优异业绩，并多次荣获中国房地产百强企业、房地产上市百强企业、房地产品牌价值百强企业；此外，在视点指数发布的“2019年中国工业地产运营商前30强”中，亿达中国位列前五。

近年来，越来越多的房地产开发商和金融资本将注意力转向了工业地产领域。

未来两三年内，工业地产将进入真正的成熟期。于大海认为，在日益充分的市场竞争中，行业中的优胜劣汰将继续呈现加速趋势。

算上，亿达中国也是一个工业地产的老手，但随着行业的集约化，越来越多的人争相吃蛋糕，而老手们将不可避免地面临新的竞争。因此，我们问于海他是否担心工业地产过热。

不，于大海很快就明白了这个意图。他用手推了推鼻梁上的眼镜，继续表达自己的观点:我认为一个行业的竞争越激烈、越充分，对这个行业的发展就越有帮助。

在他看来，如果一个行业只有一两个企业占主导地位，对政府、城市、企业和行业服务的人民都没有好处:最好是百花齐放、百家争鸣，以利于整个行业的迅速成熟和进步。

随着全球经济增长的放缓和住房市场调控政策的增加，住房企业开始寻找新的利润增长点，而工业地产成为大多数住房企业眼中的新蓝海，许多开发商将工业地产纯粹用于征地。

这一理念可以被每一个转型企业所认同，但绝不能将其视为唯一的终极目标。

亿达一直敬畏工业地产。于大海认为，作为一个工业地产的经营者，需要对这个行业有一个客观的认识和判断，同时，没有热情和坚持是不可能做到的。

将传统的商业和住宅房地产与工业房地产进行比较，他向我们解释了商业和盈利模式的问题是这个行业最大的困难和痛点。

他表示，住宅地产开盘后可以很快恢复原值，但工业地产面临的租赁和销售行为具有交易频率低、决策周期长、租金收益率低的特点，使得工业地产难以快速扭转和发展。

同时，从目前的政策环境来看，优秀工业园区对当地工业发展、国内生产总值、就业和税收的贡献很难与企业的经济回报直接挂钩。要真正实现园区的良性运行，由经验丰富、实力雄厚的工业园区开发商和运营商来填补一个城市的产业空空白，引领区域产业发展，是最直接、最有效的手段。一个地方的工业发展，除了要有作为市场主体的企业的有效运作外，还离不开各级政府和历届政府所绘制的蓝图，其成就不需要靠我的态度和决心。

你不能以产业的名义成为市场上的开发商，那么这个公园最终会变成什么样呢？工业形象在哪里呈现给社会和城市？它不见了。说到这里，于大海微微皱了皱眉头，他的语气略微加重，身体微微向后仰着。

工业园区的最终目标是什么？

于大海又加了一杯茶，他的语气平静多了。他接着说:这是为了填补一个城市的工业空白，调整一个城市的工业结构，同时升级一个城市的工业。

因此，在他看来，做工业地产需要经得起诱惑和孤独。

于大海的答案是，积累和沉淀需要时间。在他看来，一个好的工业园区就像一块粗糙的玉石，需要每个操作者用工艺和技巧打磨。

众所周知，一块好的粗糙的玉石必须经过切割、讨论、切割和打磨，才能成为一件璀璨的艺术品。所谓的玉石不是切割出来的，这也是同样的道理。

从海洋的角度来看，要把粗糙的玉石雕刻成精美的玉石，工匠们需要努力选择玉石和抛光技术。

数据显示，截至2018年底，益达中国的业务布局覆盖京津冀、长三角、珠三角、中西部等经济活跃地区，从城市比例来看，大部分位于一、二线城市。于大海也认为益达打造的公园都是前沿和高端的商务公园，这客观上决定了我们进入三、四线城市时会比较谨慎。

不过，他也强调，中国城市群的发展非常强劲，在这个过程中，许多城市将逐步转变为次中心城市，因此谨慎乐观地提前布局一些优秀的三线城市也是我们的选择。

尽管益达中国已经规划了20多个一线城市和二线省会城市，并建立了40多个商务园区，但于大海仍然认为一个优秀的工业园区不能简单照搬。

于大海说，由于每个地方的经济发展水平不同，不同地区的产业类型也不同，实际上，产业的载体也不同，所以在时间维度、产业维度、区域维度和成熟度维度上存在很大差异。

但不是说你不能。工业园区可以在一定程度上被复制，一些共同的原则经常被复制。他说，在这个原则下，可以更多地考虑尊重客户，优先发展产业，完善标准化的招商服务体系。

至于亿达中国的抛光技术，它是专注于智能产业和创造智能新城市。

于大海在谈到益达中国20多年的城市生产之路时说，益达中国一直在充分发挥智能工业园区建设专家的优势，打造规划布局合理、硬件配置先进、建筑形式优雅的大型工业园区，不断提升城市形象和核心竞争力。

一方面，亿达引进全球和国家标志性企业，带动上下游产业发展，为城市经济结构转型提供新动力；另一方面，亿达将充分发挥智能工业园运营管理专家的优势，打造360度增值服务平台，为入园企业提供全生命周期服务。

此外，益达一直在充分发挥双创新服务专家的优势，与高校和科研机构紧密合作，构建集制造商空室、孵化器和加速器于一体的双创新平台，启动并设立专门为园区服务的产业引导和投资基金，为初创企业提供天使、风投、pe等投融资服务，为城市吸引人才提供高效载体和优质服务

在20多年的发展过程中，我们已经积累了一个完整的连锁经营体系。于大海自豪地向我们介绍，亿达中国为客户提供的服务是全方位的，从工业咨询规划到园区建设规划、建筑施工管理、配套解决方案、园区投资运营和物业管理。智慧公园与智慧城市的结合将有效丰富和提升公园运营和科技服务的手段和效果。亿达拥有21年的公园运营经验。近年来，亿达云地图将努力成为智能公园所有场景的解决方案提供商。通过整合线上线下资源，综合运用大数据、物联网、云计算等技术手段，帮助政府提升产业活力，帮助园区改善经营管理，帮助园区企业实现快速发展，帮助企业人民实现更美好的生活。

关于运营层面的园区服务，亿达有一个理念，即从园区运营商向产业合作伙伴转型。于海开始深入解释。

从传统的园区运营到建设智能园区，建设产业资源库和跨界生态系统，在这个过程中，通过聚集软件、it、资本、风险资本、高端制造、高端服务等多领域企业和大型咖啡，通过建设多跨界、资源共享和产业共赢的生态系统，企业、潜在客户、合作伙伴、企业领袖和园区员工都可以在这个创新和整合的生态系统中。

就行业而言，亿达中国一直深入行业发展的第一线，深知行业的发展趋势和趋势以及企业的发展特点和需求，是真正的行业专家。

对于企业，我们可以完全站在企业的角度，为他们提供最全面、最专业的解决方案，最大限度地满足他们的需求，帮助他们拓展专业领域。此外，我们将直接参与企业的成长，在资金和资源方面提供更直接的支持，成为企业的合作伙伴。

就政府而言，我们可以通过创建一个生产和城市相结合的园区来促进地区的繁荣，促进整个产业的转型升级，有效地促进经济发展。

对于合作伙伴，我们可以整合各方优势，实现双赢。

对于园区内的企业人士来说，我们所创造的是一个让他们实现个人理想和抱负的职业平台，一个方便、舒适、多彩的生活空厅。

正是亿达中国的精确布局和先进的发展理念，使该公司在复杂的经济时期依然逆势而行。

35年来，益达从成立和发展到转型和再发展，始终与中国改革开放的伟大时代和机遇分不开。于大海说，亿达的成功离不开时代的发展和机遇。

事实上，亿达自成立以来，始终坚持企业为社会生存的理念，不断回馈社会。益达中国连续25年在北京、上海、大连、武汉、长沙、郑州等地奉献了100余场高雅艺术盛宴——益达之声新年音乐会，覆盖五省十市，向160所农村小学捐赠了爱心音乐教室，惠及6万多名农村儿童。

于大海认为，深厚的历史积淀、独特的发展理念、扎实稳健的业绩、一贯的人文关怀，都应该是中国房地产企业品牌建设不可或缺的基本要素。但是，益达一直努力实践的文化艺术公益已经形成了独特的品牌价值，这将有效地帮助益达中国在未来的更多城市中不断构建科技创新引领、高端产业集聚、绿色生态示范、文化互动共生的产业生态和城市生态。

亿达中国上市前，采取了更加强调资产的发展模式。然而，自2014年上市以来，它提出了强调重要性和严重性并重的战略。我们需要进一步扩大国家布局，所以我们也需要在速度上提出重资产、轻资产并举的战略。

谈到亿达的发展战略，于大海非常激动:最近我注意到一些工业地产运营商已经逐字逐句地采纳了亿达的发展战略。看来这也是目前的趋势和趋势。

于大海告诉我们，这种轻与重的结合可以帮助意达实现快速扩张和布局。他认为，建立一个拥有大量资产模式的工业园区需要在早期进行大量的研究、决策和判断，然后购买土地、规划和建设园区，最后邀请投资和运营。这个周期相当长。轻资产模式使益达中国能够以更低的成本和更快的速度进入新的城市和建设新的公园。

相对而言，轻型资产可以使我们在目标城市实现快速布局。

另一方面，强调和同时强调的模式可以很好地解决政府和行业的痛点和困难。于大海解释说，目前益达90%的轻资产项目是政府投资建设的公园。

他认为，政府平台公司园区需要专业团队、客户资源和产业发展理念的支持，这为亿达中国提供了一个很好的机会，拥有良好的资产和良好的运营商，可以形成很好的效果。

另外，亿达可以通过轻资产快速培养和壮大行业投资和运营团队，更好地利用企业积累的优秀人才。

同时，重要性和严重性的结合可以极大地丰富益达的全国客户资源网络，使客户在地区、城市和项目之间更高效地流动，使益达的全国选址平台更有效地为客户服务。

然而，对依达中国来说，更重要的目的是以轻带重。

他提到，在投资重资产项目的过程中，即使在初步的市场调研上花费了大量的时间，最终的结果也可能会有一些偏差。如今，通过在目标城市建设轻资产项目和运营团队，我们可以对城市工业资源禀赋和未来发展方向做出理性判断，准确了解市场需求和目标客户是谁。

这为我们投资开发一个重资产园区项目提供了更科学的依据，可以最大限度地降低我们的投资风险。

截至目前，益达中国已在全国20个一、二线省会城市开发经营了40多个园区，工业面积超过1200万平方米；其中，有30多个轻资产委托运营项目，运营面积超过600万平方米。

不知不觉中，一个半小时的采访就要结束了，我们将用最后一个问题来结束今天的对话——你对亿达中国在2018年的表现得了多少分？

我认为90分还是可以达到的，因为2018年是亿达上市以来非常重要的一年。于大海表示，2018年，大连、武汉、郑州、合肥、长沙、成都、重庆等重点目标城市相继布局后，项目建设和招商引资形势喜人。去年是益达中国提出“重在严肃”的发展战略的一年，目标城市扩大，项目数量和质量最高。

2019年，亿达中国将从扩大布局和优先发展两个方面进一步均衡发展，从规划、建设和运营服务两个方面进一步提升产品实力，从商业模式和合作模式两个方面进一步开拓创新，使生产者的融合发展在更多的目标城市开花结果，更好地造福全社会。

归根到底，亿达中国坚持城市生产人的运作模式，即工业、城市和人居的一体化，其核心仍然是人。城市的含义是给人们一个舒适的生活，完善的公共服务和平等的发展机会。

亿达中国立足于开发经营区域所在的城市，承载产业空空间，发展工业经济，带动城市规划升级，引领区域文化发展，提升城市配套服务，实现生产、城市、人的健康可持续发展，最终帮助全民共享社会发展成果。于大海说。

来源：广州新闻直播